某养老度假项目营销策划方案书

某养老度假项目营销策划方案书内容摘要：

平米出租 ,以 35 平 /人 .床计算 ,约能满足 350位老人养老需求。 以每年 6 个月出租时间、 3000?5000 元 /月 .人计算 ,年租金收入在 1000 万左右 ,同时还有 100200 万 /年的服务配套营业收入。 整个项目在投入运营后 5 年收回全部投资。 以后且能收取 1000 万 /年的养老养生租金收益和100200 万 /年的服务配套营业收入。 在风险方面 ,由于老年人问题已经成为了中国迫切需要解决的现实问题 ,同时 ,此项目还会为什邡市养老养生首选地形象的提升 ,什邡市经济的增长提供助力 ,因此 ,无论中央政府还是地方政府都将会大力扶持 ,可以预见 ,如果拿到建设 用地指标 ,政策方面的风险基本为零。 另外 ,由于土地费用相对较低 ,前期土地租赁每亩 万元。 待拿到建设用地指标后 ,土地会有一定幅度增值。 唯一的风险就是不能拿到建设用地指标 ,公司所租赁的土地不能变性 ,为土地开发建设的合法性带来法律风险。 第二章 养老产业现状与发展 一、世界养老产业的现状与发展 据世界卫生组织发布的一份最新报告 ,在世界各国中 ,60 岁以上老年人在总人口中所占比例以意大利为最高 ,达 23%,其次为希腊的 %和日本的 22%,再次是德国的 %和瑞 典的 %。 不过该组织预测 ,尽管以老人在全国总人口中所占比例为标准统计出的几个“老人大国”都是发达国家 ,但目前全世界的老年人有一半以上的老人生活在发展中国家。 根据联合国提供的最新统计数字 ,2020 年全世界 60 岁以上的老人为 亿 ,占世界人口总数的 10%。 到 2050年 ,老人人数将猛增到 亿人 ,占世界总人口的 21%,平均每年增长 9000 万。 其中 ,世界经济发达地区的老人总数将由目前的 ,占该地区总人口的比例将由目前的 20%增加到 33%,经济欠发达地区将由目前的 亿人猛增到 ,占总人口的比例将由目前的 8%增加到 19%,届时人口老龄化问题最严重的 3 个国家是西班牙、意大利和日本。 表一 世界 60 岁以上人口占总人口的比率增长情况 年 份 1950 1960 1970 1980 1990 2020 2020 全世界 发达地区 发展中国家 中 国 资料来源 :中国老龄科学研究中心 二、中国养老产业的现状与发展 国内老年住宅市场的现状分析 中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分 ,最初以为三无老人服务的社会救济为主 ,近年来逐步走向了社会化 ,但仍然是以非营利社会福利为主体。 目前社会福利社会化的改革 ,相当的重点放在原有社会福利机构走向自负盈亏方面。 由于民政系统财力的限制、加之没有有力的投资发展环境 ,养老设施的发展在现阶段仍然是有限的和缓慢的。 据统计 ,1995 年我国共有家庭32208 万户 ,其中 60 岁以上老年人口的户数为 9051 万户。 民政部等 14 个部委提出 ,到本世纪末社区服务设施要发展到 26 万个 ,85%的街道都要有一所老年公寓。 这与现有的不同层次老年人的需求已经不相适应 ,如果没有新的举措 ,仍采取对现有房地产开发商的贷款条件 :自有 30%项目资金、贷款周期 3 年 ,养老设施的建设不可能现代化、成规模和持续的发展 ,那么在未来的 510 年中 ,养老设施供需的矛盾会随着老龄人口的迅速发展而日趋加大。 我国老年人口的发展状况 我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一 ,1999 年成为老年型的国家。 进入 21世纪以来 ,60岁以上的老年人口平均每年以 3%的速度持续增长 ,更为突出的是 ,80岁以上高龄老人已高达 1100万 ,并以年均 5%的速度递增。 本世纪中叶 ,60岁以上的老年人口将达到 ,约占亚洲老年人口总数的 36%,占世界老年人口总数的 %。 中国老年人口规模之大 ,老龄化速度之快 ,高龄人口之多 ,都是世界人口发展史上前所未有的。 从老龄化的过程来看 ,发达国家是自然老龄化 ,而我国则是政策性老龄化 ,人口老龄化发展大体上分为三个阶段 : 第一阶段 :过渡阶段 1982 年 — 2020 年 60 岁以上老年人 口由 7664 万增长到 亿 ,占总人口的比重由 %增长到 %。 2020 年比 1982 年老年人口几乎翻了一番。 这期间 ,老年人口以%的速度递增 ,大大快于总人口年均增长 %的速度。 第二阶段 :发展阶段 2020 — 2025 年 60 岁以上老年人口由 亿增长到 亿 ,比重由%增长到 %。 从 1982 到 2025 年的 43 年中 ,老年人口净增了二亿多 ,翻了两番半多。 第三个阶段 :高峰阶段 2025 年 — 2055 年 60 岁以上的老年人口由 亿增长到 亿 ,比重由 %增长到 30%,比 2020 年翻了两番。 从区域来看 ,我国目前已有三分之一的省市区人口呈老年型 ,其中上海、浙江、北京、江苏、天津、山东、湖南、广东、广西、四川等省市区 65 岁以上的老年人口已超过其总人口的 7%,辽宁、河南、安徽、福建等省 65 岁以上的人口接近 7%。 表二 : 中国人口年龄构成及发展预测 % 年 份 1953 1964 1982 1990 2020 2020 2040 2050 014 岁 1559 岁 ≥ 60 岁 国内老年住宅的现状 据有关部门的调查表明 ,与目前超过 的 60 岁以上的老年人相比较 ,我国只有 42020 多所的养老机构 ,所拥有的床位还不到 400 万张 ,只能为 2%( 亿 )的老年人解决住房问题。 据估计 ,目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费 大约有 8000 亿元 ,借鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的 4%?5%的数据 ,全国要为 700 万到 900 万的老人修建老年住宅 ,投资总额在 700 亿到 900 亿元 (人均 1 万元计算 )。 当前国内老年设施状况 项目 居住对象 自理程度 护理方式 功能组成 老年 公寓 在一定帮助下能独立生活的健康老人 自理 最低帮助 管理、医护、公共空间 (门厅、餐厅、娱乐、健身 )服务用房 福利院 无亲戚、子女赡养及无生活来源的老人 自理或 办自理 最低帮助半护理 管理、医护、公共空间 (门厅、餐厅、娱乐、健身 )服务用房、医疗保健 托老 所 白天家中无人照顾 ,而生活又不能自理的老人 半自理或不能自理 半护理 居住单元 (卧室、活动室、卫生间、盥洗室 )、医护、餐厅、管理、接待、活动及服务用房 护理院 生活不能自理、需要半护理或全护理的老人 半自理或不能自理 半护理 全护理 护理单元 (老人居室、卫生间、走廊、活动空间、标准层设集中厨房 )、医疗、护理、康复、管理以及服务用房等 老年设施综合体 各种类型均包括 综合 国内老年人的居住模式 A、购买房屋居住 2020 年人口普查资料显示 ,我国老年家庭户中 ,购买商品房的占 %,购买经济适用房的占 %,购买原公有住房的占 %。 其中 ,市、县购买商品房的家庭占 %和 %,购买经济适用房 %和 %,购买原公有住房的户分别为 %和 %。 可以看出 ,目前我国城镇居民已购买住宅的比重增加迅速 ,己经有 4 成以上居民家庭是住在自己购买的住房中。 B、自行建房居住 个人建房有自筹自建、自建公助、集资联建或集资合作建房等多种形式。 个人出资建房也是我国居民住宅来源的主要方式之一。 2020 年人口普查资料显示 ,我国老年家庭户中 ,自建住房的占 %其中市、县自建住房 的占 %和 %,而镇乡自建住房高 %。 说明自建住房是目前我国居民尤其是农民家庭住房来源的主要途径。 C、租房居住 这是住宅消费者支付一定的房屋租金 ,取得房屋居住使用权的一种住房消费形式。 2020 年人口普查资料显示 ,我国老年家庭户中 ,租房居住的占 %,其中 ,租用公有住房的为 %,租用商品房的占 %,如果分城乡看 ,在市、镇老年家庭中 ,有 %和 %的家庭租用公有住房 ,租用商品房的均为 %。 居住在农村地区的老年家庭户 ,仅有 %的户租住公有住房或经济适用房。 目前国内老人住宅的销售情况 老人住宅的开发现在才刚刚开始 ,虽然市场上有一些楼盘中隐隐约约有老年住宅的影子 ,但从住宅设计的本质上来说 ,能够称得上是老年建筑的可谓凤毛麟角。 而从规模上来说 ,纯粹作为老年住宅来发展的楼盘国内有两个 ,一个是广州的颐年园 ??中国第一个规模最大的长者社区 ,另外一个是北京的东方太阳城 ??目前国内最大的退休社区。 颐年园的产品有别墅、多层洋房 (不带电梯 )、带电梯的小高层 ,销售价格在 2500?5000 元 /平方米 ,到 2020年 6 月一期销售率达到 %,到 2020 年一期基本售罄。 东方太阳城的产品构成为低层的老年公寓 (四层以上带电梯 )、联排别墅 ,一期销售均价为 32。