世纪俊园项目建议书(编辑修改稿)

世纪俊园项目建议书(编辑修改稿)内容摘要：

项目建议书 10 一环路与二环路之间项目均价基本上在 2800 元 /平方米以上。 三、区域市场预测 区域整体供需分析 20xx 年年底昆明二环路以内只拆不建的禁令解冻以后， 20xx 年全年二环路以内的房地产项目供应出现井喷，市场一度出现抢购的热潮，这说明禁令造成昆明人对市中心住宅需求的大量积聚，同时 20xx年全国房地产原材料钢材，水泥等价格上涨以及昆明人房地产投资理念的增强更是推动昆明整体房价一路上扬， 20xx 年房地产总体市场用“火爆”来形容。 20xx 年年初在国际铁矿价格上涨 的带动下，房地产原材料价格进一步上扬，中央政府为抑制房价上涨过快进行了第二次加息，同时昆明市政府也进一步加强了对房地产市场的调控，先后出台了《 关于进一步加强商品房预售管理的通知》和 《关于加强昆明主城规划区规划管理工作的通知》。 但从 20xx 年 1 至 3 月份昆明房地产市场运行状况及销售来看，市场运行良好，市场供需两旺，从昆明市房地产交易中心统计的数据显示，一手房市场销售火热， 1 至 3月份全市（含四区）商品房（含住宅和非住宅）共成交 14916 起，成交面积达 万平方米，交易金额达 亿元，几乎相当于 20xx年全年成交量的 1/3， 昆明市房价已历史性突破 3000 元大关，达到3190 元 /平方米，比去年上涨 14%； 二手房销售也一路火爆 ， 1 至 3月共成交 10372 起，成交金额 亿元，成交面积 万平方米，均价为每平方米 1265 元。 由此可看出 20xx 年昆明房地产市场开局良好，市场供需两旺，通过本项目有针对性对二环路以内房地产市场 项目建议书 11 调查发现，由于受到昆明 《关于加强昆明主城规划区规划管理工作的通知》的影响，今年二环路以内房地产市场供应将有可能得到抑制，1 至 3 月份二环路以内新开楼盘有中央丽城、昆明主场、蓝色经典 、玉树风铃，向市场新增供应 2281 套；其中一房 281 套，占 %；二房 431 套，占 %；三房 977 套，占 %；四房 502 套，占%；五房以上 90 套，占 %。 由于中央丽城体量较大对二环路内年初市场供应影响较大，从销售进程来看，现阶段二环路内楼盘销售态势良好，不管是去年和今年开盘的在售楼盘多数都处于尾盘期，市场供应量都不大，主要存量户型面积以 130 平米以上大面积为主，近期二环路内供需仍不平衡，需求仍然大于供给，主要是由于新《通知》即将出台，市场需要有一段时间适应和调整，相信年中 二环路内市场供应再次出现高潮。 项目所在地局部供需分析 项目所在地区域，去年今年开发了 4 个楼盘（蓝色经典、丽水天锦、金色年华、瀛城洋楼）总供应在 1500 套左右。 现区域各楼盘销售来看，金色年华也销售完；蓝色经典、丽水天锦、瀛城洋楼已销售过半，从市场吸纳来看，面积在 130 平米以下的一房、二房、三房市场畅销，从市场存量来看，大户型市场走势较慢，主要是其总价高。 客户群较狭。 总体来看项目区域市场中小户型市场供应较少，市场前景看好。 项目建议书 12 第四章 项目 SWOT 分析和产品初步定位 一、项目 SWOT 分析 优势 (S)： ☆ 本项目是昆明开发较早的居住区之一，社会生活配套成熟，休闲、 娱乐、购物一应俱全，交通便捷，比较适合居住。 ☆ 项目地段好，升值潜力大。 ☆ 项目规模较大利于项目推广及项目规划。 劣势 (W)： ☆ 项目周边治安较差 ,周边建筑较零乱 ,对项目有影响。 ☆ 新规划对二环路内项目的控制，造成项目建设成本的增加。 ☆ 项目自然 ,人文景观缺乏 . 机会 (O)： ☆ 利用产品的形象包装，树立中高档项目；。 ☆ 本区域为昆明传统的居住区，周边老小区较多，客观上存在为改善居住环境及新家庭的组合而需要再次置业的人群。 而这部分人 群长期居住在本区域对区域有一定的感情，以及本区域社会生活配套成熟，因此再次置业本区域将是首选。 ☆ 房地产市场整体发展较快，居民购房投资意识增强，新昆明建设步伐加快，促进昆明房地产价格进一步的增长，市场的持续火热，对本项目而言，是利好消息，有利于项目入市。 威胁 (T)： ☆ 未来市场竞争激烈，市场压力大。 项目建议书 13 ☆ 国家政策对房地产市场的调控对项目影响的不可控性。 二、产品定位 物业形态的选择 根据项目地块的地理位置和社会区域经济特征，以及昆明建筑的发展趋势，提出“底层商场加板式高层”的建筑方式。 并通过从项目的区域社会经济、地理地貌特征及对土地的充分利用提出的一种切实可行的方案。 ☆ 项目的区域社会经济 本项目位于北京路延长线，生活市政配套完善，比较适合居住，同时项目交通便捷，项目辐射力强 ,项目周边老小区较多，居民生活都比较富裕，拥有良好的市场基础，同时世纪俊园项目规模较大，社区未来居住人口较多，必须要有一定的商业配套来解决小区居民和项目周边居民生活购物方便，同时底层建商场可最大发挥其地段优势，提高项目的土地资源的利用。 ☆ 项目地块的特征 本项目地块面积较大但不规划，地块南北宽，中间较狭长，不利于项目整体布局 ，在通对昆明现有住宅建筑类型对比和开发经验，板式高层能充分利用项目地块南北朝向的优势，并能科学地合理地布局 ，提高项目地块经济性， 而且还可最大限度地把地块周边不规则部分和部分中心部分作为景观绿化，有利于项目整体品质的提升，打造精品楼盘。 项目建议书 14 ☆ 土地的稀缺性 本项目处于昆明市北。