“永义实业莘庄商业项目”全程营销服务建议书(编辑修改稿)

“永义实业莘庄商业项目”全程营销服务建议书(编辑修改稿)内容摘要：

销服务建议书 xx 物业服务（上海）有限公司 ― 16― 租金 /售价水平 主要商户 /客户 物业管理 目标客户特征分析（商业及办公物业） ▌ 区域消费者消费特征分析（问卷调研及专家访谈） 消费者的收入层次分析 消费者消费力分析 消 费者消费习惯 消费者结构分析 消费心理分析 消费者消费模式分析 ▌ 区域办公物业消费特征分析 需求分析 支付能力分析 消费心理分析 消费模式分析 结论：项目市场机会的判断 项目分析： 项目概况 ▌ 项目的发展背景 ▌ 项目概况 及 相关经济技术指标 ▌ 项目发展工程进度 ▌ 已获批准的有关文件和图则 项目竞争力分析 ▌ 区位条件分析 ▌ 区域发展前景分析 ▌ 项目 SWOT 分析：优势、劣势、市场机遇点、市场威 “永义实业莘庄商业项目”全程营销服务建议书 xx 物业服务（上海）有限公司 ― 17― 胁 相关案例借鉴 发展定位： 项目 产品 定位 ▌ 目标市场定位 目标消费者定位 目标经营者定位 ▌ 项目产品定位 商业功能体系 办公功能体系 ▌ 项目形象定位（设计理念） 社会形象 产品形象 广告形象 ▌ 项目价格定位 价格定位的原则 租金 /售价测算及定位 规划定位： 项目规划及建筑建议 ▌ 整体规划建议 规划目标、原则 商业体系规划建议 各商业组团规划建议 各商业板块商品组合及目标商家 办公体系规划建议 ▌ 环境规划建议 “永义实业莘庄商业项目”全程营销服务建议书 xx 物业服务（上海）有限公司 ― 18― 办公环境 购物环境 人文环境 休闲环境 ▌ 人流引导 交通设施 步行区域 地下人流引入 地面人流引入 垂直交通组织 平面交通组织 无障碍通道 ▌ 物流输送 仓库的预留 货梯的设置 运输通道 卸货区 ▌ 配套设施 休闲区 娱乐区 门口广场 停车场 洗 手间 通讯设施 智能化设施 自助式售货机、柜员机 ▌ 物业间隔 商铺间隔思路 “永义实业莘庄商业项目”全程营销服务建议书 xx 物业服务（上海）有限公司 ― 19― 不同业态的商铺间隔建议 办公间隔思路 办公间隔建议 ▌ 装修建议 装修风格 总体档次 收益测算： 项目的投资构成与开发成本估算 ▌ 项目开发建设进度计划 ▌ 基本参数 ▌ 项目开发成本估算 项目销售收入测算 ▌ 项目各类物业的 租金 /售价测算 ▌ 项目收益进度预测 经济效益分析 结论：项目是否可行及应规避的不利因素处理 （二） 项目营销代理服务 依据项目的特点、定位，及对市场机会的判断和把握，就如何包装、宣传推广 、销售策划 而制定一系列相关的营销策略。 同时根据营销 策划的指导，建立专案销售队伍，按照销售计划的要求，开展销售推广活动，接触跟进目标客户，完成销售工作，并根据现场销售进展情况、工程进度以及客户反馈信息即时调整营销策略及销售计划，使本项目的利益最大化。 提交成果 ： 营销建议书 /销售执行 工作时间： 自项目开工建设至项目交付运营 “永义实业莘庄商业项目”全程营销服务建议书 xx 物业服务（上海）有限公司 ― 20― 提交形式 ： PowerPoint/定期交流会 具体内容： 项目的营销策略 ▌ 项目价格定位策略 整体售价水平及各销售阶段的价格控制策略 价格表的制定 付款方式及折扣设定 ▌ 项目销售策略 推售时机建议 推售步骤建议 ▌ 项目销售策略 推售时机建议 推售步 骤建议 项目的推广策略 ▌ 项目优势挖掘 ▌ 项目推广主题提炼 ▌ 项目推广策略 推广策略总体思路 品牌策略 广告策略 （ 广告主题、风格、手法建议 ， 广告诉求点 提炼， 各阶段诉求点 提炼， 广告投放配合措施 ） 媒体策略（媒体选择） 促销策略 （地盘包装、卖场布置、示范单位设计、促销活动安排、优惠措施等） 公关推广策略（定向营销、有关媒体公关活动） 销售推广计划及预算 销售 /招商 工具组合建议 “永义实业莘庄商业项目”全程营销服务建议书 xx 物业服务（上海）有限公司 ― 21― 销售 /招商 物料设计与制作建议 项目资金回笼计划及预算 项目 销售筹备 ▌ 项目 LOGO 及 VI 形象设计建议 ▌ 销售手册设计建议 ▌ 宣传单张海报设计建议 ▌ 网 页设计及网站建设建议 ▌ 现场包装设计 ▌ 平面系列稿设计 ▌ 现场接待中心布置设计 ▌ 销售相关合同厘定 ▌ 销售管理表单设计 项目 销售执行 ▌ 筹备成立专案销售队伍 ▌ 推盘进度制定 销售阶段设定 推广区域设定 销售区域划分 销售工作目标计划制定 ▌ 目标客户接触及招商洽谈 ▌ 来电、来访客户接待 ▌ 目标客户渠道开拓 ▌ 目标客户跟进及商业谈判 ▌ 下手合同签订及协助收取款项 ▌ 合同登记手续办理 ▌ 分阶段销售活动组织与实施 ▌ 即时营销策略调整 “永义实业莘庄商业项目”全程营销服务建议书 xx 物业服务（上海）有限公司 ― 22― ▌ 促销手段建议 ▌ 工程进度协调以及商户进场安排 ▌ 装修期业主、商户、物业管理、工程队协调 ▌ 每日销售小结会议 ▌ 每月实际销 售情况分析及对策建议 （三） 项目物业管理服务 依据 本 项目的特点、定位，及 我司对该类物业的管理经验，从工程咨询介入，提出具有项目特色之先进的管理理念、管理系统，确立本项目在市场中独特、卓越之品牌形象。 同时，利用本司的管理资源，可协助本项目达致国际品质 ISO9002 之要求，使物业管理工作标准化、规范化、系统化，通过 ISO9002 质量体系的运行，保证服务质量、服务水平长期稳定在高水平上，有助提高管理水平及物业价值。 提交成果 ： 建议书 /管理文件 /培训 /物业管理执行 工作时间： 自项目启动至项目交付运营后 2 年 提交形式 ： 书面 文件 /定期交流会 具体内容： 物业交付前物业管理顾问服务（至物业交付运营前一个月） ▌ 物业工程 大厦设计建议 从后期使用者的角度向发展商提供有利于未来管理之改善建议，诸如人流车流控制，交通控制，绿化的布局；提出将来大厦保养维修可能产生的问题，并能在建筑期内做出相应的增删。 机电设备建议 按我司曾管理众多不同类型，不同组合之物业经验，可提供最适用于本项目之机电设备咨询建议，再加上本司对该 “永义实业莘庄商业项目”全程营销服务建议书 xx 物业服务（上海）有限公司 ― 23― 等机电设备之实际操作经验，肯定可为贵司在选用最合适之机电设备时提供物业管理上的专业意见。 合约文件 对设备采购文件提出建议， 尽量减少可能产生之矛盾，同时亦于合约条款内对有关的商户做出公正的监控，确保发展商得到应有的保障。 ▌ 物业管理 物业包装（ xx 物业品牌支持） 保安系统 于详细考虑莘庄商业大厦之整体设计组合后，本司将对项目之保安要求做出评估，并建议详细之未来保安系统安排，以配合大厦智能型的硬件设计。 清洁要求 管理预算 参照上海地区及周边其他物业管理费用收支，生活指数，物价幅度，提供一准确及合理之未来管理支出预算案予发展商，配合市场推广策略。 人事管理  草拟各级管理员工之岗位职责及权限；  安排员工招募及聘用，包括制定招聘要求及 人员面试、考核及挑选等工作；  制订人事制度、员工守则及协助编制员工之劳动合同；  与当地劳动局联络，安排一切有关员工聘用之登记、转职等手续；  安排整个管理队伍之制服设计，务求为队伍塑造一个专业、热忱的服务形象。 员工招聘／培训 厘订契约 “永义实业莘庄商业项目”全程营销服务建议书 xx 物业服务（上海）有限公司 ― 24― 联同发展商之律师事务所，共同订定一符合。