第二章房地产市场及其运行规律

第二章房地产市场及其运行规律内容摘要：

state Development 34 第五节 房地产市场的运行规律 二、 房地产市场的周期循环 房地产市场自然周期和投资周期之间的关系 两者相互联系和相互影响，投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。 Real Estate Development 35 第五节 房地产市场的运行规律 二、 房地产市场的周期循环 房地产市场周期的特点 1）在经济周期中，房地产业进入高涨阶段，相对于国民经济周期来说要较为提前些； 2）房地产业周期衰退阶段也相应更早到来； 3）房地产业周期萧条阶段相对长一些； 4）房地产业相对比较容易波动，房地产周期波幅比整体国民经济周期波幅更大一些； 5）房地产周期性波动带有明显的区域性特点。 Real Estate Development 36 31 .6 0%23 .3 5%3. 52 % 2. 52 %13 .7 2%10 .9 6%22 .2 4%27 .4 0%23 .8 8%30 .6 4% 30 .2 0%20 .9 1% 21 .8 0% 5. 00 %0. 00 %5. 00 %10 .0 0%15 .0 0%20 .0 0%25 .0 0%30 .0 0%35 .0 0%1994 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 20201994~2020中国房地产投资增长率走势图 19791991 属于恢复阶段，周期性难以显现； 19921993 高速增长期，可看作繁荣阶段； 19941996 衰退阶段； 19971999 萧条阶段； 19992020 复苏阶段； 2020 新的繁荣阶段 …… Real Estate Development 37 第五节 房地产市场的运行规律 三、 房地产市场中的泡沫与过热 房地产泡沫及成因 S1 泡沫经济 “‘泡沫状态’这个名词，随便一点说，就是一种或一系列资产在一个连续的过程中陡然涨价，开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是吸引新的买主 —— 这些人一般只是想通过买卖谋取利润，而对这些资产本身的使用或产生盈利的能力不感兴趣。 随着涨价常常是预期的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终。 ” —— 金德尔博格 《 新帕尔格雷夫经济学大辞典 》 1992年版 Real Estate Development 38 第五节 房地产市场的运行规律 三、 房地产市场中的泡沫与过热 房地产泡沫及成因 S2 泡沫经济与经济泡沫 经济泡沫 指的是在经济发展过程中经常出现的不均衡现象。 （具体表征：上下起伏的经济周期） 泡沫经济 则专指那些由于经济投机活动而导致市场价格大起大落的现象。 区别（市场机制） 对经济泡沫产生制衡 均衡点 对泡沫经济无能为力 均衡点 Real Estate Development 39 第五节 房地产市场的运行规律 三、 房地产市场中的泡沫与过热 房地产泡沫及成因 房地产泡沫定义： 是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。 房地产泡沫形成的过程 ： 较大群体对 RE市场的乐观共识 比较发达的房地产市场交易，容易买进卖出 在房地产交易市场上投机资金占用时间比较短 购房容易得到银行支持，从而放大购买能力 银行要能够吸收更多储蓄，才能支付越来越多的借贷 Real Estate Development 40 第五节 房地产市场的运行规律 三、 房地产市场中的泡沫与过热 房地产泡沫及成因 房地产泡沫产生的原因 ： 土地有限和稀缺 （基础） 投机需求膨胀 （直接诱因） 金融机构过度放贷 （金融流动性过剩，直接助燃剂） S Real Estate Development 41 第五节 房地产市场的运行规律 社会需求大致上可分为两类 :真实需求和投机需求。 区别： 第一，真实需求和投机需求的目的不一样。 第二，资金占用时间长短不同。 投机需求占用资金的时间 短 于真实需求。 第三，真实需求往往比较稳定，可以从过去历史数据来判断下一期的需求。 第四，投机需求在财富转移上的作用要远远大于一般的真实需求。 Real Estate Development 42 第五节 房地产市场的运行规律 在投机和投资之间原本就没有什么很清楚的界限。 在一定条件下正常的投资很快就转变为投机行为。 有些人买房子的目的不是为了居住，放在那里等待房价上涨。 希望在高价位上出售，从中获利。 这样的购房具有一定的投机成分在内，但是在经济理论上却无可非议。 如果只是买一套或几套住宅，放在那里等升值，在大多数情况下属于投资行为。 投资自然希望有一定的回报，否则何必投资。 如果打算买上很多的住宅，在抬高房价之后再卖出去，那就有投机之嫌。 Real Estate Development 43 Q S1 D2 D1 P P0 0 Q0 S2 D3 A 在一般商品市场上，当价格上升的时候需求减少，当价格下降的时候需求增加。 需求曲线必然有负斜率。 当投机需求过盛的时候，商品房的需求曲线拥有正斜率：东西越贵，买的人越多。 Real Estate Development 44 第五节 房地产市场的运行规律 三、 房地产市场中的泡沫与过热 房地产泡沫及成因 危害  破坏稳定的宏观经济环境  降低社会生产和资源配置效率  阻碍工农业的发展  助长地下经济和非法活动  加大贫富差距和国民收入不平等  败坏社会风气  破坏金融秩序，导致银行危机 Real Estate Development 45 第五节 房地产市场的运行规律 附：中国的房地产泡沫 区域性的 以海南为代表 1993年国家金融整顿 1997年海南银行倒闭 ——Re泡沫的直接后果 影响 Real Estate Development 46 第五节 房地产市场的运行规律 三、 房地产市场中的泡沫与过热 “过度开发”及诱因 定义： 是指市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。 诱因： 开发商对市场预测的偏差 开发商之间的博弈和非理性行为。