公租房融资多元化及ppp模式风向管理研究--毕业论文

公租房融资多元化及ppp模式风向管理研究--毕业论文内容摘要：

RBS， setting up the risk gradation structure. Due to different risk factors’ effect degree to PPP projects, this paper makes ration analysis on risk factors by fuzzy quality synthetic evaluation to adopt respective measures to guard. After that this paper analyses the relevance of risk factors with factor analysis method by SPSS software,getting the relativity betweeen the risk risk distribution mechanism and effective treatment are the core and key guaranty for publicrent housing’s success. This paper distributes the risks among the relative participants who participate in the publicrent housing PPP projects and poses specific risk distribution program based on Markowitz’s based on the distribution program, it weights the treatment ability of distinct participants by fuzzy grey method. Finally, this paper sets City X’ s publicrent housing PPP project as an example of case to discuss the feasibility and amplification of PPP model. Then it identifies the risk factors and researches the risk’ s evaluation、 distribution and treatment by several mathematic molds and methods. In the end it gets relevant conclusions. The realistic conclusions not only theoretically makes useful exploration and supplement for City X’s finance for publicrent housing, but it also provides theory support and method reference for PPP project participants. Meanwhile this paper has regular theory guidance and practical value for the application and implementation of PPP model into more publicrent housing projects. key word Publicrent housing。 PPP Model。 REITs。 Financial Risk Management。 Risk Check Method。 RBS。 Fuzzy Quality Synthetic Evaluation。 Factor Analysis。 Markowitz Mold。 Fuzzy Grey Theory 青岛理工大学管理学硕士学位论文 1 第 1 章 绪论 本文的选题背景和目的意义 选题背景 1． 公租房的发展背景及融资模式 近些年来尽管 住房条件得到了明显改善 ,但由于住宅成本的上升和整体市场价 格的拉动，加之住房价格一路飙升，城镇中无力购买住房的低收入群体 越来越多 ，其基本住房需求无法得到满足，有些地方 甚至 出现了由于中低收入群体的住房问题无法解决而造成众多的社会不稳定因素。 为此， 2020 年有关部门开始探索解决诸如大学毕业生等 “夹心层 ”的住房问题，当时的住房建设部有关领导提出公共租赁房的保障性措施。 2020 年 两会上的 政府工作报告明确 提出 “要加快 公租房 的建设 ”，并且强调 “公共租赁房归政府或公共机构所有，用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租 ”，这也是国家首次清晰地给出了 “夹心层 ”住房难题的解决途径。 2020 年 6 月 12 日 由住房 和 城乡建设部等七部门联合制定了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难的问题。 特别是 2020 年两会上 中央 政府公开表示 今后五年 将兴建公租房 227 万套，由此可见国家对于公租房的重视程度。 然而目前公租房建设落实情况不容乐观，究其原因最主要是政府财政预算投资占主导地位，而巨大的公 租房工程不可避免地给政府造成了财政压力，同时又不能有效地将私人资金引入到公租房建设当中， 单一的 资金来源和融资方式影响了公租房建设速度与质量。 由于公租房所需资金巨大，仅仅依靠政府 财政 有限的投入 很难 保证其 可持续 供给，必须充分发挥住房公积金、土地出让收益、住房保障专项资金以及私人资金等的作用，利用这些融资 方式 来解决公租房资金困境。 而从国外经验来看，有效的将私人资金与政府资金 相 结合是解决此问题的有效途径。 另外根据香港管理和经营公租房的经验，重视公租房附属设施的规划和经营，取得稳定的租金补偿也成为公租房建设资金的主要 来源。 在现阶段可以考虑在政府主导下，积极探索通过 BOT、 PPP、 REITs、股票及债券融资、信贷、租赁、信托等多种方式进行融资模式创新， 同时 采用切实可行的市场化融资模式 青岛理工大学管理学硕士学位论文 2 进行公租房建设。 公租房单一的融资渠道会 导致 政府 面临很大的 融资 风险，引入私人部门参与到公租房建设中，在公租房融资 和建设 过程中其风险 可以 巧妙地转移给私人部门 [1]，起到了风险转嫁的作用。 2. 公租房融资特征 （ 1）政府起主导作用： 公租房在本质上是以政府为主导向公众提供的公共产品 ， 通过一定的渠道实现社会财富的再分配 ， 正是由于公租房的社会福利性决定了其建设资金大部分依靠政府来提供。 （ 2）资金需求大：公租房制度是针对 无住房条件 且 经济 收入低下 的特困群体 实施的一种 救助措施 ， 国外以及境外很多国家 地区 将公租房作为一项重要的扶助政策， 已经 或者 正在 大规模建设 公租房。 例如 20世纪 韩国政府和 中国 香港地区就相继建造了大量的用于中低收入群体居住的公租房，而且居住人口占到了全社会 群体 的 50%以上。 2020年的两会上国务院提出 今后五年 要新开工建设公租房227余 万套， 目前我国单一的融资渠道和途径很难满足未来公租房建设资金需求。 （ 3）融资处于被动地位：目前在我国公租房融资方 式对于地方各级政府而言是硬性摊派任务， 由于公租房 “巨大的需求量 ”与 “公租房利润空间有限 ”形成了矛盾，直接导致各级地方政府特别是财政实力薄弱的地方在 执行公租房 建设 政策存在 着 一定的困难 和消极性。 （ 4） 融资不稳定性： 目前我国公租房建设资金很大程度上以政府财政预算为主要来源，而当财政资金紧张时，由于公租房的本身属性导致其资金链断裂，而且短期很难实现建设资金的可持续性。 3. 公租房多元化融资模式简介 PPP 模式 PPP，即 publicprivate partnership 的缩写， 通常译为 “公私 合伙 ”， 然 而由于我国公有制 国情 故 称 PPP 为 “政企合作 ”更为合理一些。 总之 ， 宏观而言 PPP 是指公私双方 为提供 某种 公共产品或服务而建立的合作关系，而 微观上 的 PPP 可以 称之为 一系列 项目融资方式的总称，包括 BOT、 BT、 BTO、 DBFO 等多种 衍生 模式。 PPP 模式 作为以合作各方 “共赢 ”为 宗旨的 的现代融资模式 ，其内容是政府部门负责招投标，并与 企业或者企业 联合体组成的项目 公司签订 特殊许可 运营 协青岛理工大学管理学硕士学位论文 3 议 ，由 项目 公司负责 融资、开发、建设、以及实施运营等环节工作。 目前的项目公司一般由建筑公司、运营商等组成，项目公司因 政府为其提供的担保协议而 可以获得贷款机构的信任，从而获取 开发建设 项目需要的部分资金。 REITs REITs（ Real Estate Investment Trusts） ,即房地产投资信托基金。 REITs 从本质上讲是 一种 通过发行证券等方式汇聚社会大众资金 并 具有证券化性质的投资基金 ， 专业组织通过将这些投资基金 用于 不同地区 、不同类型的房地产项目 进行多元化组合投资。 经过专业的经营管理，不仅降低了投资风险，而且将获得的投资回收资金以派送利息的方式回馈给股民或者股东，投资人从而可以获取长期稳定的 期望 收益。 近些年来，为了抑制房价攀升和 应对部分城市的过高房价，中国政府对保障性住房加大了建设力度，特别是针对中低收入群体的 “公租房 ”建设成为中国 亟待解决的首要问题。 然而在资金方面一直由政府为主导投资建设，融资方面存在很大的缺口，政府也在努力通过新的融资模式逐步解决资金问题。 REITs作为 一种新型的融资工具 ， 2020 年初， 上海市和天津市相继 推出 公租建设 REITs提案 ， 2020 年北京市已经研究试点发行 REITs 用于保障性住房的建设 ， REITs在未来可能成为保障性住房（特别是公租房） 可行的潜在资金来源。 4. 公租房融资引入多元化模式存在的问题与弊端 尽管 PPP 模式、 REITs 等融资模式 在金融服务、城市基础设施、教育医疗等领域取得了显著的成效，然而将这些融资模式应用于公租房建设中尚处在尝试阶段。 由于公租房属于准公共产品项目， 且 资金需求巨大，建设周期长， 资金沉淀时间长以及 其公共福利性决定了利润空间狭小 ，单纯依靠公租房作为资金回收渠道很难在短期达到资金回笼目的。 诸如 PPP 模式 、 REITs 等 本身结构复杂、参与群体多、在 实际 管理 过程中协调难度大，况 且其本身潜藏了一系列风险因素，这些负面原因对吸引私人部门资金 产生了极大的障碍。 研究的目的和意义 公租 房作为 我国保障性住房 体系 的重要组成部分 ， 对于中低收入群体尤其是“夹心层 ”住房问题的解决起到了极大的助推作用。 公租房措施 能否 真正的 落实 受到 诸如土地供给 、资金支持以及建设施工等方面的因素制约，然而资金短缺一直是困扰 公租房顺利建设的 最大 障碍，尽快解决资金需求问题才是公租房建设的有青岛理工大学管理学硕士学位论文 4 力保障。 因此本文 依据公租房的现有发展需求以及政策体系框架下， 设计和构建以公租房住房投融资平台为核心的 PPP 模式、 REITs 等 融资模式， 力求解决公租房融资问题。 若将 PPP 模式、 REITs 等应用于公租房建设 中，首先 要保证公租房能够产生短期的直 接价值以及围绕公租房的附属设施产生 间接价值。 除此之外，对公租房融资过程中产生的一系列风险因素进行全面系统的风险 研究 以及针对公租房 PPP 项目的融资风险通过数学模型和数学方法进行合理分析，在定性分析和定量分析的基础上对这些因素在公私之间进行合理有效的分配应对处理也是有必要的。 本文以 X 市公租房项目为例 主要 针对 公租房 PPP 模式 进行了风险管理研究，采用风险调查法 和 RBS 识别出公租房 PPP 项目的主要风险因素包括政治风险、法律风险、金融风险、建设风险、运营风险、市场和收益风险、不可抗力风险等[2]；由于不同的风险因素在 融资过程中所占的 权重 各异， 本文 运用模糊综合评价法对风险因素 发生的可能性 进行定量 评估 ，采用 SPSS 软件对风险因素 相关性 进行 因子分析 ； 之后对公租房 PPP 项目风险因素 在公租房 PPP 项目相关利益主体之间的 进行了合理 分配，强化了各自的风险意识，明确了公私双方的责任。 最后对识别出来的风险因素在 PPP 项目参与方之间进行了应对能力大小的考评 ，实现公私双方的风险管理。 以 X 市公租房建设项目作为例证进行风险管理分析，不仅在理论上对 PPP 项目风险管理研究有一定的补充作用，而且 对于 PPP 融资模式在 X 市公租房建设中的应用 有 理论指导和现 实价值。 文献综述 国内外许多的专家学者对于公租房融资制度、融资模式、 PPP 及风险管理进行了大量的研究探讨，尤其是欧美国家在公租房融资机制及 PPP 模式的应用上已经取得很大的成功，有很多值得借鉴的经验。 国外 及境外 研究现状 与地区 公租房融资 机制与创新 综述 (1)美国 在美国，公共住房是指政府开发 建设 并管理运营 、 出租对象是低收入家庭的青岛理工大学管理学硕士学位论文 5 住房。 美国公共住房相关政策主要包括 HUD、 HOPE。