项目后评估报告模版_[全文

项目后评估报告模版_[全文内容摘要：

项目 需要进行支付，并根据各项目资金占用情况分配财务费用。 从单一项目管理的角度没有直接反映出资金筹措和安排的压力。 在这种资金管理模式下，“财务费用”作为项目的资金使用效率的主要衡量指标，受多重因素影响，主要包括： 公司总体资金安排，融资规模； 金融政策变化对融资的影响，例如连续的地产贷款收缩使得公司为保有已批准贷款额度而提前变现贷款指标，增加了公司整体财务费用； 金融政策变化对按揭回款的影响，央行 121 文件出台后增加了对高档商品房、多套购房客户按揭在利率、成数上的限制增加了销售回款的难度； 本项目的投 资规模及投资进度； 同一时期内其他项目的投资规模及投资进度。 资金成本包括：按银行同期贷款利率计算的贷款利息及按贷款金额的 5‰计算的担保费。 2020 至 2020 年度我司地产各项目财务费用负担情况如下表所示，项目分配负担财务费用比例占 2020 至 2020 年公司全部项目财务费用的 %，与其成本投入及回款进度相适应。 同时，表 1 显示，本项目实际财务费用占开发成本的 %，于同期操作的尚都项目 %的财务费用水平相比偏低，这与本项目的投资进度和回款进度密切相关。 表 1 ： 本项目投资 及回款进度情况如下表所示 由于项目的超市部分由于长期出租，在分析项目投资及回款比例时将其剔除，其余用于出售的部分，投资及回款进度如下： 表 2： 可以看出，本项目的资金周转情况良好，其主要原因在于：①项目合作采取了开发产品返还的方式，大大减少了前期及总体资金支付压力；②工程施工采取了垫资方式，约定在结构封顶前不支付总包工程款，后因我司资金安排需要提前支付的工程款都扣除了相应财务费用。 因此，在支付完土地成本后，资金支付比较平稳，总体支付时间偏晚，同时前期销售回款及时，减少了项目的资金占用，降低了财务费用。 银行按揭政策对本项目销售回款的影响及分析 政策变化： 央行于 2020 年 6 月 5 日发布《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发 [2020]121 号）：有关主要规定有： 商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款； 对借款人购买第二套以上（含第二套）住房的，适当提高首付款比例； 借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过 60％，贷款期限最长不得超过 10年，所购商业用房为竣工验收的房屋； 对借款人申请个人住房贷款购买房改房或第一套自住住房的（高档商品房、别墅除外） ，商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率（不得浮动）执行； 购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。 央行与 2020 年 3 月 17 日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策：一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的 倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。 以 5 年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率 % 的 倍（即 %），比现行优惠利率 %高 个百分点。 二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的 20%提高到 30%；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定。 目前各银行大部分将利率定为下浮后的最低利率。 影响分析： 总体来说这一政策变化对按揭的影响被很好地化解了。 前期公寓销售中仅安排了中行与招行两家按揭银行，客户多套按揭的采取分别向两家银行申请贷款，此外由于前期销售比例高，很好地利用了央行政策发布后各商业银行执行的滞后期，没有对按 揭及回款产生很大负面影响。 当央行 05 年提高住房贷款利息时，公寓已完成了销售。 写字楼按揭本身不享受制定房贷款优惠利率，不受利率变化的影响。 但由于近年市场连续争论房地产过热问题，使得银行对高档住房和商业地产按揭采取越来越谨慎的态度，在审批上采取从严从紧的态度，各行纷纷上收审批权限，增加审批限制条件，同时对法人按揭各银行基本采取回避态度。 针对这种情况，写字楼按揭安排了中行、招行、建行、光大、中信、农行六家银行，以尽量利用各行间的政策差异，分散按揭风险。 从目前的操作来看，写字楼按揭回款速度明显放缓，不排除个别客 户资信不符合贷款要求银行拒绝贷款的可能。 但是对于这种客户的拒绝从另一个角度来说是对开发商的保护，有利于避免后期因客户恶意欠款承担保证责任等一系列风险。 税收筹划收益分析： 回购公寓四单元按销售房地产按购销差额缴纳营业税及附加减少税金支出 462 万元。 公司注册地门头沟财政返税，取得返税收入 万元，其中 2020 年 万元、 2020 年170 万元。 公寓部分破格争取到土地增值税免税优惠，为优化项目成本分配，避免缴纳土地增值税争取了调整空间。 项目运作过程潜在问题分析 本项目潜在的风险点 项目 采取项目转让的方式取得，项目建成后将写字楼 B 座返还原土地方北京市热力集团公司，其潜在风险在于：如果税务部门对此交易按照“视同销售”的原则征收税款，则我司需在计划外多交税款 2863 万元、其中营业税金及附加 1042 万元、土地增值税 3213 万元、所得税 1410 万元（按照目前数据估算），则本项目净利润将由目前的 5847 万元减少到28/a984 万元。 这是目前最大的潜在风险点。 按揭管理中有待加强的方面： 按揭流程监控急需加强 随着房地产成为金融部门风险管理的重点关注领域之一，各银行在按揭贷款的审批和发放 上都日益谨慎。 相应地，我们应该转变按揭管理思路，由粗放型转化为精细型，具体建议如下： 应有专人负责按揭银行的沟通协调，及时掌握银行政策的变化并做出针对性反应；由专人分配，根据各行特点分配各行的业务量，减少压单；按揭报批的过程应有专人监控，保证客户及时提交资料报律师，律师及时组卷报银行、银行优先报审我司客户贷款。 对于报批期间有资料需要补充的，即使督促补充申报；如出现不易协调的特殊情况及时反馈至公司，由公司协调。 总之在按揭管理中应做到：动态掌握并控制具体每一笔业务的进程，并对项目全盘按揭进行总体调节，以保 证回款速度。 按揭合同签订流程的改进 由银行、客户、开发商三方签订的抵押担保合同是应被关注的潜在风险点。 传统的习惯是银行提供什么合同就签什么，出于对银行的信任不加审查，但现实操作中我们发现，银行会根据自身需要调整合同版本和条款，并不一定每次会正式告知签约对方，往往增加的延长担保期间、增加回购条款等都是为了保证贷款的安全却增加了保证人的责任。 因此今后的项目在按揭操作中，将采取由公司统一下发经审批的合同文本，经纪公司遵照签定，对于银行提供的签约文本与公司下发文本不同的，应先报公司审批同意后再签。 客户拖欠 按揭款的处理 本项目仅有极个别客户拖欠按揭款不还，由我司作为保证人代还银行后追缴。 这是目前普遍采取的由开发商承担阶段性担保责任的按揭操作模式下不可避免的。 财务部曾会同法律部向北京市住房贷款担保中心了解过由其直接提供全程担保的操作模式，但目前有个别银行不认可这种担保方式，并且此种保证仅限于个人购买住房。 同时在这种操作模式中，住房担保中心对客户资信的审查比银行还要严格，这就对销售提出了更高的要求。 因此，如何减少按揭中阶段性担保责任所带来的损失，仍是今后项目管理中值得关注的问题。 对销售管理流程需加强 的问题 项目的销售是比较成功的，但公司整体的项目销售管理环节有待进一步优化，建议通过修订相关制度明确各部门的责任，优化审批流程、进一步提高效率，加强促销方式审批、合同及补充协议签订、退房手续、客户欠款追缴等方面的管理，并关注各项制度的执行和落实，及时反馈相关问题，尽量避免后期操作中的风险。 项目财务管理流程的改进 完整的项目财务管理流程包括：事前筹划、事中控制和事后总结分析。 优化项目财务管理管理必须从事前管理入手，在相关事项发生前充分考虑相关因素统筹安排。 因此与财务处理相关的合同及事项应有财务部出具意见 和建议，以控制财务风险、节约成本、合法避税。 总之，项目财务管理反应的是整个项目经营管理的综合成果，不仅仅是财务部门的任务，更需要各部门的支持和配合。 工程施工 施工过程综述 大厦由公寓楼、商场、写字楼、城铁连廊构成，地下部分为人防、车库、商场。 公寓楼精装修，其他为粗装修。 建筑面积： 138377 ㎡。 工程于 2020 年 9 月 3 日开工， 2020 年 11 月 15日结构封顶， 2020 年 9 月 30 日完成四方验收， 2020 年 11 月 29 日取得竣工备案表，总工期 757 日历天。 总包单位 :中铁建设集团有限公司，甲方分包 ：精装单位三家、消防单位、弱电总包、渤海铝幕墙等。 施工情况评价 施工进度：按公司进度计划总体完成。 主要原因是在工程的各阶段抓住了重点目标并带动整体进度。 如结构施工阶段主抓结构封顶；装修阶段要花一定时间完成样板间、样板层再大面积展开施工；验收阶段主抓消防验收带动其他工序的验收；收尾阶段以影响工程亮相的主要立面为中心依次安排市政道路和园林绿化的施工顺序。 今后工作中要注意以下方面： 施工进度计划要工序清楚、形式统一、关键点明确。 由监理公司建立完善的检查体系和考核办法并贯彻工程施工的整个过程。 向总包要进度，确 立总包在进度管理过程中的主导地位，少干预总包单位对分包单位的管理。 工作的重点是协调影响进度的总包难以控制因素，如甲方直接分包单位的进场；甲供材料、设备按时进场；对一些垄断部门施工单位的管理（配电室、热力站）等。 对施工过程中一些的变更和意想不到的事件要快速决策，提高办事效率以免影响进度。 如变更、洽商的确认，要在施工现场明确确认程序和时限使之成为一个程式化的工作。 工程质量：本工程结构获得长城杯，装修长城杯正在申报中，整体质量良好。 但是在一些细节上质量并不十分理想，主要表现在以下几个方面： 设计细节考虑不周， 如防火门闭门器的开启不能满足开启角度要求；雨排水排至地面后无组织；沃尔玛进货通道地面应采用沥青面层 施工细节考虑不周，如大面积的外墙涂料（外保温）应考虑分格；地下室地面裂缝、空鼓；吊顶施工未考虑室内空调设施的检修等。 质量管理体系不完善，必须由监理公司建立完善的检查体系和考核办法并贯彻工程施工的整个过程。 施工过程中由于监督不严，引起的质量问题如大堂地面石材反水；因为粘接点少卫生间墙砖粘贴不牢。 施工单位的协调：大厦分包单位多，协调工作量很大，工作中主要采取工程例会、碰头会、工作联系单、口头通知等方式协调各 施工单位，基本上保证了工程的顺利进行。 但有时过多的参与协调未充分利用总包管理资源，浪费了不少精力效果却并不理想。 因此让总包成为协调管理工作的主要负责人，甲方在监理的协助下检查、督促各施工单位的履约情况是现场管理的一种理想状态，这应该是今后工作的主要思路。 项目实施过程中的其他问题：合同标的不明确，如达到竣工验收的条件是以四方验收为准还是以竣工备案为准；保修期的起始日按取得竣工备案之日算起不能反映工程的实际进度。 物业公司的介入时间以及工作职责不十分清楚；何种状况下物业接受并管理项目成品，成品保护责任如何划分必 须明确；物业公司要求提供的资料要实用、标准化以便施工过程中收集；要明确需物业办理的证件如：饮用水卫生许可证等 合作单位评价 监理单位（京精大房）：具备合同履约能力，能够配合甲方完成监督任务，人员配备齐全，但需提高工作主动性，改善工作思路。 总包单位中铁建设：具备合同履约能力，对承担的施工任务能够按期完成，但欠缺与甲方合作的意识，欠缺对施工现场的整体管理能力，需增强施工技术能力，主体结构施工能力较强，装修施工质量一般。 精装单位：筑维公司管理能力较强人员配备整齐，施工进度、质量施工进度、质量能够得到保证 ，配合意识需加强及对工程质量的责任心；万厦公司与甲方的配合意识强，需加强管理能力，人员配备需加强，施工进度、质量基本能够保证。 新科公司管理能力较差，管理人员流动性大导致施工现场出现质量问题。 弱电总包（欧斯达）：具备合同履约能力，配合意识强，施工进度、质量能够得到保证，技术管理力量需加强。 航空港（空调安装）、中安消防公司：具备合同履约能力，配合意识强，施工进度能够得到保证，施工质量需加强，技术管理力量需加强。 渤海铝（幕墙安装）：具备合同履约能力，管理能力一般引起进度滞后。 设备、材料供应商：进货周期能够 满足现场进度，产品质量需使用一段时间后评价。 工程担保评价 整体情况良好，对施工进度有很大的促进作用，此项工作应程式化。 施工管理建议 施工合同与施工管理过程中常出现的问题要结合在一起。 例如：总包对甲方分包单位的管理责任和权限要明确。 要加强甲方决策的能力和效率。 如工程现场签证的决策和办理效率；工程进度款的办理速度；工程合同的审批速度。 施工现场要建立起一套制度并应坚决贯彻执行。 销售 项目推广策略分析总结 项目与公司以前操作的项目相比较，具有比较明显 的特征；一是该项目（商务公寓部分）定位比较清晰、明确，这。