项目整体定位模版

项目整体定位模版内容摘要：

要因素。 17 18． 被访者心目中的理想家园（小区规模、生活配套、楼盘风格） 本问题采用了开放式问答，约 60%的被访者回答无所谓或未做回答。 从中也可以看出，置业者对涉及小区规模、生活配套、楼盘风格关注度不高。 在回答的被访者中，也有相当数量的被访者使用了实用、安静、亲和、轻松、潮 流、时尚、浪漫等字眼回答；很少一部分回答欧式风格、岭南风格、欧陆风格等。 由此看出，目前置业者对发展商倡导的建筑风格认同度比较低或者基本不认同。 19． 被访者心目中认可的发展商品牌 20． 被访者心目中认可的代理商品牌 四．竞争市场调研与分析部分 在一般意义上来讲，一个项目竞争是广泛的，相近户型定位，相近价格区间的楼盘在广泛义上讲都是竞争的对手。 （一） 竞争片区判断：（此处最好用地图标注说明） 18 **市 **区在建住宅项目一览表 项目名称 地理位置 开发商 设计单位 占地面积 建筑总面积 层数与栋数 户型与面积 建筑总高度 计 划 投资总额 开工日期 预 计 竣工日期 工程状态 销售状况 同质楼盘竞争区域： 价格竞争区域： 19 楼盘资料 相关楼盘统计表 项目名称 项目规模（住宅） 销售情况 发展商 （二）竞争楼盘分析： 推广形象分析： 市场形象树立较有特色的楼盘解剖。 营销手法分析： 可借鉴的楼盘营销手法的分析，包括其报广的投放频次、客户组织手法、促销手段的应用等。 下面就黄埔雅苑的报广 投放举例说明例： 数据一： *****项目发布广告 28 版 、 21 黄埔雅苑一期发布广告 2 版 20 黄埔雅苑二期 项目名称 媒体名称 发布日期 星期几 面积 类别 版面号 版面名 色彩 主题 黄埔雅苑二期 特报 20200321 星期四 1 广告 A16 广告 彩色 强势不可挡 黄埔雅苑二期 特报 20200315 星期五 1 广告 A15 广告 彩色 绿意盎然中心区，缔造理想生活空间 黄埔雅 苑二期 特报 20200131 星期四 1 广告 A12 广告 彩色 黄埔雅苑二期逸悠园，喜悦生活的延续。 黄埔雅苑二期 商报 20200131 星期四 1 广告 A4 广告 彩色 黄埔雅苑二期逸悠园，喜悦生活的延续。 „„ „„ 21 （三）产品质素分析： 各竞争楼盘质素逐渐趋同，项目的最大差异点逐渐转移到地理位置与环境、自然、景观资源。 楼盘 会所 配套设备 AAAA 游泳池 (室内恒温 )/水力按摩池 /儿童嬉水池 /健身房 /桑拿 /儿童乐园 /乒乓球 /阅览室 /多功能集体活动室 线路 2 条、有线电视、自来水、市电 /自备供电系统、有管道煤气、防火 /防煤气泄露系统 /消防感应器、可视对讲机 /紧急呼救按扭、综合宽频布线、远程抄表 BBBB 游泳池 (室外 )/ 健身房/老人活动中心 /儿童乐园 /台球 /棋牌 /咖啡厅 /酒吧 有线电视、自来水、市电、有管道煤气、小区网络抄表、防火 /防煤气泄露系统、闭路电视监控 /可视对讲机 /家庭自动报警系统 /紧急按扭、宽频网络、智能：楼宇自动控制系统 HHHH 游泳池 (室外 )/篮球场 /乒乓球 /儿童乐园 /老人活动中心 有线电视、自来水、市电 /自备供电系统、有管道煤气、三表 IC 卡缴费、防火 /防煤气泄露系统、闭路电视监控 /可视对讲机 /家庭自动报警系统 /紧急按扭 /紧争联动系统、光纤到小区 /光纤到户/DDN/ISDN/ADSL/室内综合布线 /小区综合布线、家电自动控制或远程控制 /楼宇自动控制系统 22 （四）个案分析： **楼盘 户型列表： 面积 7780 127139 150 162164 17/8223 户型 2 房 2 厅 3 房及 3 房带工人房 3 房 2 厅带工人房 3 房 2 厅带工人房 3 房、四房带入户花园 所占比例 13% 14% 49% 7% 17% 楼盘规模： 社区品质： 朝向景观： 园林规划： 销售情况： 销售推广： 小结： 23 第二部分 客户分析 一．客户群体的构成与特征的描述 在这一部分里，对市场上的整体客户做一描述，再从中剥离出我们的目标群体，进行详细的分析，归纳总结出其消费行为特点，从而在今后的销售策略制定上有的放失，对症下药。 这一部分也可以结合市场分析来做，现特意挑出，本着由繁入简的原则，方便各位。 （一）目标客户群体总体描述（共同的特征） 从年龄： 从收入： 从区域： 从工作特点： 从家 庭结构： 从生活态度： 从行为习惯： 性格需求特征： 生活品质需求特征： 价值观、消费观： 24 在经过以上分析后，可以对大群体的客户进行分类描述，如下表： （二）我们项目住宅目标客户： 利用图表，对客户群体进行描述 错误 ! 编号 客户分类 客户细分 特征 需求 本项目核心客户 A 本地人 本人使用 积累多，经济实力强，家中人口多，要改善生 活 3房、 4房、 5房、 ★★★★★ 为子女 购 买 为子女安家购买 3房、 4房 ★★★ B 私营业主 经济实力强 ,家庭人口多 ,要大户型 3房 4房 5房别墅 ★★★★★ C 政府公务员 本地人 对素质要求高，离上班地点近，有补贴及隐性收入，对价格不太敏感 2房、 3房、 4房、 5房 ★★★★ 外地人 求安家稳定，离上班地点近，有补贴及隐性收入，对价格不太敏感 2房、 3房 ★★★ D 企业主 酒店型 不常住，讲求经济，面积要求不高 2房、 3房 ★★★ 舒居型 讲求品质、户型、景观，需 要安静 3房、 4房、 5房 ★★★ E 企业白领 管理人员 积蓄多，月供能力强，家中多有小孩，年龄较大，对价格比较敏感 3房 ★★★ 技术人员 年轻，积蓄不多，月供能力强，对价格较为敏感 1房 1厅， 2房、 3房 ★★ F 企业给外籍或高级员工的住房 舒居型，对楼体素质 2房、 3房、 4房 ★ G 工薪阶层 经济能力有限，对价格较为敏感 1房 1厅、 2房 ★ 偶得客户群 游离客户群 重点客户群 核心客户群 原住民、私营业主、政府公务员 （ 60%） 一般工薪阶 层（ 5%10%） 其他 05% 企 业 主 、 企 业 白 领（ 2030%） 25 二．交易案例客户总结 此部分案例可以列举两个以上，模式列举其一。 （一） **楼盘成交客户分析 1．． 居居 住住 地地 取样 106 个 地区 个数 百分比 2．． 认认 知知 途途 径径 ：： 取样 106 个 路过 条幅 报纸 朋友介绍 老客户介绍 在附近居住 个数 百分比 3．． 客客 户户 特特 征征 (文文 字字 性性 叙叙 述述 ) 年龄主要分布在 30— 45 岁 30 岁以下 30－ 35 岁 35－ 40 岁 40－ 45 岁 45 岁以上 成 交 客 户 区 域 分 布 比 例%%%。