房产中介管理制度大全房产中介制度管理大全-培训

房产中介管理制度大全房产中介制度管理大全-培训内容摘要：

屋类 房屋：一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在 米以上的永久性场所。 但根据某些地方的生活习惯 ，可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内。 商品房：是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。 房改房：已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。 按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在 5年后归职工个人所有。 集资房：一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归 职工所有，不对外出售。 产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。 属于经济适用房的一种。 微利房：亦称微利商品房，指由各级政府房产管理部门 25 组织建设和管理，以低于市场价格和租金、高于福利房价格和租金，用于解决部分企业职工住房困难和社会住房特困户的房屋。 平价房：是根据国家安居工程实施方案的有关规定，以城镇中、低收入家庭住房困难户为解决对象， 通过配售形式供应、具有社会保障性质的经济适用住房。 其建房土地由政府划拨，配售对象及配售价格由政府管理部门审核认定。 解困房：是指各 级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房。 再上市房：是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。 廉租住房：是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。 安居工程住房：是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房，优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。 成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前 期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（小区级非营业性配套公建费，一半由城市人民政府承担，一半计入房价）、 1%－ 3%的管理费、贷款利息和税金等 7 26 项因素构成。 经济适用住房：是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。 由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。 三、名词解释 —面积 房屋建筑面积：指含自有（私有）房屋在内的各类房屋建筑面积之和。 指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面 积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高 （含 ）的永久性建筑。 房屋使用面积：指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。 四、名词解释 —房地产交易 房地产交易：指房地产转让、房地产抵押和房屋租赁等市场行为。 房地产转让：指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 房地产抵押：指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 房屋租赁：指房屋所有权人作 为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 27 什么是产权登记。 答：房地产登记，即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。 它要求凡在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。 经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。 产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效的管理。 采取房地产登记制度，一经登记，就确定了房地产相利。 房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。 房屋产权证明有那几种证件。 答：《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《房屋共有权证》。 五、名词解释 —房地产交易税费 契税：指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。 营业税：指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。 房产税 ：指以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产 28 租金向产权所有人征收的一种税。 营业税附加：指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。 印花税：指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。 个人所得税：指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。 保证金：指按照有关规定，个人将拥有合法产权的住房转让时，就其应纳税所得，按照个人所得税税率计算的，个人所得税纳税保证金。 房地 产交易手续费：指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。 房屋权属登记费：指房地产管理部门在办理产权登记时按照国家政策收取的费用。 其他：指不属于以上类别的其他税费，如土地收益金、土地出让金等。 六、名词解释 —房地产中介服务 房地产中介服务：指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。 房地产中介服务机构：指按国家及地方有关法律、法规 29 注册的具有独立法人资格的经济组织。 包括：房地产评估、房地产咨询和房地产经纪等机构。 房地产经纪 ：指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。 经纪总收入：指房地产中介机构从事经纪业务活动所得的中介服务费收入。 房地产经纪公司：指从事房地产代理、策划、销售、中介的专业机构 房地产经纪人：指专门从事房地产代理、策划、销售、中介的机构和个人 地铺：经纪公司下属分支机构，在内地叫门店，是指专门从事二手房交易的办公场所 佣金：通过经纪公司服务所产生的劳务费 加盟地铺：因资质或其它问题而加入品牌公司的一种方式，目的止在于归避市场风险、利用品牌效应， 加盟地铺上级公司不直接参与经营管理 直营地铺：属于经纪公司的一个直接管理、管理机构 七、名词解释 —二手房专业术语 洗盘：指通过业主资料或其它图径了解房屋的最新动态和基本情况 洗客：指通过客户资料了解客户的最新动态 睇楼：指看房 30 洗楼：指通过派发资料直接和业主客户交流，了解其有关需求 跑盘：指通过走访、电话了解楼盘信息 跳盘：指通过同行挖走业主房源 跳客：指通过同行挖走其客户资源 日志：指与业主、客户沟通的内容 封盘：指有准客户看中某物业时而采取 的一种暂时性营销策略，某物业封盘时只能由分行经理或指 定人员才有权看到该物业信息 守价：指咬住某价格不放 1浪价：指讨价还价的方式 1差价：指房屋买卖过程中的差额 1转介：指公司不同部门介绍业主、客户资源 1诚意金：指为了解客户意向和交易方便而向客户收取一定的购房意向金（可退） 1定金：指买卖双方在交易过程中的信物和但保物，定金具备法律效力，订金不具备法律效力 中介业务销售 200问 一、公司介绍类 贵公司与母公司的关系。 答： „„„„„ 31 贵公司成立时间，组织架构是怎样，董事长是谁。 答：成立于 20XX年 XX月，董事长 XX先生，公司下设营业部、行政部、策划部、财务部、拓展部。 贵公司的主要服务项目有哪些。 答：房地产全程营销策划（房地产研究、房地产营销策划、房地产销售顾问、项目管理顾问、商业营运及管理顾问）、房地产三级市场交易 贵公司在本省服务的二级市场项目有那些。 答： „„„„„ 贵公司三级市场部的主营项目有哪些。 答：三级市场部的主营项有：尾盘销售，二手房（住宅、写字楼、商铺、厂房、仓库）买卖 、租赁，不良资产销售代理，土地买卖、租赁，代理房屋置换（买卖置换或旅游置换），代办房屋产权、土地使用权证、工程报建等 贵公司的办公地址在哪里，联系方式是怎样。 答：办公地址在 „„„„„„.，联系方式是：前台 „„„..，三级市场部 „„„„.。 32 我司三级市场部收费服务项目有哪些。 答： 1）、房屋买卖收成交价的 4%，业主、客户各 2%。 2）、房屋租赁收租赁价的一个月房租作为佣金，业主、客户各一半。 3）、代办房屋产权、土地使用证、工程报建等，根据实际情况收费。 4）、代办按揭 ，根据实际情况收费。 5）、房屋置换收成就价的 4%，双方各 2%。 6）、尾盘及不良资产，根据物业的实际情况来定。 我司三级市场部免费服务项目有哪些。 答： 1）、免费提供房地产三级市场各类信息的咨询 2）、免费看房 3）、免费办理广告发布 4）免费办理产权过户 5）免费办理水电过户 我司三级市场部的经营理念是什么 答：杜绝差价 诚信经营 我司具备那几种核心竞争力。 答： 33 1）具备专业营销策划能力 2）拥有面向全国房市的时实网络资讯，熟悉国内典型 个案及本省房地产项目 3）拥有一批优秀的致力于房地产事业，具备理论知识和丰富的实践经验的专业人才 4）具备丰富的项目操作经验 (沿海及内地 ) 5）具备地盘管理的强势及执行能力 二、产权类 产权转让流程是怎样。 答： 买卖双方签定中介方《居间合同》 ↓ 买方向银行申请按揭 ↓ 银行审批 ↓具体看各银行办事效率 双方在房管局签定《本市市房地产买卖合同》 ↓当天 递件 ↓7个工作日 立契交税 ↓ 34 办证 ↓1015个工作日 出证 ↓ 银行做抵押登记 ↓7个工作日 银行取抵押件 ↓ 水电过户、交房 注：如不需要按揭，则将银行类别去掉 产权转让应提交的资料： 卖方（业主）：《房屋产权证》、《房屋共有权证》、身份证明（如权证上有其他人名字应都到场） 买方：身份证、共有产权人身份证、流动人口婚育证明（非本市户口） 产权转让须填写的表格： 1） 本市市房地产转让申请表 2） 契税纳税申报审批表 3） 私有房屋所有权登记申请表或自管（直管）房屋所有权登记申请表 4） 买卖合同壹份（可购买也可自行拟定） 产权过户的税费有那些。 35 答： A、 商品房： 契税： 1%（普通住宅） 4%（非普通住宅及其他） 印花税： % 综合税： % 交易手续费： 6元 /平米 (普通住宅 )%(非住宅 ) B、房改房、单位房、集资房 契税： 1% 印花税： % 转让手续费： /M2 C、经济适用房 契税： 1% 土地收益金： 1% 转让手续费： % 其他 : 房产营业税： % 本市可转让物业的类型有那些。 答： 商品房 :自交纳完契税往后推算 2 年 ,可申请免房产营业税。 2 年内转让须交纳 %的营业税 经济 适用房 :从取得经济适用房产权证之日起算五年内不 36 能转让 (包括赠与 ) 房改房 单位房 集资房 „„ 新建商品房居住未满 2年怎样计算。 答：新建商品房居住时间的计算是从买受人纳完契税的当天算起，一直往后推算 2年。 房产营业税可否采取避税，避税方式有那几种。 答：房产营业税务局的避税方式一般采用赠与的方式，也就是说在双方当事人同意的情况下，签定房地产赠与合同。 须交纳契税 1% 转让手续费 6元 /M2 个人购私房指的是什么。 签：个人购私房指买受人购买私人物业。 如：私人拥有的商品房、集资房等 本市土地管理单位是哪个部门，具体地址在那里。 答：土地管理部门是国土局，位于 „„„„„„„。 37 市房屋管理是那个部门，具体地址在那里。 答：房屋管理部门是市房屋产权管理局，位于 „„„„„„„„„。 1市房屋产权管。