项目投资决策与财务分析

项目投资决策与财务分析内容摘要：

财务指标分析的三种分类方法 （ 1）．根据是否考虑了资金的时间价值因素划分 ，分为静态分析指标和动态分析指标两大类。 （ 2）．根据分析的目标划分，分为盈利能力指标、清偿能力指标和资金平衡能力指标三大类。            投 资 回 收 期借 款 偿 还 期还 本 付 息 比 率投 资 利 润 率投 资 利 税 率静 态 分 析 指 标资 本 金 利 润 率资 本 金 净 利 润 率财 务 分 析 指 标资 产 负 债 率财 务 比 率 流 动 比 率速 动 比 率动 态 投 资 回 收 期动 态 分 析 指 标 财 务 净 现 值财 务 内 部 收 益 率   财 务 内 部 收 益 率财 务 净 现 值投 资 回 收 期 静 态 与 动 态盈 利 能 力 指 标 投 资 利 润 率投 资 利 税 率资 本 金 利 润 率资 本 金 净 利 润 率财 务 分 析 指 标 资 金 平 衡 能 力 指 标借 款 偿 还 期清 偿 能 力 指 标 还 本 付 息 比 率 偿 债 保 障 比 率资 产 负 债 率财 务 比 率 流 动 比 率速 动 比 率 （ 3）．根据指标的性质划分，分为时间性指标、价值性指标和比率性指标三大类。 各财务分析指标与报表的关系 从上述有关财务分析的内容与财务分析指标体系，我们可以看出财务分析指标与财务基本报表之间的对应关系。 见表 612。 财务分析静态指标的计算 静态指标是指不考虑资金时间价值因素的影响而计算的盈 利指财务 分析指标 时间性指标 投资回收期 借款偿还期 价值性指标 —— 财务净现值 比率性指标 财务内部收益率 投资利润率 投资利税率 资本金利润率 资本金净利润率 财务比率 资产负债率 流动比率 速动比率 标。 （ 1）投资利润率 投资利润率，是指商业地产投资项目开发建设完成后正常年度的年利润总额（或预计回收期内的年平均利润总额）与项目总投资额的比率，主要用来评价开发投资项目的获利水平。 其计算公式为： 式中：总投资额 =投资 +贷款利息 实际工作中可以将投资利润率分为税前投资利润率和税后投资利润率两种。 计算出来的投资利润率要与规定的行业标准投资利润率或行业的平均投资利润率进行比较，如果预期的投资利润率（或收益率）高于或等于基准投资利润率（或收益率），说明该项目投资经济效益高 于或相当于本行业的平均水平，可考虑接受；反之，一般不予接受。 （ 2）投资利税率 投资利税率是项目利税额与总投资额的比值。 其计算公式为： 100%利 润 总 额 或 年 平 均 利 润 总 额投 资 利 润 率 总 投 资 额100%利 税 额投 资 利 税 率 总 投 资 额式中，利税额为利润总额与销售税金及附加之和。 计算出的投资利税率同样也要与规定的行业标准投资利税率或行业平均投资利税率进行比较，若前者大于后者，则认为项目是可以考虑接受的。 （ 3）资本金利润率 资本金利润率是项目的利润总额（或年平均利润总额）与项目资本金（即自有资金或权益投资）之比。 其计算公式为： 计算出的资本金利润率要与行业的平 均资本金利润率或投资者的目标资本金利润率进行比较，若前者大于或等于后者，则认为项目是可以考虑接受的。 （ 4）资本金净利润率 资本金净利润率是项目所得税后利润与项目资本金之比。 其计算公式为： 应该说，资本金净利润率是投资者最关心的一个指标，因为它反映了投资者自己出资所带来的净利润。 （ 5）静态投资回收期 100%利 润 总 额 或 年 平 均 利 润 总 额资 本 金 利 润 率 资 本 金100%税 后 利 润资 本 金 净 利 润 率 资 本 金 静态投资回收期是指以房地产投资项目的净收益来抵偿全部投资所需的时间。 静态投资回收期的计算具体有两种方法： ①当项目投入经营后，每年的收益额大致持平、比较均匀时： 投 资回收期 =项目总投资 /项目年平均收益额 例如，某投资者投资 100 万元购买一小型公寓项目进行出租，估计投入运营后各年的净租金收入稳定在 10 万元。 求该项目的静态投资回收期。 根据公式得：投资回收期 =100/10=10（年） ②当项目投入经营后，每年的收益额不太均衡、相差较大时： 投资回收期 =（累计净现金流量开始出现正值期数 1） +（上期累计现金流量的绝对值 /本期净现金流量） 其中净现金流量和累计净现金流量可直接利用财务现金流量表（全部投资）中的计算求得。 当累计净现金流量等于零或出现正值的年份，即为项目静态投资回收期的最终年份。 该指标比较适用于对出租和自营的房地产项目投资回收的粗略评价。 4．动态指标的计算 动态指标是指考虑了资金时间价值的影响而计算的盈利指标。 常用的动态分析指标主要有净现值、内部收益率和动态投资回收期。 （ 1）财务净现值 ①净现值的含义 现值是指未来预期收益的现在价值。 净现值是指按照投资者最低可 接受的收益率或设定的基准收益率 ic（合适的贴现率），将房地产投资项目在计算期内的各年净现金流量，折现到投资期初的现值之和。 式中： NPV：净现值； CIt：第年的现金流入量； COt：第年的现金流出量； ic：行业或部门基准收益率或设定的目标收益率； t：项目计算期（）。 净现值可以通过财务现金流量表计算求得。 ②关于净现值含义的理解 在各项目之间进行比较的时候需要统一可比基础。 贴现率 ic 基准贴现率就是项目净现金流量贴现时所采用的利率。 它反映了资金的时间价值。 在我国，它一般由行业或部门制定基准收益率作为基准贴现率；如果没有规定的基准贴现率，可以根据银行中长期贷款的实际利率确定；也可以根据投资者要求的目标收益率或最低回报率来确定。 0 ( ) (1 )tn tctN P V C I C O i   项目分析评价人员在确定财务基准收益率时，一般综合考虑以下因素：当前整个国家的经济发展状况；银行贷款利率；其他行业的投资收益率水平；投资者对项目收益增长能力的预期；项目风险的大小；项目的寿命期长短等。 ③关于计算期 对开发项目而言，是指建设开始到全部售出的时间，有时也叫开发期；对开发后出租项目或置业后出租的项目而言，是指从建设或购买开始，不断地获取收益直到项目转售或项目的经济寿命结束的时间，有时也叫持有期或经营期。 从计算净现值的角度出发，这段时间应该是指项目在经济上的可用时间而非耐用年限。 ③净现值指标的作用 净现值指标是用来判别投资项目可行与否。 净现值评价标准的临界值是零。 当 NPV＞ 0 时，表明投资项目的预期收益率不仅可以达到基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平，而且尚有盈余（即 大于贴现率）； 当 NPV＝ 0时，表明投资项目收益率恰好等于基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平； 当 NPV＜ 0时，表明投资项目收益率达不到基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平（即小于贴现率）或最低可接受的回报率，甚至可能出现亏损。 此时项目不可行，应拒绝。 因此，只有 NPV≥ 0时，投资项目在财务上才是可取的，值得进一步考虑。 （ 2）财务内部收益率 ①财务内部收益率的含义 从前面净现值的公式可以看出，如果现金流量不变，净现值将随折现率的变化而变化，而且两者变动的方向 相反，即折现率与现值呈反向变动关系。 如图 64所示： 图 64 净现值与折现率的关系 商业地产投资项目的财务内部收益率是指投资项目在计算期内各期净现金流量现值累计之和等于零时的折现率。 其表达式为： 净现值（ NPV） 折现率（ i） NPV1 NPV2 0 FIRR i1 i2 式中 （ CICO） t：第 t期的净现金流量； FIRR：财务内部收益率； 其他同前。 财务内部收益率的经济含义是指投资项目在这样的折现率下，到项目计算期终了时，当初的所有投资可以完全被收回。 ②财务内部收益率的计算 其公式为 ： 式中： FIRR：内部收益率； NPV1：采用低折现率时净现值的正值； NPV2：采用高折现率时净现值的负值； i1：净现值为接近于零时的正值的折现率； i2：净现值为接近于零时的负值的折现率。 其计算步骤是： 先按基准收益率（或目标收益率、最低可接受的收益率等）求得项目的财务净现值（其中的净现金流量可根据财务现金流量表得到），0 ( ) (1 ) 0tn tt C I C O F IR R   11 2 112()N P VF IR R i i iN P V N P V  如为正，则采用更高的折现率使净现值为接近于零时的正值和负值各一个，最后用上述插入法公式求出。 要注意的是 ，式中与之差不应超过 2%，否则，折现率 、和净现值之间不一定呈线性关系，从而使所求得的内部收益率失真。 ③财务内部收益率的作用 财务内部收益率是项目折现率的临界值。 在进行独立方案的分析评价时，一般是在求得投资项目的内部收益率后，与同期贷款利率、同期行业基准收益率相比较，以判定项目在财务上是否可行。 与 i比较，反映项目的盈亏状况： FIRR＞ i ，项目盈利； FIRR=i ，项目盈亏平衡； FIRR＜ i ， 项目亏损。 ic 比较，反映项目与行业平均收益水平相比 的盈利情况： FIRR＞ ic ，项目盈利超出行业平均收益水平； FIRR=ic ，项目盈利等于行业平均收益水平； FIRR＜ ic ，项目盈利低于行业平均水平。 c. 结论： 将内部收益率与行业基准收益率（或投资者目标收益率、最低可接受的收益率） ic 比较，当 FIRR≥ ic 时，即认为其盈利能力已满足最低要求，投资项目可行，值得进一步研究。 因为是否能被接受，还有赖于投资者对风险的估计和其它投资机会的吸引力；反之，则不可行，应被拒绝。 如果没有规定的基准收益率，内部收益率应大于长期贷款 的实际利率或银行贷款利率 i。 内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率，如果后者大于前者，投资就会亏损。 因此，所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率 （ 3）动态投资回收期 动态投资回收期是指在基准收益率（或基准折现率）的条件下，项目从投资开始到以净收益补偿投资额为止所经历的时间。 基本表达式为： 式中： n:为动态投资回收期；其它同前。 其详细计算公式为： 动态投资回收期 =（累计净现金流量的折现值开始出现正值期数1） +（上期累计现金流量折现值的绝对值 /本期净现金流量折现值。 在项目财务评价中，计算出的动态投资回收期可以与行业规定的平均投资回收期或基准回收期相比较，如果前者小于或等于后者，则投资项目在财务上就是可以考虑接受的。 动态投资回收期指标一般用于分析评价开发完成后用来出租或经营的房地产项目。 案例一 : 南京国际商城项目投资价值分析报告 0 ( ) (1 ) 0tn tct C I C O i    一、 南京国际商城项目概况 1．发展商简介 南京国际集团股份有限公司（以下简称公司）于 1993年 6月发起设立。 目前公司总股本 27123万股，每股净资产 元，资产负责率 %。 在 NET 系统上定向募集法人股为 ，后 10 送 5，最新定向募集法人股 ，由华夏证券包销。