常州市商业地产奥林匹克花园方案商业地产(编辑修改稿)

常州市商业地产奥林匹克花园方案商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

的关联性。 寻出最与众不同的特色，即最具竞争力的特点。 产品与当前买家心理的关联性。 第三步、了解目标客户 客户的态度 1． 对该个案的购买动机 2． 类型 3． 对竞争个案的印象 4． 可能购买个案的主要原因 每一个案的“目标市场”皆有其独有的特质。 像常州奥林匹克花园的主要客户群是向往健康、舒适的一次购房者可是其它换房者，因此跟进项目的工作人员须要了解目标客户的背景与心理趋向，才能充分拟出能吸 引他们的诉求方案。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 职业、教育程度、年龄、购买习惯、决策者、区域特色„„等背景皆须作充分的思索与了解。 流程二：实施阶段 步骤一、确立广告目的 房地产个案的行销，广告的投入是不可避免的。 但因房地产个案规模大小差异很大，如销售额有一千万、有五千万、有一亿、有三个亿，更有高达二三十亿的，房屋户数有五户、有十户、或大者三五百户的。 广告目标随着个案大小及公司经营政策呈现不同的方向，广告作业过程则繁简不一，大小有别。 一个好的广告应达到四个阶段性目的： 一是引人注意，即吸引人的目光停留于广告之上； 二是使人理解，即使 人明白商品的各要素诸如功能、价格等等； 三是使人留下美感并保持记忆； 四是产生购买欲望，简单说，就是看得见，愿意看，看得懂，记得住，有好感。 步骤二、表现创意 独特的广告活动，即是有创意的广告活动，亦即在一定期间内对目标客户传达产品的销售重点时所制作的最具有效力的宣传方式。 任何伟大有效的广告活动，必然有一创意中心，引发出独特有魅力的系列活动。 在创意的思考阶段，可将所产生的所有创意分为： （ 1） 立即可行； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 （ 2） 有可行性； （ 3） 续待发展； （ 4） 放弃。 然后在选择标准下，决定最为适合的创意。 广告活动的创意决定后，为使广告活动 本身象征化，可创意出一个鲜明活跃的广告活动标语，则更能获得强而有力的凝聚效果。 步骤三、设计广告时间 广告期间是半个月、一个月、二个月或三个月甚至更长。 一般而言，房地产的广告期间以一个月到两个月的为最多。 中、大型的个案（营业额在二三亿以上），在两个月期间内，通常可划分为三期不同的广告策略： 1． 引导期 —— 作初期的信息传播，重点在引起消费者的好奇与期待，吸引购屋者的注目与行动。 2． 公开期 —— 可谓开始“轰炸期”，一切媒体运作及印刷资料皆已准备就绪，“养兵千日，用在一朝”，选择黄道吉日作全力与全面的攻击。 3． 续销期 —— 为 公开期（如公开期可计为二星期或三星期）后的续销行为，“检讨过去，创造未来”，将广告后期所余的房屋产品重新修正广告策略，改变已不适或不当的广告方向，作最后阶段的冲刺，以达最圆满的成绩。 步骤四、诉求地区与诉求对象 诉求地区可谓“广告轰炸战区”，诉求对象可谓“广告说服目标”，战况激烈的房地产行销战，如何拟定正确的诉求地区与诉求对象是件极为迫切的事，否则终将事倍功半或徒劳无功。 研究拟订诉求地区与诉求对象，可考虑检讨分析以下项目： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 （ 1） 购买对象 （ 2） 购买者分布地域 （ 3） 购买者年龄、所得、阶层、省籍、职业、性别、购买习惯，决策 者„„ （ 4） 诉求地区比重之分配； （ 5） 销售数量初测； （ 6） 行销个案之优缺点； （ 7） 竞争个案之情况与销售过程； （ 8） 竞争个案之未来走势。 步骤五、媒体选择 在报纸媒体中，应选择哪几家报纸。 在电视媒体中，选用哪家电视台的哪一档或数档节目。 海报开数与数量应如何最有效。 将各种广告媒体作相互的比较分析后作最适切的搭配。 媒体如何选择，可从下述各项中作相应的检讨： （ 1） 项目的规模； （ 2） 楼盘的档次； （ 3） 项目的区位； （ 4） 资金实力； （ 5） 目标客户层次； （ 6） 目标客户区域。 这六个因素中，重点应考虑资金实力和目标客户的情况。 步骤六、编拟广告预算 广告预算分配表 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 项目 开支内容 费用 执行时间 广告调研费 媒体刊播费 电视 广播 报纸 杂志 其他 广告设计制作费 电视 广播 报纸 杂志 促销费 公关费 直销费 机动费用 合计 项目 内 容 广告调查费用 广告前期市场调研、广告效果调查、广告咨询费用、媒介调查费用 广告制作费用 照相、制板、印刷、录音、摄影、录像、文案创作、美术设计、广告礼品等直接制作费用 广告媒体费用 购买报纸和杂志、电视和电台广播频道和时段、 租用户外看板等其他媒体的费用 其他相关费用 与广告活动有关的公共关系活动、 SP 活动、直效营销等费用 流程三：传播阶段 方式一、硬性、软性传播 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 在房地产广告中，传播的方式可以分硬性传播、软性传播及自觉传播。 硬性传播是指物业售楼信息的传播，如售楼地点、售楼时间、物业规格、价值、付款方式等信息的传播。 软性传播，是对项目推广过程中产生的效应以及物业本身信息浓度处理后用文字或其它活动进行的传播，软性传播在某种程度上说，是不直接产生经济效益的，而是在辅助硬性传播的同时，产生整体的社会效益，促使经济效益的产生。 方式二、自觉传播 自觉传播，被称之为硬性传播和软性传播完美结合的最高境界，自觉传播在严格意义上讲，是必须具备如下条件的： （ 1） 物业产生的某种效应具有代表性； （ 2） 物业本身的个性特征具有唯一性和先驱性； （ 3） 物业的营销能领导市场潮流。 方式三、整合营销传播 整合营销传播可以包括如下的工作： （ 1） 整合市场； （ 2） 整合概念； （ 3） 整合表现创意； （ 4） 整合媒体； （ 5） 整合传播。 寻求最佳的传播组合，积累形象和品牌的无形资产。 流程四：效果评估阶段 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 媒体选择：媒体选择要根据目标市场的区域性分布来选择区域性的主要公众媒体，在选择区域性的主要公众媒 体的同时，目标市场细分较成功的物业，亦可选择某些特殊的传播媒体，但这些特殊媒体必须是某一细分目标市场最易和最乐意接触的。 常州奥林匹克花园销售全程平面系列广告 （图片） 第三章 常州 奥林匹克花园 销售整体策略部署 建立销售总体目标 设定销售目标的总体原则：考虑目标市场对项目的吸纳程度以及在销售过程中的脉 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 冲性和恒温性，维持项目的持续旺销。 销售整体计划建议 一、计划内容要点 计划概要： 对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部门快速浏览。 市场营销现状： 提供市场、产品 、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。 机会与问题分析： 综合主要的机会与挑战、优劣势以及计划必须涉及的产品所面临的问题。 目标： 确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。 市场营销策略： 提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。 行动方案： 本方案回答将要做什么。 谁去做。 什么时候做。 费用多少。 预计盈亏报表： 综述计划预计的开支。 控制： 计划将如何监控。 二、计划整体部署细项 企业发展战略把握 市场定位、企划方向 市场调查与分析 产品规划特性 楼盘的识别 销售道具准备 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 三、销售布置模式 —— “健康管理媒体推广策略” 媒体 （ 1） 产 品 —— 整体的把握、产品的。