长沙五一路项目

长沙五一路项目内容摘要：

备注 黄兴路商业步行街 1F： 35000 2F： 20200 3F： 11000 22020 返租 10 年 王府井商业广场 1F： 28000 2F： 19000 3F： 12500 4F： 8000 17000 投资回报，税前 9%，年限 20 年 万达购物广场 60000 个人出售，沿街商铺 五一新干线 1F： 38000 2F： 9000 2 楼统一出售 铜锣湾 1F： 40000 2F： 18500 22020 2020 年一期价格，二期尚未开盘，投资回 报 10%，年限 5 年 新大新 15000 沿街商铺出售，面积140 平方米 东方新城 沿街： 10000 9000 芙蓉区政府旁 、住宅售价表 区域 4 月售价 5 月售价 6 月售价 目前 芙蓉区 2959 2676 3087 3123 天心区 2489 2683 2705 2912 岳麓区 2021 1928 2442 2556 开福区 2043 1996 2232 2367 雨花区 2282 2462 1858 2312 小结： 从以上的表格中可以看出，目前黄兴路商业步行接的平均售价在 22020 元 /平方米左右，平均租金在 9 元 /平方米 /天。 解放路上商业物业的平均售价在20200 元 /平方米左右，平均租金在 8 元 /平方米 /天。 而从长沙市的商业物业的销售的市场中可以得出 2楼的销售情况非常火暴，而二楼以上的销售不理想，许多物业将整层面积分割成 1040 平方米的小面积物业并且以投资回报的形式出售，一般投资回报在税前 10%左右，回报年限基本在 10 年左右。 目前市中心的住宅的售价，芙蓉区最高售价 4500 元 /平方米左右，最底售价 为 2020 元 /平方米左右。 开福区最高售价 3300 元 /平方米左右，最底售价为1500 元 /平方米左右。 一般商铺的价格是住宅价格的 34 倍，以上海的徐家汇地区为例，住宅的价格在 16000 元 /平方米左右，商铺的价格在 60000 元 /平方米左右。 而从长沙市最高的住宅价格来看，其价格也仅为商铺价格的五到六分之 一，已经违背了市场发展的规律。 另外开发商开发的物业，通过市场获取的租金是无法满足给小业主的投资回报的，这将会影响长沙市整个商业地产的健康发展，成为市场极大的隐患。 五、 市场消费特点 分析 5． 城市 消费力 分析 2020 年上半年长沙市完成ＧＤＰ 亿元，同比增长 ％，ＧＤＰ增速比全国（增长 ％）高 个百分点， 增速居全国之前。 同时 长沙城市居民收入、支出一直在全国处于较高水平，在中部优势尤其明显。 2020 年上半年城市居民人均可支配收入、消费性支出分别为 6656元、 4601元， 增幅分别为 ％、％， 消费性支出消费性支出增幅明显高于可支配收入，消费力极强。 居民消费价格指数为 100，在全国 33 个重点城市中第一个摆脱负增长。 从某种角度上分析， 长沙 已部分 进入超前消费阶段。 长沙市区社会商品零售总额与 市区人口之比在全国过百万人口的城市中，排第 7 位，超过天津、哈尔滨、沈阳、南京、武汉、郑州等大城市。 全市商业网点、集贸市场和商业从业人数也均居全国省会城市前列。 . 5． 2城市消费特征分析 4． 2． 1“土洋兼具” 长沙是全国第一批对外开放的城市，经济发展水平位居全国中等以上城市前列。 不断吸引外资投入并增强本土民营经济，这种“实内固外”的经济体系已成为长沙经济发展的特点。 土洋兼具，是转型期社会的消费特征。 这一点在长沙人身上表现得尤为突出。 5． 2． 2现代化 长沙人的消费洋溢着现代气息。 市私人购车和 购房大幅增长，成为一个新的消费热点。 长沙人均手机持有量在各大城市中也是居前列的，市区常驻人口 100 多万，就有 30 多万门手机。 而且手机更新换代快。 5． 2． 3休闲化 打保龄球和高尔夫球是现代人休闲的一种方式。 长沙有 15 家保龄球馆，球道总数近 200 道。 不大的长沙城在湘江的月亮岛上也有一个高尔夫球 场。 而娱乐产业在长沙，更是 如火如荼，各种娱乐场所遍布全城，消费异常火爆。 5． 2． 4知识化 长沙人重视教育消费，基础教育和民办教育颇为发达。 私立学校之多，在省会城市里也是少有的。 据调查， 55%的人把教育投资摆在首 位。 5． 2． 4崇土排外 长沙人在吃、玩方面偏向于崇土， 外来 餐饮 很难在长沙 立足。 5． 趋众跟风 跟风从众是长沙市民消费的一大特点，同时也伴随着喜新厌旧。 无论是商品还是卖场、娱乐场所，如果没有创新，很难长期生存。 5． 3 消费者 购物行为 分析 5． 崇尚高消费 长沙市民崇尚高消费，越是高档商场人流越多，在王府井百货、平和堂不乏汹涌的人流，而档次稍低的新大新、 春天百货人流相对少很多，步行街的一些品牌专卖店及通道，更是人流如织，由此可见，高档消费是长沙市民的一种新的崇尚。 5． 品牌意识强烈 在商 业调查中发现：长沙消费者品牌意识十分强烈，消费者大多有一定的品牌忠诚度，且越是高档品牌、国外品牌越受市场青睐。 小结： 敢于消费、超前消费、品牌消费是长沙市民的总体消费特征。 在这样一个消费体系下，品牌消费 是城市消费的主轴。 而综合以上市场部分的分析，我们 发现长沙市的消费格局呈现以下特征。 即： 品牌供给不足，品牌需求强烈。 这将为本案的定位找到市场切入点。 六、 项目竞争对手分析 随着 五一路商圈 各 大型 商业项目 和品牌百货 的 争相进驻 ， 作为后起之势的本项目面临着 严峻的市场竞争。 我们依据品牌可把五一商圈划分为两大类竞争 ：即大众品牌 VS 中高档品牌，根据本项目市场调查分析而设定的市场切入点，中高档品牌项目王府井百货、平和堂两大商业物业将是本案的直接竞争对手。 经分析，这些项目 存大着诸多的劣势，去劣存优、独辟蹊径，甩开竞争对手 是本案突破市场的法宝。 竞争项目一： 平和堂商厦 项目概况： 项目总体量为 51,800 平方米，共分为楼下三层楼上六层，是五一路商圈最早的 以中高档定位的大 型商业项目。 由于其采取返租的销售并采取了统一经营管理的模式，其经营较为成功，是长沙市的商业领头羊。 6． 1． 1优势分析 ◇ 品牌 优势： 长沙最早的高档商 业物业，与王府井一样，在长沙市消费者心目中占据着牢固的商业地位。 ◇ 配套 优势： 2 层停车位，相比于其他大型商业项目车位相对充足，能满足中高档一族购物的便利需求。 ◇ 整体规划 较好， 商场的布局较为合理，动线 较为明朗。 ◇ 作为长沙较的大型物业，返租的经营模式较为成功。 6． 1． 2劣势分析 ◇ 作为长沙较早的高档商城， 经营品牌主要以二、三线品牌为主， 品牌没作适当的调整，已无法满足现代高档品牌消费者的需求。 ◇规划上没有设置休闲广场，与目前长沙市的休闲消费经济不符。 ◇建筑外形上不具有超前性，特别其主入口窄小， 无法体现现 代高档商业的形象与气势。 ◇作为中高档的商场的代表，平和堂没有明显的大堂设计，其形象与其市场定位不符。 ◇ 内部购物环境远远达不到 中 高档消费需求 ，与一级城市相去甚远。 6． 2竞争项目二： 王府井百货 项目概况： 项目 占地 36亩，两面沿街，临黄兴路 140 米，临解放路 60米。 由 A座产权式商场， B 座 11 层（ 1－ 4 层裙楼， 5 层以上的写字楼）， C 座 22 层（ 1－ 4 层与 B 座共裙楼， 5 层以上为住宅）， D 座 29 层住宅， 万平米流行前线地下商城及 4000 平米王府井超市组成。 分两期开发，一期为 10 万平米的商场及其配套设施 ，二期为 4 万多平米的商务公寓和住宅。 6． 2． 1 优势分析 ◇ 品牌 优势： 长沙最早的高档商业物业之一，其品牌形象已深入人心。 ◇规模优势： 商业体量较大，业种丰富， 能满足消费者一站式需求。 ◇ 整体规划 较好， 商场的布局较为合理，动线明朗。 ◇ 交通 规划 合理 ， 设置 有 3 个出入口，可以自由 地 从解放路、黄兴路及药王街出入。 ◇ 作为长沙较的大型物业，返租的经营模式较为成功。 6． 2． 2 劣势分析 ◇ 经营品牌主要以二、三线品牌为主， 以中档品牌切入长沙市场，造成了长沙品牌市场的同质竞争的加剧。 ◇ 招商时并不具有市场的超前性，与 平和堂进行同质竞争。 ◇规划上没有设置休闲广场，与目前长沙市的休闲消费经济不符。 竞争项目的缺位与本项目的切入点 王府井和平和堂可谓分据着五一路商圈的核心黄金位置，从目前的经营 情况来看无不成功，但它在入市时着力于瞄准中高档消费者，并与周边的百货商业形成了同质竞争，基本上满了长沙中高档的品牌消费需求，其遗漏的金字塔部分的“尖端消费群”正是本案的机会。 七、 项目价值、 SWOT 分析 项目价值点分析 本项目 是长沙市最火爆商圈 ―― 五一路商圈的目前仅供发展的商业项目， 具有绝版的商业价值。 其产 品主要为裙楼形式，商业部分面积共 万平米，分 AB 两区，其中 接 五一路 的区域 为 A 区，共四层，商业面积 平米， B区商业面积 6000 平米。 在各路商家争相圈地以求进驻中国最大的消费市场的长沙的时机下，本案的入市的绝对 具有震撼效应。 它不仅 能提升本案住宅部分的价值，对 A 区 万平米 五 一 路 广场 B 区 6000平米 区域地块的商业价值 更能起到水涨船高的效应。 而定位，是把本案商业价值具体量化的关键一笔。 在此区域条件下，只有高档次的市场定位才能达到项目价值的最大化。 项目 SWOT分析 及解决 项目优势分析 区位优势 ：项目雄踞长沙市最繁华商圈五一路商圈的绝版商业位置，在近几年可谓后无来者，将对五一路商圈的商业价值提升起到重要作用。 规模优势 ：项目商业面积达 万平米，在目前的五一路商圈新开的商业项目中 面积较大 ， 易于形成规模影响力。 地块优势 ：项目地块临近五一路，临路面长 80 米，径深为120 米，商业价值明显。 加上地块较为规整，容易进行商业规划。 交通优势 ：项目所临五一路即为公交车站，数 10 路公交在此通过，交通极为便利，人流量大。 另外，五一路作为长沙市的主干道，车流人流较大，易于形成人流的集聚效应。 加上五一路立交人行道驳接地面部分正好 与本项目形成对接，有利于人流的直接进入。 产品优势：本项目住宅部分为高尚住宅，为本项目提供了消费支撑。 同时，商业部分以休闲广场连接 AB 两区，容易集中人流且把商业形成一体化，这在长沙独一无二。 形象优势：本案的旁边即为五星级酒店，这将提升本项目的形象并与之形成配套的互补，把酒店客户都吸引到本项目来进行消费。 项目 劣 势分析 位置上，本项目属于五一路商业延伸段，历史上商业氛围较为 薄弱，现阶段人流相对稀少，加上五一路立交形成的 物理 阻隔 ，在一定程度上把人流形成了切割。 配套上， 本项目车位数为 127 个，对于一个高档次物业来说，车位 明显 不足。 项目 机遇 分析 根据长沙城市化进程的加快，“城市空心理论”将产生作用。 界时， 城市中心 区 商圈 因为地块的稀缺性，其商业 价值 面临着全面的 提升。 项目位居最繁华最中心的五一商圈，可谓赶上了城市化进程的“快班车”。 从 新增的商业规划来看， 五一路商圈的延伸 主要为五一路商业的开发，本项目对面即为新开工的商业项目，随着铜锣湾商场的旺场，延伸部分的五一路“十字”商圈兴旺指日可待。 项目 威胁 分析 政策由此引发的投资观望对项目将造成一定的影响，这给项目的操作带来一定的挑战。 从市场来看， 从目前长沙市各商圈数量及各商圈商业总体量 来分析，中高档物业已趋向于局部饱和， 只有跳出竞争，才能找到突破口。 从竞争对手来分析，主要经营中高品档品牌的王府井百货与平和堂商厦，甚至于阿波罗商业集团旗 下的春天百货、万达商业广场、上海百联等都具有相当的品牌基础，在长沙市消费者心目中占据着绝对的影响力。 这对本项目的招商和推广提出了挑战。 区位上，本项目旁边即为占据十字路口且经营欠佳的新大新大厦，其冷清的形象将对本项目产生一定的影响，而相反，只要本案操作得当，威胁将化为机遇。 同时，其 所处地点客流易被 王府井和平和堂客户 截断。 所以，只有进行差异化定位，才能吸引其目标客户。 小结： 综合以上分析，本案可谓在石缝中求生存，但同时项目 产品 本身生命力极强，具有绝对的竞争优势， 而市场饱和中有空白点，位置上遗憾 中有机会，对于本案而言， 找准 市场空白进行差异化 定位 是本项目成功的关键。 而在项目的具体操作中，应尽量 规避劣势 ，扩大其优势。