昆明市商业地产开发项目策划书

昆明市商业地产开发项目策划书内容摘要：

国家先后出台一系列 更加严格的土地保护及宏观调控政策。 2020 年 8 月 31 日彻底结束经营性土地协议出让的方式，经营性土地的或取必须通过“招、拍、挂”，供地从无序到有序，土地市场的供应量得到有效控制，土地价格大幅上涨，增加了房地产开发商投资中的土地成本 ，从而导致房地产业投资增大，房价上涨等诸多因素。 ◆ 购买多套房部分银行增加 10%首付 目前昆明市多数银行的首套房房贷首付比例基本按照 90 平方米以上 项目营销策划案 16 的住房为 30%， 90 平方米以下的为 20%，对于客户申请第二套或第三套住房按揭贷款，部分银行则实行增加 10%的首付，执行基准利率的规定。 云南省省农行房地产业务部门表示，虽然全国房价上涨过快，但也要考虑地区差异。 就昆明市而言，二环路以内的房价涨幅较快，但与全国相比仍有差距。 目前农行的个人消费贷款业务仍以一手房房贷为主，近期还将推出在交房前只需归还利息交房后才归还本金 的新业务，减轻贷款者短期内的大笔资金支出的压力，但对于第三套房按揭贷款者则增加首付比例，提高利率，同时对二手房贷款的审核将更为严格，避免其套现，对银行本身产生信贷风险。 ◆ 专项整治 今 年 4 月起，全国开始大范围的房地产市场专项治理工作。 昆明市也响应这一政策，去年 6 月起，开 始了对房地产行业的专项整治，11 部门联手行动，开始对昆明市房地产项目的审批、开发、广告宣传、交易、中介等环节进行综合治理。 阵容空前强大。 这些措施会规范房地产行业，减少房地产开发的灰色成本，对房价涨幅有一定的抑制作用。 ◆ 公积金 一 直以来，相比于银行，公积金对房价的推动作用并不明显。 因为大多数使用公积金的还是公务员群体，而且，公积金贷款手续比较复杂，贷款额度低，购买高价位区域的房子不得不采取组合贷款形式， 项目营销策划案 17 手续更为复杂。 但近期昆明市新修订的《昆明市住房公积金个人住房贷款办法》，将昆明市单笔住房公积金贷款最高额度由原来的 20 万元调高至 40 万元。 对于普通购房者来说，之所以选择事业贷款，还有个原因就是公积金贷款额度小，每月节省的利息并不起眼，不如选择商业银行来的方便。 但现在公积金的贷款额度增加一倍，足以将每月的还款差距拉开，改《办法》对昆明市 的楼市来说，无异于注入新的生气，使更多不想使用商业贷款的购房者，让购房者有了用公积金购买高价区域楼盘。 小结： ▲ 土地市场逐渐规范，交易价格大幅上涨，导致房地产投资增大，同时也会带来销售价格的提升，而该项目已是准现楼，市场整体价格的提升对本项目来说是有利可图的。 ▲ 《昆明市住房公积金个人住房贷款方法》的修订，使更多潜在的购买者有了购买愿望。 ▲ 购买多套房时首付的提高对于投资者来说不利；政府下大力气的专项整治是为了抑制房价的涨幅。 怎样去规避和解决这些不利因素，是该楼盘在今后营销中值得关注的。 （四）、 相关宏观环境因素 （ 1）、城市规划与城市发展方向 项目营销策划案 18 按照云南省委、省政府的指示精神和昆明市城市规划发展战略，昆明市初步确定了立足百年，以滇池为中心，再造秀美山川，实施“一湖四环”和“一湖四片”的城市规划发展的新思路，到 2020 年把昆明市建设成为“东方日内瓦”。 “一湖四片” —— 四大城市构建未来新昆明。 ※ 北城：即现在的主城，形成金融贸易旅游服务中心，昆明市城市中心区。 规划人口 220 万人，用地 220 平方千米。 ※ 东城：即呈贡新城，形成形成新建工业、科研文教园区，以花卉产业为特色的生物产业基地，现代城市物流中心。 规划人口 95 万，用地 100 平方千米。 ※ 南城：即晋城 —— 新街新城，形成组团式发展的新型旅游度假城。 规划人口 75 万人，用地 80 平方千米。 ※ 西城：即昆阳 —— 海口新城，形成以磷矿精加工、机械制造、电子仪表、旅游服务为主要产业的工业城。 规划人口 60 万人，用地 60 平方千米。 ※ “一湖四环” 环湖公路：全长 114 千米，总投资 86 亿元，分为四段。 东段由滇池旅游度假区至呈贡马金铺，长 千米。 南段由马金铺至海口，长 千米。 西段由海口至高山尧，长 31 千米。 北段由高山尧至滇池旅游度假区，长 22 千米。 “环湖截污 ”：在环湖公路外侧实施截污工程，全长 101 千米，其中 项目营销策划案 19 环湖截污干管长 82 千米，截污沟及生态带 19 千米。 估计总投资 亿元。 工程分主城、呈贡、晋城、昆阳、海口和滇池西岸 5 个片区实施。 “环湖生态”：实施环湖生态系统的重建和修复，通过退耕还塘还湖等工程，恢复建设 42 平方千米的风景林。 估算投资 亿元。 “环湖新城”：以滇池为中心，构建“一湖四片”昆明市城市去。 规划总人口 450 万人，用地 460 平方千米。 （以上资料来源昆明市城市规划局） 新昆明三大特色： ※ 山水生态春城：现代新昆明市到处都见鲜花、绿地和树荫的美丽城市；是大街上走一天衬衣皮鞋不脏的清洁城市；是不塞车、事故少的安全城市 …… ※ 历史文化名城：兼具滇文化、多民族文化和历史文化，使现代新昆明市成为南北文化交汇地、东西文明交融地。 ※ 现代开放城市：从城市的基础设施现代化、生态环境优质化、市民素质文明化和城市管理科学化等几方面推进新城建设，要有开放的意识、心态、胸襟，把现代新昆明市建成现代开放新城。 （ 2）、项目所在区域房地产市场环境 ▲ 【房地产开发投资额逐年上升】 昆明 2020— 2020 年房地 产开发投资额（亿元） 项目营销策划案 20 0501001502002020 2020 2020 2020房地产开发投资额（亿元） （数据来源年鉴） 近三年来，昆明市房地产业投资规模扩大，保持了较快增长势头。 从表中可以看出， 2020 年以来，昆明市房地产开发投资额逐年稳步上升， 2020 年完成投资 90 亿元，增长 %； 2020 年完成投资 140亿元，增长 %； 06 年完成投资 172 亿元，增长 %。 ▲ 【整体均价稳步上涨】 050010001500202025003000350003年 04年 05年 06年昆明0 3 —0 6 年住宅整体均价（元/ ㎡） 根据监测数据显示， 2020 年昆明市房地产市场整体价格为 2477 项目营销策划案 21 元 /平米， 2020 年昆明市房地产市场整体价格为 2916 元 /平米， 2020年昆明市房地产整体价格为 3012 元 /平米， 2020 年昆明市房地产整体价格为 3304 元 /平米， 4 年间，昆明市房地产市场价格涨幅分别为%、 %、 %。 ▲ 【国内大量资金不断涌入昆明楼市】 受国内房地产市场持续升温影响，加之昆明市得天独厚的气候条件和区位优势，大量资金投向昆明市房地产业，一些全国、省内外知名企业也纷纷在昆明市投入巨资，参与房 地产业开发。 如大连万达在昆明市西市区开发的别墅项目“滇池卫城”、北京世纪金源投入巨资 100亿开发的项目“世纪城”等，其它国内具有知名度的房地产开发商也对昆明市场虎视眈眈。 ▲ 【城市品牌效应，使外来购房者比例骤增】 随着“经营城市、营销昆明”工作的深入开展，特别是“住在昆明”理念的推广，昆明市以其深厚的文化内涵、丰富多彩的民族风情、得天独厚的气候条件、日新月异的基础设施建设、大为改善的城市配套功能等诸多优势，深深吸引着外地投资置业群体；同时，昆明市作为云南省省会城市，对周边各地、州、市也具有很强的吸引力。 一 座城市的定位将决定于经济结构，甚至人口结构。 昆明市就是这样，“春城”两字引来无数购买者，他们强烈的职业需求，推动昆明市地产市 项目营销策划案 22 场走高趋势。 据 2020 年统计数据显示，昆明市的外来购房者占整个楼市市场消费群体的 40%，而且这一比例还在不断增加。 其中一部分人来自云南省外的其它省份，另一部分则来自云南省的各个地州，这也是云南的一大特色。 因为云南除了昆明市外，其它城市发展都一般，地州消费能力较高的群体无一例外都选择在昆明市职业安家。 ▲ 【房源充足市场平稳】 在 07 年房交会上许多新楼盘展台上出现了“仅作展示，不得销售 ”的展台，其原因是这些项目尚未取得房屋预售许可证。 但组委会让他们参展，就是希望让市民看到昆明市楼市供应量充足。 从房交会可以看出，参展的楼盘绝大多数都是规划建设中的楼盘，他们什么时候开盘销售虽然目前还没有对外公布，但他们的楼盘供应量可以调节市场格局，对稳定昆明市楼市将起重要作用。 （ 3）、项目所在区域市场发展预测 ⑴ 、市场竞争日益激烈 中央政府对土地的监管力度逐渐加大，拿地难催升低价，税费重增加开发成本，信贷高压缩利润空间 …… 房价以走钢丝的姿态继续向前发展。 08 年 11 月至 09 年 3 月的土地招 、 拍 、 挂情况来看， 低价飞升的直接后果便是土地资源逐步向有实力、有经验的房地产商巨头手中聚拢：房地产市场经营更加科学化、开发商将更加专业化、营销 项目营销策划案 23 方式将更加先进化，让这个房地产市场迈向优胜劣汰的淘汰期。 ⑵ 、购房需要将进一步加大，外地人来昆明市购房比例将会提升。 ▲ 昆明市正在全力打造成为“国家优秀旅游城市”，吸引更多外地购买者来昆明市置业。 ▲ 昆明市城市辐射力的提高，将刺激周边区域购房需求。 ▲ 旧城改造速度加快，积极推进货币化分房，扩大住房补贴覆盖面，促使购房消费增加。 ⑶ 、房价将稳步上涨 8 个月前 ，昆明人还在为城市中心地 段的新项目“顺城” 8000 元/平米的开盘均价吓到， 07 年 8 月却已在为二环路外均价 7000 元 /平米的财富中心 cc 公寓慷慨买单。 而 08 年，能让昆明人瞠目的已经是茉莉唐朝 2 万元 /平米的超高价格了。 而据云南财经大学中心检测的市场成交数据显示，当前买房时的“ 451”格局已成为昆明市民普遍认同的参考标准 —— 二环路外房价成为“奔四”，从 3000 元 4000 元 /平米之间，一环到二环之间的房价都在“奔五”，从 40005000 元 /平米之间，一环路以内则向“ 1 万元”靠齐，价位到了 6500 元 10000元 /平米。 二、项目调研 分析 （一）、项目市场发展概况分析 （ 1）、市场调研总体思路 项目营销策划案 24 通过本次调研，准确定位鼓楼大厦复建的物业类组合形式，为 云南农垦 集团的决策提供真实的判断依据。 （ 2）、市场调研阐述 a）了解昆明市房地产市场现状； b）通过客户的信息反馈，了解中心区及该案在市民心中的认识度； c）为本项目寻找合适的客户群； d）了解购买意向、投资动向； e）通过调研引导本项目入市的价格依据； （ 3）、市场调研区域的界定 承蒙云南 农垦 集团的信任，委托我公司提供物业组合的市场判断依据，因此，本次调查，突破常规调研的区片划分，对全 市相关代表物业、包括住宅、公寓、写字楼、酒店及各大商业区进行了排雷式采集。 （ 4）、调研时间及行程安排 10 月 9 日 —— 11 日，对区域的了解及本地块解析； 10 月 12 日 —— 14 日，楼市调查，写字楼调查、商业区调查、酒店行业调查； 10 月 15 日 —— 16 日，各行各业消费者问卷调查； 项目营销策划案 25 10 月 17 日，举办消费者座谈会。 （ 5）、调查对象确定 a）政府相关部门工作人员 b）个体经营者 c）周边的学校教师 d）银行系统及证劵交易所人员 e）珠宝店个体经营者 f）媒体行业人员 g）酒店行业管理。