长沙顺天国际财富中心物业管理投标书

长沙顺天国际财富中心物业管理投标书内容摘要：

导入公司物业管理理念 管理处成立即日起 导入公司各项规章制度 7 物业接管验收 竣工验收、接管验收 按施工进度 移交资料 问题备忘 接管验收工作计划 接管验收及入伙工作计划表 表 序号 工作计划 计划要点 实施时间 备注 1 接管验收 实施 建筑本体和设备资料的接收、建档 2020 年 10 月至 12 月 具体时间按施工进度安排、调整 大厦设施设备交接、验收、试运行 问题备忘 档案的建立、分类、管理 清洁开荒 2 入伙及装修管理 完善入伙、计划 2020 年 12 月 同上 模拟实操 备齐入伙资料 入伙仪式及办理入伙手续 装修审批及监管 3 首次征求业主单位意见 征求顺天国际合理化建议 入伙后 30 日内 上门调查和回访 分析调查结果，改进物业管理方案 4 建立完善的标识系统 制作各类设施、设备标识 2020 年 5月到11 月 制作各类公共标识系统 制作物业管理办公室标识 正常运作期工作计划 正常动作期工作计划表 表 序号 工作计划 计划要点 实施时间 备注 1 员工常规培训 重点强调安全防范、政治思想和技能的培训 2020 年 11 月起 2 配套服务项目启动 有偿服务、无偿服务项目及便民措施的运作 2020 年 12 月起 3 物业管理报告 向发展商详细汇报工作进程及状况 每季度 1 次 4 财务分析报告 如实向业主单位反映物业管理费用使用情况 每季度 1 次 5 完善管理体系 导入 ISO9000 质量体系并定期内部评审 2020 年 2 月起 完善管理处信息局域网，修订管理办法 6 创建工作 示范大厦创建基础工作 2020 年 3 月起 文明大厦创建工作 工作计划流程 图 工作计划流程图 筹建管理机构 2020 年 5 月 15 日 落实办公、住宿条件： 执行物资装备计划 组建员工队伍 （考核、培训） 签定委托合同 2020年 5月 30日前 管理机构 全面进驻接管 2020 年 11 至 12 月 实施综合接管验收 楼宇设备交接、验收（试运行） 档案资料收集、归档管理 清洁开荒 入驻 2020 年 12 月 全面开展物业管理工作（按合同执行） 员工常规培训 物业管理方案实施 ISO9000 导入 创建物业管理示范大厦、文明大厦工作 物资装备计划 物资装备计划表 表 序号 物质装备项目 内容描述 1 管理处工作场所 名称 主任办公室 办公室 技术值班室 工作操作间 仓库 员工宿舍 备注 面积㎡ 30 50 20 20 50 120 2 办公用品 见本标书第五章表 3 维修工具 见本标书第五章表 4 安防设备 消防装备 见本标书第五章表 5 员工宿舍用品 见本标书第五章表 Ⅲ . 管理人员配备、培训与管理 管理人员的配备 顺天国际整体管理方案确定之后，管理团队的配备和素质就是决定性的因素。 CPM 拟安排高级项目经理担任大厦管理处主任，前期介入期间另委派公司管理、技术骨干组成前期工作小组赴 现场配合。 在正式接管后，形成主任目标管理责任制为基础的，物业、经营、质量、工程、财务等专业人员密切配合的管理团队。 管理处人员配置 管理处拟配备各类人员 53 人。 注：清洁绿化拟单项分包给专业公司，故人员未计入。 图 管理处人员配置 管理处正、副主任 2 人 客户服务中心 4 人 部长 1 人 助理 3 人 综合部 6 人 部长 1 人 文秘 1 人 财务 2 人 后勤 2 人 综合部 6 人 综合部 6 人 部长 1 人 工程师 2 人 运行班 10 人 维修班 5 人 部长 1 人 物业助理 2 人 安全管理 20 人 各部门人员素质要求 岗位编制与素质要求 表 部门编制 岗位 素质要求 管理处 2 人 正、副主任2 人 本科，四年从业经验，物业管理企业经理上岗证，有效强的组织、协调和决策能力。 客户服务中心 4 人 部长 1 人 大专以上，三年工作经验，持物业管理企业部门经理上岗证，熟悉 各部门运作流程，组织、协调、沟通能力强。 助理 1 人 大专以上，三年工作经验，持物业管理企业部门经理上岗证，熟悉 各部门运作流程，组织、协调、沟通能力强。 综合部 6 人 部长 1 人 本科，六年行政管理经验，中级职称，物业管理个业部门经理上岗证，有较强的组织、协调和决策能力，电脑熟练，写作、协调能力强，有良好服务意识，英语熟练。 财务 1 人 本科，会计师职称，三年财务管理经验，持有会计上岗证，熟练会 计电算化操作，业务能力强，英语四级。 文秘 1 人 大专，一年经验，电脑熟练，业务能力强。 后勤 2 人 本科，二年采购工作经验，持物业管理上岗证，电脑熟练，业务能 力强。 工程部 18人 部长 1 人 本科，党员，五年经验，中级职称，持物业管理企业部门经理上岗 证，有较强组织、协调和决策能力 工程师 2人 本科，中级以上职称，五年经验，持物业管理上岗证，可独立完成项目规划、设计、改造、维修、技术指导等工作，一门以上外语熟练。 运行班 10人 中技，二年经验，相关专业上岗证，动手能力强，身体素质好，能吃苦耐劳，熟悉 ISO9000 体系 维护班 5人 中技，三年 经验，相关专业上岗证，专业素质高，身体素质好，能 吃苦耐劳，动手及协调能力强 管理部 23人 部长 1 人 本科，五年经验，中级职称，物业管理企业部门经理上岗证，熟悉ISO9000 质量体系，有较强组织、协调和决策能力，英语四级。 物业助理 2人 大专，三年经验，持 ISO9000 内审员证，熟悉 ISO9000 质量体生活费，电脑熟练，分析、协调、组织、公关能力强，有良好服务意识，英语熟练。 安全管理20 人 高中， 18~23 岁，身高 米以上，体重 55~70 公斤 ，身体健康，品德优良，思想作风过硬，相貌端正，工 人责任心强。 合计 53 人 管理人员的培训 持续有效的员工培训是人力资源开发最重要的基础工作，是企业保持竞争力的重要手段。 管理处大多数的管理障碍，可以通过有效培训加以改善。 基层员工在某些工作上的不足，特别是服务观念上的差距，也可以通过培训得到解决。 员工培训是企业管理升级的重要环节。 CPM 高度重视员工培训工作，把员工培训作为人力资源开发的基础工作，每年安排周密的员工培训、考核计划、公司董事长王兵、总经理迮建人均为建设部深圳物业管理进修学院主讲教授。 培训体系 图 CPM 培训体系 体系描述： a. 贯彻员工培训原因，坚持培训体系不漏项，切实达到培训效果； b. 在管理处管理骨干中，安排有培训经验的专业人员负责培训工作； c. 通过培训制度和运作机制的确定，使员工培训成为管理处整体工作的必备环节，避免流于形式； d. 注重课程开发和教材选定，解决培训深度和特色问题； c. 加强流程中的培训绩效评估和培训需求分析两个薄弱环节。 培训原因：因需施教、培考结合、观念在先、注重实效。 培训目标：品德优良、观念到位、胜任岗位 培训内容： 观念培训（针对全体人员） 服务观念、竞争观念、质量观念、创新观念、效率观念、成本观念、安全观念以及 CPM企业文化体系。 管理培训（针对各级骨干） 员工激励、客户沟通技巧、法律法规、成本核算、计算机应用、质量体系、环境美学、突发事件处理、管理理论。 岗位技术培训（针对操作层） 培 训绩效评估 培训需求分析 培训计划 岗位应用 培训考核 组织实施 基本技能、物业管理基本概念和主要内容、设备维护和使用、客户管理、办公自动化管理、消防及治安管理、房地产基础。 基础培训（针对新入职员工） 行为规范、物业管 理概论、员工守则、职业道德教育、管理制度、岗位职责、企业管理目标等。 年度培训计划 CPM 拟将首年度员工培训分为两个阶段，第一阶段入驻前期培训，采用集中、封闭、强化培训，重点为基础培训和观念培训，配合两轮培训考核；第二阶段为入驻后培训，采用定期、实操、教练式培训，激发潜能，启导信心，配合业务考核与业绩评估，巩固培训效果。 ； 顺天国际物业管理处员工培训年度课时要求为：人均受训 130 课时以上，保安员受训 260课时以上。 年度培训计划表 表 培训类别 培训内容 培训对象 培训方式 学时 基础 培训 管辖物业基本情况、管理重点 新员工 授课 4 CPM 概况、理念、组织机构 新员工 讲座 4 管理制度及行为规范 新员工 授课 4 岗位职责 全体员工 自学 4 现场勘察 相关人员 研讨 32 服务观念及沟通技巧 新员工 授课、示范 4 物业管理法规及条例 新员工 授课、自学 10 突发事件处理 新员工 授课、示范 4 消防治安教育 新员工 录相 3 培训类别 培训内容 培训对象 培训方式 学时 系统培训 ISO9000 质量体系 全体员工 外培、讲课 10 物业管 理概论 全体员工 授课 30 管理费收支概算 管理人员 研讨 3 成本控制 全体员工 讲座 4 房地产开发与物业管理 全体员工 研讨 4 计算机应用 全体员工 授课、实操 20 专业培训 高层楼宇主要设备管理 相关人员 授课 8 应急事件处理 相关人员 授课 10 给排水系统运行、保养及装修 相关人员 实操、外培 20 供电系统运行、保养及装修 相关人员 实操、外培 20 空调系统运行、保养及装修 相关人员 实操、外培 20 楼宇设备自动化系统 相关人员 实操、外培 20 楼宇综合布线系统 相关人员 授课 20 电梯运行与保养及维修 相关人员 授课 20 房屋维修管理 相关人员 授课 6 保安员专业技能 保安员 授课、演练 10 消防设备、设施管理 相关人员 授课 20 资质培训 物业管理岗位培训（取得证书） 管理人员 外送培训 培训方式 培训方式 内部岗位培训 外送专业培训 在职自学培训 入职强化培训，常规集中授课，技能培训，参观考察，专题研讨，案例分析，实操演练等 短期研修，专职进修，参观学习，行业沙龙，论文交流等 鼓励员工通过电大、夜大和自学等方式充 培训效果：通过业务考核和业绩评估检验培训效果 培训前安排测试，了解员工基础和培训需求，培训中考核巩固培训效果，培训后通过结业考核确保胜任岗位，并对 员工工作为绩进行跟踪评估。 管理人员的管理 严格要求，规范管理，选好人，培育人 把好进人关，选择热爱物业管理、重事业、能吃苦的人员，不符合行业要求或基本素质不够的，坚决不进。 在公司里，经营和管理骨干是人才，为推进公司整体运作而在平凡岗位上踏实工作的员工也是人才。 物业管理首先要管好人，其次才能管好事。 做事先做人，正人先正已。 重学历而不唯学历，德才兼备要首先看德，倡导敬业、服务、创新的企业精神，对员工的行为规范、仪表仪容在《员工手册》中作出了明确的规定，并通过量化考核办法，不断强调员工的进取 心、创造性，注重积极协调和主动投入的工作态度。 注重员工培训的连续性和有效性。 公司要求员工深刻理解在职教育和终身教育的重要内涵，明确培训需求，主动“充电”。 公司还要求物业管理主任人从上任之日起，就要注意培养自己的接班人，在这种培养过程中，推进了工作，增强了团队实力，同时也提高了自己。 坚持物业管理骨干自行培养为主、对外招聘为辅，按比例 7： 3 的原则运作。 我们提出关心员工、培养员工重于创造利润的观念，其含义在于提高内部员工满意率，建立一支训练有素、能征善战的优秀团队，实现企业的发展目标。 竞争上岗，优 胜劣汰，用好人，激励人 员工队伍综合素质中最重要的是观念到位，服务观念、客户满意、危机意识、创造性管理。