高新城市广场商业地产项目招商策划方案

高新城市广场商业地产项目招商策划方案内容摘要：

10 本地市场的商品结构、档次、价位是与消费者经过长期磨合而形成的，能比较全 面地反映大多数消费者的需求，周边市场新的资源的引进，将为 本项目商业 创造出新的亮点。 以威海市为重点，对商业街区实 行全方位招商。 在确保威海市招商工作全面、顺利开展的同时，招商部 安排出一部分的招商力量，对外地（包括外地省内产品的厂家和经营商、产品的全省代理、全省内销分支等）运用电话、传真、网络、 DM 等通讯手段进行撒网式招商。 效果理想的情况下，在保证威海地区招商 目标 的同时，随时进行调整加大外地招商力度。 坚持商场化经营和市场化经营结合的原则 满足不同类型消费者的需求， 兼顾多个业种，实现区域规划，把卖场经营和市 场经营有机结合，即解决招商的问题又能体现真正一站式的战略意义，开辟威海市商业经营的全新模式。 11 第三部分 项目 商业 规划 一、 项目 整体 规划 12 13 二、 各楼层 商业业态 规划 地下 二层商业业态规划： 14 地下 一层商业业态规划： 15 一层商业业态规划： 16 二层商业业态规划： 17 三层商业业态规划： 18 三、 楼层经营业态规划 四、 业态规划表（面积、占比、单位面积、招商数量） 一期规划： 楼层 业态 面积（㎡） 手测面积（㎡） 楼层占比 每户面积（㎡） 商家数量（户） 地下 一层 家居广场 24414 % 1 设备间 2089 % 家居品牌店 5730 3975 % 500 10 楼层 一期经营业态 二期经营业态 三期经营业态 地下 二层 停车场 时尚潮品店 百货、运动品牌店 地下 一层 家居广场、品 牌家居店 3C 专卖、休闲餐饮 百货、运动品牌店 一层 家居装饰馆、行政配套、餐饮 品牌精品店、餐饮 百货、服装品牌店 二层 家居装饰、餐饮 专卖店、餐饮 百货、运动品牌工厂店 三层 餐饮、教育 影院、休闲娱乐、 SPA 百货、运动品牌工厂店 19 合 计 32233 % 一层 会所 1774 % 1 幼儿园 742 % 1 银行 1887 % 700 2 家居智能馆 2271 % 1 家居体验馆 2390 % 1 品牌家居 1988 % 1 美食街区 2554 % 500 5 娱乐休闲 1082 % 1 合 计 14688 % 二层 会所 1774 % 1 幼儿园 742 % 1 家居装饰馆 1487 % 1 办公家俱 3101 % 1 品牌餐饮 1248 % 1 美食街区 3097 % 500 5 合 计 11449 % 三层 品牌餐饮 1315 648 % 300 4 20 幼儿园 742 % 742 1 会所 1774 % 1774 1 合 计 3831 % 备注：部分区域与手测面积有出入（以红色字体标注）。 二、三期规划 楼层 业态 面积（㎡） 手测面积（㎡） 楼层占比 每户面积（㎡） 商家数量（户） 地下 二层 百货公司 13900 % 1 运动品牌旗舰店 2203 % 300 6 休闲街区 5247 % 待定 待定 潮流街区 2560 % 80 30 合计 23910 % 地下 一层 百货公司 9335 % 1 运动品牌旗舰店 3628 % 待定 待定 休闲街区 4522 % 300 17 风情、潮流街区 2503 % 200 13 超市 12310 % 1 家电电玩 6320 % 2 21 合 计 38618 % 一层 百货公司 8125 % 1 运动品牌旗舰店 3718 % 300 12 休闲街区 3912 % 200 20 潮流街区 2374 % 50 40 风情街区 2593 % 80 30 超市 8435 % 1 精品店 4312 % 待定 合 计 33469 % 二层 百货公司 7790 % 1 运动品牌旗舰店 3718 % 待定 休闲街区 4392 % 200 20 潮流街区 2739 % 300 10 风情街区 2020 % 200 10 精品女装 7490 % 1 大众女装 4317 % 1500 3 合 计 32457 % 三层 百货公司 8478 % 1 22 运动品牌旗舰店 3718 % 待定 娱乐会所 1491 % 1 电影院 5832 % 1 SPA 休闲 3987 % 600 6 合 计 23506 % 23 第 四 部分 项目功能组合 一、 一期 项目商业 业态 规划 及品牌资源 业态 品 牌 选择 家居广场 特乙甲家居 银座家居 1 家 办公家俱 广源家俱 1 家 智能家居 锐奇智能家居 瑞讯智能家居 1 家 家居体验馆 大华爱家 鸿禹家居 1 家 家居装饰馆 月星家得乐 1 家 幼儿园 金宝贝 小酷星 1 家 母婴学校 威海欣娃 威海阳光 1 家 银行 邮政储蓄 光大银行 农商银行 2 家 娱乐休闲 良子足疗 荣春棠 1 家 教育培训机构 黑眼睛 远创教育 新启点 1 家 品牌餐饮 丽都民俗村 老威海 熙和楼 1 家 美食餐饮 台北小城 川味人家 湘盛园 待定 一统汤砂锅 老妈疙瘩汤 品鲜居 风波庄酒家 一块豆腐 振庆海鲜 海草房 北方饺子王 一品渝香鸭头 24 真利味 白玉兰餐厅 哇屋韩国烤肉 源福酒楼 老山东牛杂 湘海情酒店 业态组合比例 家居广场 会所 幼儿园 家居品牌店 家居装饰 餐饮 银行 休闲娱乐 总面积 26503 5322 2226 11102 5865 8214 1887 1082 2226 % % % % % % % % 100% 25 二、二三期商业 业态 规划 及品牌资源 业态 品 牌 选择 百货公司 银座商场 利群商厦 新世界百货 超市 乐天玛特 沃尔玛 福建永辉 影院 万达影院 星美影院 时代影院 家电专卖 苏宁电器 国美电器 五星电器 3C 连锁 颐高数码 赛格数码 赛博数码 运动服装品牌店 耐克 阿迪达斯 特步 李宁 迪卡侬 美特斯邦威 安踏 乔丹 双星 服装精品店 播 金利来 皮尔卡丹 雅戈尔 柒牌 热风 法国都彭 哥弟 江南布衣 天姿 秋水伊人 唯尚 龙达飞 歌杰斯 莎萱 盘古 雷诺 汉努威 电玩城 娱人码头 风云再起 儿童娱乐城 长江七号 反斗城 26 大众女装 万多福 N+服饰 娱乐休闲 钱柜 美乐迪 糖果 SPA 佐登妮丝 荣春棠 安杰玛 品牌餐饮 肯德基 麦当劳 必胜客 一茶一座 德克士 永和大王 美食餐饮 神龟馅饼 味 E 派 阿 香米线 待定 北方美食城 农家院 樱花面馆 文碗公水煮鱼 湘王府 老头包子 蓝波湾 汇盛海鲜楼 渔家老宁婆 川香府慢餐馆 格调海鲜烤肉 小肥羊火锅 乐山烤全鱼 炖菜馆 圣堡罗巴西烤肉 西北面食王 正和烧烤快餐 居福楼餐饮 金骏饺子城 广和源 万年春茶艺楼 27 业态组合比例 百货 超市 精品店 精品女装 家电电玩 电影院 餐饮 专卖店 娱乐 运动品牌 总面积 47628 20745 8629 7490 6320 5832 17703 13139 7489 16985 151960 % % % % % % % % % % % 主力店引进分析 引进的目的：树立品牌形象，增强集客率； 达成的目的：大力引进主力店、次主力店，可采取“放水养鱼”的政策，以营造品牌效应为战略目标； 28 主力商家目标：根据项目开发进展及现状，主力及次主力商家 主要引进业态为：中高端百货 +超市 +影院 +电器专卖 +家居卖场 +美食广场 +休闲娱乐 +文化体验等。 引进步骤：前期广泛联系，沟通交流，中期进行筛选，后期合作 签约。 成功引进的优势（六大优势）  利用形象优势：展示项目的“城市商业地标”形象，在威海不可复制的地理位置；  利用政策优势：实施租赁优惠的政策，养商政策；  利用地段优势：完善的配套及轻轨城际铁路的开通，本案具有一定优势；  利用规划优势： 创新规划，十年领先，二十年不落后， 打造城市商业综合体优势，符合新型商业的需求；  利用造势优势：利用口碑和广告的宣传度，虚实结合，摆好姿态，打好基础；  利用管理优势： 专业商管公司全程介入，参与规划管理 及后期的运营管理。 29 第 五 部分 项目租金价格体系 一、项目租 金价格策略 定价应严肃、切合实际、符合市场行情，以顾客、市场为中心，合理定价是必要的，但要谨防价格调整的随意性。 价格定位内容： 应该考虑项目所处的周边市场及威海地区同类型物业的租价，综合分析各类物业的性价比，来最终确立项目的基本租价。 同时通过确定各区位不同价格，达到差异化的价格定位。 由于本项目在威海市场上属于定位创新的商业地产产品，其它的商业物业只能算是历史产品复制，与本项目的产品在本质上还是有所区别的，加之三家开发商在威海市场所处的地位，所以本项目的租金价格定位策略应该采用考虑市场的租金水平进 行前期的租金价格定位。 即在充分考虑市场的代替物业租价的同时，要依据项目自身的实际情况及将来的收益情况进行价格定位，使项目的租金水平在招商时具有竞争优势。 实行低开高走的租价政策，“放水养鱼”，以引入商家入驻为先，前期形成招商旺势，达到成功招商态势，后期就市调整实行利益平衡和利益增长。 租金价格初步根据市场调研报告结论和项目布局规划，并在此基础上结合物业地段、规模、配套、硬件、管理等因素进行推定。 威海商业市场调查表 物业名称 经营面积 ㎡ 经营档次 经营种类 铺位平均面积㎡ 平均租金 元 /㎡ /月 扣点比例 % 备 注 30 振华商厦 63000 中高 百货 /超市 1F： 30—80 2F： 60—100 3F： 50—90 4F： 80—120 5F： 80—150 6F： 60—150 无 25%+1%返利 1F：量贩超市； 2F：数码产品； 1F：鞋、化妆品、黄金珠宝、手表、箱包； 2。