昆明海伦堡项目前期调研报告

昆明海伦堡项目前期调研报告内容摘要：

4 年的 54%，下降到 2020年的 17%。 房地产开发投资占固定资产投资 比重上升 房地产开发投资在固定资产投资中的比例，从 2020年的 13%左右上升到 2020年的 20%，随后 2年稳定在这个比例，到 2020年上半年 ，房地产开发投资所占比例上升到 32%，投资增速 继续 加快。 第 14 页，共 102 页 房地产开发投资在各经济指标中的比重 上升 从各项经济指标的占比情况来看，第三产业和第二产业在 GDP 中所占的比例相当，房地产投资在第三产业中的比重占三分之一左右， 09年前 两个 季度 上升 了 ，而在固定资产投资中的比例也有所上升。 房地产开发投资在 GDP中的比例 呈现稳步上升的趋势。 第 15 页，共 102 页 四、市场环境分析 金沙地产逾期交房赔业主 78 万 因为逾期交房和擅自加高楼层，昆明市‚金色交响‛小区 60位业主将开发商告上法庭。 昨天，昆明市盘龙区法院对此案宣判：开发商逾期交房被判赔偿 60 业主 78万余元；对于索要增高补偿费的诉请，由于业主们没有证据证明其损失，法院不予支持。 【点评】：金色交响业主维权的成功在一定程度上给开发商上了一堂课，房地产市场需要规范化，在遵守游戏规则的同时不可忽视弱势群体的力量。 房价回升开发商 蓄水 万元认筹卡再现昆楼市 去年由于楼市低迷，隐退许久的认筹卡如今又重新‚上岗‛，售价从 1000元到几万元不等，有的楼盘甚至推出了每张 5万元的高价认筹卡，以方便配合前期工作‚蓄水养鱼‛锁定购房者。 【点评】：事实上，在开盘前期倒号、炒房对开发商并不是件好事，因此，现在开发商卖卡都要求最后的买房人必须是持卡人，这样的做法在一定程度上也避免了倒号的发生。 开发 商卖认筹卡，最主要的目的还是在开盘前了解市场到底有多少需求，消费者的购买力如何，从而最终确定价格、销售策略。 昆城中村改造招徕 886亿意向金 必将增色春城 一年多来昆明共下达了 125个城中村改造任务，到目前为止，已有 16个村的回迁安置房开始启动、今年内部分回迁安置房将实现主体工程完工、 97个城中村改造项目确定了投资意向人、 3个城中村土地已成功交易。 截至目前，城中村改造意向投资资金达到了 886亿元 根据田野咨询机构提供的数据显示，昆明自去年启动了城中村改造后，并于 3月和 7月分两批下达了 80个村的改造计划。 截止到 2020年 12月 31日，列入改造计划的 80个村全部完成了专项规划的编制和审批，有 40多个村进行了拆迁安置。 据昆明市人民政府副秘书长王忠介绍，今年，昆明市又下达了 45个城中村的改造任务，到目前，累计拆除面积已达 250 万平方米。 凤凰新村、南亚风情园、高新区新发村 3个项目的土地已顺利完成土地交易，并确定了开发商。 从去年到目前为止，已启动改造的城中村项目实际投入资金近 150亿元。 从这些数据我们不难看出，城中村改造正在快速推进。 第 16 页，共 102 页 昆明楼市面临全方位重组 地铁带动投资新热潮 昆明市计划在 2018年建 成 6条轨道交通线网 2020年 6月 8日，国务院批准了昆明轨道交通建设规划， 6月 19日，国家发改委批准昆明轨道交通建设规划，标志着昆明城市轨道交通建设的大幕已经拉开。 据了解，昆明市城市轨道交通线网规划由‚三主三辅‛ 6条线组成，总长度。 其中： 3号线为骨干线， 5号线为世纪城站 第 17 页，共 102 页 辅助线， 6号线为机场专线。 ‚本次国家发改委批准建设的线网是 3号线，长度共计 里，设 47个站。 按 3万人 /小时以上的地铁标准建设的 2号线预计今年 8月份开工，预计最快到2020年年底，昆明人就能坐上地铁出行。 随着昆明轨道的建成通车，城市环境将进一步改善，城市的软硬实力都将得到很大的提升。 而地铁给一个城市带来的，不仅仅是交通上的便利，更是一种全新的生活方式，也将掀起房产投资新热潮。 其中 1号线是连接主城到呈贡新城的南北向骨干线，全长 34公里，其 路线如下： 1号线：昆明主城至呈贡新城的骨干线，全长 34公里。 昆医附一院站（ 3） —— 弥勒寺站（ 5） ——西寺塔站 —— 金龙饭店站（ 2） —— 昆明火车站（ 2） —— 国贸中心站 —— 日新立交桥站 —— 巫家坝站（ 6） —— 昌宏路站 —— 米堆村站 —— 世纪城站 —— 体育城北站（官渡古镇） —— 体育城南 站 ——五腊村（昆明南部客运中心）站 —— 呈贡（小王家营）站（ 4） —— 市政府北站（呈贡北站） —— 市政府南站 —— 中央火车站（ 4） —— 大学城区站 —— 云南大学站 —— 云南广播电视大学站。 世纪城站将是离本案最近的一个站点。 预计三年半后，昆明地铁 2号线将会全线开通。 本案的价格在未来拥有较大的升值空间。 【分析】 ： 地铁之于昆明楼市，是整个房地产市场的全面变局。 最直接的影响，将极大地促使房地产市场格局的重整，还将对各片区住宅价值产生较大的影响，由此带来住宅价格体系的变化。 另外，地铁催生的城市居民的新的生活方式，将使居民 的投资理念和投资热点将随之改变，地铁物业、地铁商业等新事物，将在几年后逐渐成为楼市乃至居民生活和投资的新选择，而地铁概念的炒作也将充斥着整个城市的大街小巷。 昆明楼市，将随着地铁时代的来临发生全方位的深刻变革。 楼市格局 将形成以地铁为主线的新格局 作为大规模的基建项目，地铁必然会对昆明的房地产市场产生多方面影响，特别是现行的以行政区域或是重要交通干道划分的楼盘区域格局将被打破。 在地铁到来之前，交通就已经是开发商营销推广的重点，也是购房者置业的重要因素之一。 而地铁所带来的交通上的便利是其他交通方式无法比 拟的，所以地铁将成为影响楼市格局形成的关键性因素。 以深圳为例，在地铁开通以前，很多人因为交通和生活环境问题不愿意在关外置业，关内外房价差距非常大。 但是现在，深圳地铁数条线路即将通车，布吉、龙华、宝安中心区等也成为了市民争相置业的区域。 而这些区域，在几年前地铁动工时，就已经是深圳楼市的热点版图了。 传统的以海关为界的楼市格局已经不复存在。 第 18 页，共 102 页 而昆明也将如此。 因为地铁的带动，市中心、二环内等关键词在以后将会显得并不那么重要。 因为以公里计的空间距离感将完全被以时间来计的生活圈所取代。 将会有更多人因为地铁愿意住到离市 中心更远一点的地方去，地铁沿线的区域将大为受益。 而传统的优势板块将被大大削弱，从而形成以地铁为主线的新的楼市格局。 价格体系 将沿地铁为主轴呈线性分布 地铁对沿线物业的价格也将带来深刻影响。 而影响究竟能有多大。 根据全国第一本系统研究轨道交通引导城市开发的专著《轨道交通时代的城市开发》的理论，城市中心区由于其商业氛围已经形成，其增值的周期很短，而新开发区增值周期则较长。 而地铁站周边范围内的房地产，与所在区域其他类似房地产相比，价格要高出一成左右。 据了解，北京地铁开通后，沿线房价在短时间内上涨一倍，并形 成沿地铁商业带，地铁口和地上商业结合也展现出巨大的商机。 而深圳地铁开工以来，地铁沿线 2公里范围内的住宅租售、房屋置换的成交率均高于同一区域的其他地段，其价格也略高于同等水准物业。 从其他城市的经验可以看出，地铁给周边楼盘所带来的价格效应，是十分强大的。 与其他内地城市一样，昆明房地产市场，一直以来基本依靠区位、楼盘品质和周边环境等来决定价格。 从分布形态来说，昆明楼市的价格分布目前仍处于‚圆形‛价格状态。 也就是说，越是处于市中心的楼盘，价格就越贵，而距离市中心越远，价格相对越低。 特别是像远在东南的呈贡新城和西 边的安宁片区，价格远不能与市内各区域相匹敌。 但‚地铁时代‛的来临，房价将会因为地铁的贯穿而打破这种‚圆形‛的分布状态，形成一种新的以地铁为主轴的‚线性‛价格分布。 届时，昆明一环内的房价将不再独高，取而代之的，将是地铁沿线物业的价格共同增值，昆明楼市的价格体系将会重新确立。 但我们也应该看到，市中心由于其价值体系已经确立，商业和生活氛围早已形成，所以相对于郊区，其增值空间将不会很大，而传统上我们所认为的郊区，比如目前的昆洛板块、呈贡新区以及北市区等，其起点相对较低，目前的商业和生活氛围暂未成型，其增值的空间将会 比较大，增值的周期，也会比较长。 热点分布 地铁沿线物业占去先机 随着 2号线规划蓝图的出台以及建设周期的确定， 2号线沿线片区楼盘将首先受益。 在城市重心南移的过程中，由于南市区较大规模的开发，其地铁优势将日趋显现，地铁沿线一些正在成长中的开发区域或是已经成型的商圈也将得到较大提升，成为炙手可热的置业新宠。 ‚从此，昆明楼市将增加一个新的概念 —— 地铁楼盘。 ‛云南财经大学经济发展研究中心研究员王 詠 雪表示，地铁对昆明的城市发展影响是深远的，昆明房地产的价值版图将因地铁方案的获批而重新划分。 以北辰 第 19 页，共 102 页 财富中心为 首的北市区、以世纪城片区为点的南市商业区、以实力大学城商业中心为核心的呈贡新城将汇集大量人流、物流、信息流和资金流，得到更大的发展空间。 依托不断延伸的新线路，一些稍显冷清的楼市格局有望得到改善，入住率和商业价值将显著攀升。 贯穿南北的地铁线，将再次点燃北市区的商业热潮，激活南市区的人口密度，提升贡新区的区域价值。 而这些仅仅是地铁时代楼市格局改变的开端，由于规划中 3号线要于 2020年贯通实现试运营，届时东西线沿线板块的价值也将像 2号线沿线片区一样，生活和商业氛围逐渐浓厚，生活配套逐渐完善，实现区域价值提 升，成为开发商和购房者追逐的热点区域。 等到 2018年，昆明地铁实现全线贯通，城市轨道交通体系完全呈现，传统的楼市板块将不复存在，以地铁为主轴的新的价值版图将完全确立。 市场现状 昆洛板块二手房价格开始上升 昆明地铁虽然刚刚起步，但 2号线沿线的物业已经有价格上涨的趋势。 记者在世纪城和新亚洲体育城周边的三级地铺了解到，由于上个月地铁规划的出台，目前昆洛板块的二手房的价格已经开始有所上升。 ‚我手上有一套房，前段时间挂出来时是 42万，现在房东已经把价格涨到 45万了。 ‛新亚企航地产的一位销售人员介绍道。 地铁沿线物业价格的提升主要是对于未来生活的便利与舒适性的一种提前透支。 很简单的例子，位于新城、老城以及未来空港经济区的昆洛路板块站点比较密集。 目前该区域已经集中了星耀集团、奥宸地产、中豪置业等大牌房地产开发商，房地产开发比较火爆。 地铁规划的最终确定让更多的购房者更加看好这一片区的发展前景，这一片区在购房者心目中的价值地位将大大提升。 而像展览中心、火车站这些本来商业和生活氛围就比较浓厚的区域，将因为地铁带来区域升级，区域价值也将得到进一步提升。 但轨道交通给这些传统的商业旺区所带的升值空间远远不如市郊。 当然，昆明要形成以地铁沿线物业为价格主导的体系还需要时日，毕竟目前地铁规划刚刚出台，并且 2号线的运营也还有三年半的时间，楼市甚至还没来得及进入到地铁概念炒作阶段。 但是，随着时间的推移，距离地铁开通的日期越来越近，地铁在购房者心目中的地位将越来越重要，沿线区域物业的价格必将逐渐提升。 地铁将促进商业和住宅市场重新洗牌 欣都龙城、新亚洲体育城等楼盘已把‚城市轻轨规划‛‚地铁物业‛等字眼醒目地标注在楼书上，作为亮点积极营销。 现如今，轻轨建设被提上议事日程，城轨生活给了昆明楼市更大的想象空间：开发商们可以有 的放矢，为楼盘的外在交通优势加大宣传力度；购房者们开始有了更多置业城轨物业的想法；商户们看好地铁物业将带来的巨大商机，伺机行动，为选购合适的铺面做准备。 第 20 页，共 102 页 纵观各大城市，轨道交通的提升对城市版图以及楼市格局等的影响是显而易见的。 有数据显示，地铁开通后，香港地铁物业平均升值近 50％，投资回报率达到 15％。 地铁站点附近的楼盘平均价格要比其它楼盘高出 10%15%，楼盘销售速度也较快。 南市区地铁优势抢占先机 经过几年的发展，目前北市区已经比较成熟。 但由于受地势及土地供应量局限性的影响，北市区房地产开发的空间相对较 小。 而南市区地势平坦，可供开发的土地面积比较大，在城市重心南移的过程中，南市区的发展优势更大，轨道交通的提升将对南市区起到先期带动作用。 全国楼市二季度明显供不应求 开发商捂盘惜售加剧楼市供不应求 全国楼市二季度供求比为 1∶ 刚性需求的释放、投资客的进入、跟风买涨……在楼市骤然升至沸点的同时，楼市的有效供应却在缩减。 克而瑞 (中国 )研究中心昨日提供的最新数据显示， 2020年二季度供求比达到 1∶ ，呈现明显的供不应求局面。 从典型城市供求关系来看，九成以上的城市供小于求。 天津、南京、 大连等城市二季度供应量不足成交量的一半，供求比小于 1∶ 2；上海、北京、深圳等六成城市供求比在 1∶ ∶ 2之间。 数据显示，今年二季度成交量延续了一季度大幅增长的走势，全国 31 个典型城市成交量达到，同比、环比涨幅分别为 %和 %。 不过，二季度商品住宅供应总量仅为 万平方米，同比下降 %。 楼市供不应求的一个原因是需求大量增加。 刚性需求的释放，通胀预期下大量投资客进入楼市，还有大量跟风买涨均导致目前楼市的火爆。 在销量大增的同时，房屋的放量却在。