湖南吉祥物业管理有限公司实施方案(51页)-物业管理(编辑修改稿)

湖南吉祥物业管理有限公司实施方案(51页)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

一、采取平时业务学习与定期业务培训相结合的办法，不断提高管理人员的文化素质、业务素质和工作水平。 全部实现持证上岗。 二、物业部各部门结合自身业务工作，每周安排一个下午集体学习有关文件、报刊、书籍。 三、物业部社区事务部负责收集各种有用信息、最新业务法 规、有关管理经验等，供有关部门人员学习。 四、管理人员必须定期接受专业训练，每年至少有十五天，在公司统一接受培训。 各部门在每年初应作好安排，在不影响部门工作的同时，完成培训计划。 五、管理人员在业务学习和培训期间不能请假、旷课，否则以旷工论处。 六、鼓励管理人员多参加专业培训，经物业部同意，报公司批准，培训结束时考试合格者，培训费用由按公司规定给予报销，但考试不合格者，不承担培训费用，对考试取得优胜者给予奖励。 七、物业部每年举行两次业务考试和考评，经考试、考评不合格者，可在十天内补考一次；补考不合格者予以 辞退，不得留用。 五、部门、专业工作制度和岗位职责 第七节 物业部办公制度 为加强管理、严肃纪律、提高效益，创一流服务质量，特制定以下规定： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 一、上班纪律：一个月内迟到或早退二次扣一天工资，或扣半月奖金。 二、坚守工作岗位，必须按质按量达到管理部要求，履行各自职责，不能胜任工作，客户反映较大意见者，物业部有权作出辞退处理。 三、请假：必须要有请假条，写明事由，由经理批准，两天以内由物业部各处主管批准。 如擅自离开者，按自动辞工处理，扣七天工资，扣发全部奖金。 四、如损坏物业部及客户财产，视损坏程度 扣奖金或照价赔偿。 五、物业部的工具、设备未经同意，不准外借。 六、上班时间内，必须坚守在自己的工作岗位，如检查不在岗位上，则按未上班处理，扣半天工资。 七、上班时间不得看报闲聊，不得用通讯设备聊天；有多余时间应努力学习业务知识。 八、不得擅自在小区内从事本职工作以外的有偿劳务。 九、严禁向客户索取财物，禁止吃、拿等不良行为。 十、热情、周到、主动、高效服务客户、依靠法规严格妥善处理各种矛盾，决不可粗暴、冷漠。 十一、如不能按以上条款遵守和执行者，物业部有权扣月奖或辞退。 十二、上班时必须穿工作服、佩带工作 证，以便接受客户监督。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第八节 物业部文件档案管理制度 一、物业部服务中心管理员专职负责服务中心所有文件（通知、命令、公函、总结、报告、通报、会议记要等）及资料（技术图纸、手册、个人简历、员工档案、市府法规、车辆档案、户口档案等）的存档，收集和保管。 二、任何人借阅上述文件资料，须登记日期、用途、经手人及归还日期。 三、属机密文件的要妥善保管，不准散播内容，不准给未经领导批准的人员翻阅，不准复印，不准带离办公室。 四、员工个人档案属秘密材料，他人无权翻阅，保管人员也不得将这些资料擅自给他人过目。 五、文件资料要进行合理归档，归档要注意整齐，归档前要先把资料分类，无论是按字母顺序，还是按内容，按时间等形式分类，其目的都是为了查找迅速方便，因此都必须在档案夹里清楚标明。 六、要经常进行清理归档，以免资料堆积混乱，对过期的文件资料要急时清理，无保存必要的材料，经物业部领导批准可做销毁处理。 第九节 物业部办公设备使用管理制度 物业部所有办公设备都是公司财产，任何人员无权损毁及因私使用，同时必须遵守以下制度。 一、所有办公设备须由经理指定专人负责管 理及操作，要求负责人具备熟练操作能力，懂得基本的维修知识，具体内容包括； １、检查设备，每天上班开机、操作，下班关机。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 ２、清理设备卫生，保持设备干净。 ３、更换电话机消毒膜、打印机色带等。 ４、定期保养检修设备。 ５、登记使用情况（使用人、日期、内容、打字内容提要等）。 二、办公设备的使用要遵守先公后私，先急后缓，先客户后自己，能节省不浪费的原则。 三、电脑的使用只限于工作，任何人不得用电脑干私人事宜，禁止用电脑玩游戏。 四、当设备发生故障时请技术人 员修理，除此之外不得擅自拆弄，以免加重故障。 第十节 物业部物品采购管理规定 对物品采购的计划申请、审批等过程制定相应程序，确保采购物品满足服务及质量要求并进行成本控制，特制定本规定： 各部门应根据本部门工作计划，结合仓库库存情况，作出下月补充物资， 并填写《请购单》； 每月月底制定下月的采购计划，采购计划应标明物品名称、规格、数量、需要日期、质量技术要求（必要时）、单价等； 各部门需采购的物质须报物质供应处，经物业部经理审核并报总经理批准后方可购买； 各部门需采购计 划外或应急物质，价格在五百元以内的，仍需填写《请购单》并经物业部经理审核批准后，由采购员统一购买； 采购员负责选择合格供应商，并负责对购进物品的采购记录； 所需物品部门负责对采购员购进物品进行质量验证，仓库管 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 理员负责对采购物品进行数量验收； 采购后采购员负责编制《物品采购记录、验证单》，记录包括价格、质量规格、购买日期、合格供应商名称等相关内容。 采购员负责选择合格供应商，并负责对合格供应商进行评审，凡发现不合格的应立即取消资格。 第十一节 物业部仓库管理制度 仓库管理员负责物 品的搬运、储存和保管； 仓库必须保持整洁、通风、干燥、宜分类标识 ，禁绝火源，并做好防火防潮措施； 易燃易爆物品的储存，必须按有关规定和要求进行； 入库物品必须有入库记录，须分类存放，对不同检验状态的物品，均需在标识处存放； 仓库管理员每月对储存物品全面检查一次，并记录检验状态； 物品出库必须持《领料申请单》，凭物业部经理签字方为有效。 仓库管理员必须认真检查，物品数量准确无误后方可出库，并填写《出库单》、《明细分类帐》。 如遇紧急出库而经理不在时，由主管代签，事后由经理补签； 仓库管 理员和领料人都须在《出库单》上签字并保存记录； 物品搬运、储存、保管过程发现不合格品，经采购人员确认后进行退货、更换、返修或降低使用于标准稍低的服务中； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第十二节 集体宿舍管理制度 为搞好集体宿舍的管理工作，创造一个卫生、舒适、优美的生活环境，维护公司的形象，特制订如下管理制度： 一、树立良好的思想品德和修养，热爱集体、团结友爱、自觉做好个人卫生和内务卫生。 不得有吵嘴、打架的不良行为。 二、宿舍必须坚持每天有人值日，负责室内外的环境卫生工作，监督他人搞好内务卫生，负责来 人来访的接待工作。 三、保持床上、床下整齐，床面平整，被子有凌角，床边不得挂衣服，行李摆放整齐划一、美观，床下除鞋子外，不得有任何杂物。 四、日常用品不得乱放。 如洗脸盆、口盅、饭碗、毛巾、肥皂等统一整齐摆放。 五、严禁外来人员留宿，有特殊情况（如直系亲属）的要向队长汇报，经同意后方能留宿，并做好登记。 严禁集体宿舍男女混住，如有不汇报，又不听劝阻的，按规定进行处理。 六、根据不同工作岗位，具体要求的起床时间起床，做到不迟到、不早退，按时按质完成本职工作。 禁止在宿舍内大声喧闹，影 响他人休息，班后外出一律执行请消假制度。 晚上 10:30 时就寝， 11:00 时关灯。 七、做好安全防火工作，禁止在室内乱拉电线和使用大功率的电器。 八、严禁盗窃行为和偷单车行为，一经发现一律作除名处理，并酌情交有关单位处理，单车禁止放在宿舍内。 九、自觉做好节约用水、用电。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第十三节 给排水管理制度 一、给排水管理员必须了解、熟悉小区内的供水系统，如：水管、水池、水箱、水泵，开关阀门及分阀门位置。 二、应定期巡视水泵操作是否正常，供水系统有无损坏或滴漏。 三、发现 水管爆裂时，必须尽快关上相关的阀门，大水管爆裂，则总阀门关闭 ,并即时发出通告受影响的住户 ,同时立即安排急维修。 四、注意水池的保养，预防破裂和渗漏，并且紧盖水池盖，防止蚊虫滋生。 五、救火用的输水设备，要经常检查，如有损坏，应立即维修，同时严禁使用消防喉作其他用途。 六、经常检查沟渠及沙井是否畅通，及时清理渠道盖上的垃圾，以防止下雨时渠水受阻水浸。 七、楼宇处墙的公用下水管渠发生破裂，应立即维修，以免污水流出影响环境卫生。 八、楼宇底层沟渠有臭味溢出时，应立即检查及维 修。 九、安装及维修楼宇外的供水系统设备，应与自来水公司联系修理。 十、楼宇内的水表发生故障时，应告知用户，并即检修。 十一、接到自来水公司发出的停水通知时，应及时向客户发出通知，使客户有所准备。 十二、化粪池每年进行四次检查，写出书面材料，定出抽粪方案，并作好记录备案。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第十四节 消防工作制度 一、熟悉使用小区防火设备，线路，性能，使用方法，如有疑问询问专职管理消防工作人员或公安消防部门。 二、经常检查防火设备，如有损坏和失效，应立即修理。 三、设 法使业主、住户了解、熟悉如何使用防火设备。 可利用通告标贴。 四、每日上班时检查天台，疏散楼梯，走廊等疏散通道。 严禁有阻塞通道情况。 五、严禁封闭或损坏安全疏散指示、事故照明设施或消防标志。 六、制止儿童在小区范围内任何地方玩火。 七、注意收听电话，如有异常，应即派人修理。 八、严禁住户擅自将住宅改为工场，尤其是原料制品容易酿成火灾者，或发现住户有大量易燃易爆物品，皆应迅速向上级报告。 九、切勿将防火门打开，以免万一火警发生时浓烟散播及火势蔓延。 十、如 发现某住户浓烟冒出或火烧浓味，而又无人开门，应即打电“１１９”报警，并作紧急处理。 十一、若发现火警即电“１１９”报警，同时按动警报通知住户疏散，在安全情况下使用灭火器或水喉设法灭火。 十二、火警发生时，劝喻住户切勿乘搭电梯。 十三、劝告拜神的住户小心燃点香烛，禁止住户在走廊燃烧元宝纸等。 十四、报警时必须清楚说明现场地址，报案人姓名及电话。 十五、所有消防装置应由认可的消防处最少每年检查维修一次。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操。