常州路桥市场商业项目报告(编辑修改稿)

常州路桥市场商业项目报告(编辑修改稿)内容摘要：

、商业大厦等； 2．经营品类相对较为齐全，几乎涵盖了所有种类的商品和服务，且经营规模相对较大； 『 新家园房产 』 路桥市场项目营销策划报告 18 3． 服装是延陵西路最大的经营特 色，整条延陵西路几乎集中了常州市所有种类和品牌的服装，同时，档次相对较高； 4．延陵西路是常州人流量最大的路段，经测算，从上午九点至下午五点，延陵西路上的人流量至少达到 3 万人次（雨天数据）； 5. 延陵西路金融服务设施配套齐全，且集中了常州金融服务环境中最好的部分； 6. 延陵西路商业设施布局可分为三个区段：东段受正大手机城及中国移动通讯的辐射，以经营手机和通讯设施为主；中段集中了大量的品牌服饰专卖店，是常州高档服装主要的销售窗口；西段经营品类相对较为多样； 7. 延陵西路已对周边地带形成了一种辐射之势，已 带动了周边县直街、小河沿和公园路的小规模的商业设施； 8. 延陵西路东西两头的商业规模要比中段大； 9. 延陵西路周边商铺的租金较高，一般达到了每平方米每月 150 元左右； 南大街商圈 南大街是常州市历史最悠久，同时也是最为主要的商业街。 南大街南起广化桥，北至延陵西路，长度不足 600『 新家园房产 』 路桥市场项目营销策划报告 19 米，但集中了大量的商铺，是常州最主要的商业中心之一。 南大街道路两侧树木参天，有很好的逛街购物环境，吸引了大量的常州市民，特别是中等收入的消费者。 按市政府的规划，明年要将南大街改建为常州市的第一条步行街，所以，可以说南大街几乎集中 了常州最好的商业机会。 南大街的商业概况如下表所示 ： 数量（家） 平均面积（ m2） 银行 4 138 通讯器材 1 50 餐饮 /休闲食品 4 80 中小型男女服饰 26 75 大型男女服饰 6 250 大型商场 /购物中心 5 1000以上 其他 41 90 『 新家园房产 』 路桥市场项目营销策划报告 20 南大街的商业设施有以下的特点： 1. 经营品类以小百货为主，品种比较多样，而且分布比较均匀； 2. 店铺的面积相对延陵西路小，虽然集中了相当一部分大店和购物中心，但小店的数量相当多，而且分布相当密集； 3. 南大街的店铺经营的产品档次相对较低，世 界主要知名品牌的专卖店极少； 4. 南大街的人流量仅次于延陵西路，经测算，从上午九点至下午五点，南大街上的人流量至少达到 万人次（雨天数据），而且购物的人群以中等收入水平的年轻女性为主； 5. 南大街也已形成了自己的辐射效应，与南大街相交的一些小马路也已形成了自己的商业带，如青云坊、双桂坊等； 6. 大型购物中心的密集程度南大街要高于延陵西路，在短短的 600 米路上，集中了百货大楼、商业大厦、瑞和泰、新都汇和福源恒； 『 新家园房产 』 路桥市场项目营销策划报告 21 文化宫广场商圈 文化宫广场位于延陵西路东首，南靠延陵西路，北枕文化宫，东面是和平北路。 该区域的商业设置主要有两部分，一是与文化宫广场隔和平北路相望的金太阳家电城，一是文化宫广场地下室中的休闲餐饮购物中心。 金太阳家电城是常州主要的家电销售中心之一，吸引了较多的客流，同时也为文化宫广场提供了良好的发展机遇，但文化宫广场商铺的经营趋于雷同，且档次较低，所以客流明显不及延陵西路和南大街。 该地段的人流量在 万 — 万之间。 其他商圈 城中路商圈 ：城中路是常州市著名的餐饮一条街，集中了常州主要大饭店。 店面的租金也已达到每平方米每月180 元左右；同时由于城中路的人流较多，一些通讯设备专卖店和服装店 正开始出现。 北大街商圈： 北大街形成了装潢五金一条街，整条街有近 80%的商铺经营装潢五金。 『 新家园房产 』 路桥市场项目营销策划报告 22 （二）本项目市场调查  路桥铺位租金情况 楼层 面积范围（平方） 位置 租金（万 /年） 1F 6－ 7 中间铺位 中间楼梯旁 4－ 5 2F 6－ 7 中间铺位 拐角处 3 3F 5－ 6 中间铺位 转角处 其具体的租金要看位置而定，但平均租金为 3 万元 /年左右。 『 新家园房产 』 路桥市场项目营销策划报告 23  客流量分析 现对路桥市场的 东门和北门进行了定点的抽时统计：主要时段为一周中的周一、周五、周六。 现平均统计如下。 入口位置 时间段 进入人次 出来人次 东门 9： 30－ 10： 30 575 499 13： 00－ 13： 30 455 379 北门 9： 30－ 9： 30 465 400 10： 00－ 10： 30 656 479 根据统计及市场内的经营业主反馈：路桥市场的人流量平常为 6000－ 8000 人次左右；周末人流量大约为 10000－ 12000 人次左右；节假日人流量最多，可达到 15000－ 20000 人次左右。 『 新家园房产 』 路桥市场项目营销策划报告 24 （三）其他相同类型物业调查 九洲铺位租金情况： 面积（平方） 位置 租金（万 /年） 6－ 7 一层门口 － 5 5－ 6 一层进门三、四排的铺位 3 4－ 6 一层中间铺位 2 6－ 7 楼上 － 2 人流量每天平均为 3000－ 4000 人次左右，大都为外地的打工者居多。 五． 项目 SWOT 分析与产品方向性建议 知道市场、知道别人，都是困难的；知道自己就更为困难。 如果能够完全的知道自己，我们就已经比别人有了更 大的胜算。 『 新家园房产 』 路桥市场项目营销策划报告 25 （一） SWOT 分析 优势：  经过几年的市场运作，已经相当成熟。  市场的认知度较高  本项目在同类产品的主导地位  现投资者对本项目持乐观态度  已经走上正规的商业运作模式 劣势：  铺位产权的使用年限问题  未来几年内同类产品的强力冲击  市场将来的生存条件  现目前常州楼市的低迷状态 『 新家园房产 』 路桥市场项目营销策划报告 26 机会：  近几年常州零售商贸业的高速发展  现在的入市时机恰逢其时 威胁：  现在主要是九洲服装的竞争  下半年南大街及西瀛里商业项目的竞争 （二）产品方向性建议  铺位的分割上尽量维持现状  提出打造“常州第 一市场”的口号  在诚信服务与管理上更上一个台阶  价格的合理制定  注意产品所带来的附加值 『 新家园房产 』 路桥市场项目营销策划报告 27 六．产品定位 （一）目标市场定位 能否找到一个存在并且足够大的目标细分市场是任何行销成功的关键。 产品愈是复杂、需求愈是多样化，目标市场的选择就愈为关键。  路桥市场内的经营业主  常州本地的做商贸的客户  本地的投资客户  其他区域的江浙一带的投资者 从上述分析我们不难得出以下结论 ：  我们的目标客户属于中高收入阶层  即使市场内的业主客户占据了 2/3 强的份额 ,我们仍然不能够将主力的目标市场完全定位在本市场客户 . ■ 我们的 客户无论从首付还是月还款额度进行考察 ,其主力都不会是为以月薪收入为主要收入来源的消费群体 . 『 新家园房产 』 路桥市场项目营销策。