［精品］镇江市第一楼步行街管理方案

［精品］镇江市第一楼步行街管理方案内容摘要：

机动 机动 合计 第二节 拟建立的员工培训方案 （根据物业本身的特点，结合相关物业管理资料定期开展的员工培训学习办法） 第七章 管理规章制度及管理档案建立情况 （第八章有补充） 一、管理处各项管理制度目录 序 号 文件名称 文件编码 1 项目部 内部岗位设置、标 准 2 职业安全健康职责 3 物料管理办法 4 停电停水应急预案 5 水浸应急预案 6 治安应急预案 7 文件质量记录管理办法 8 犬类管理办法 9 保安岗位架构图 10 保安运作规程 11 人员出入管理办法 12 监控中心管理办法 13 车辆管理办法 14 保安岗位操作规程 15 安保岗位标准 16 燃放烟花爆竹管理规定 17 保洁岗位监管规程 18 绿化（地）养护监管规程 19 消防安全管理办法 20 火警应急预案 21 消 防设备（设施）运行管理办法 22 消防设备（设施）操作规程 23 消防管理制度 24 消防设备（设施）维修保养规程 25 弱电设备（设施）运行管理规定 26 弱电设备（设施）操作规程 27 弱电设备（设施）维修保养规程 28 弱电设备（设施）安全管理制度 29 电梯设备监管办法 30 电梯故障紧急预案 序 号 文件名称 文件编码 31 供配电设备（设施）安全管理制度 32 供配电设备（设施）运行管理规程 33 供配电设备（设施）操作 规程 34 供配电设备（设施）维修保养规程 35 电工安全操作守则 36 给排水设备（设施）安全管理制度 37 给排水设备（设施）运行管理规程 38 给排水设备（设施）操作规程 39 给排水设备（设施）维修保养规程 40 管道维修工作规程 41 房屋设备（设施）安全管理制度 42 房屋设备（设施）运行管理规程 43 房屋设备（设施）操作规程 44 房屋设备（设施）维修保养规程 45 房屋、设备设施巡视内容与要求 46 设备完好率标准 47 房屋、设施维 修保养规程 48 服务供方质量监管规程 49 雨天防滑管理办法 50 业户管理办法 51 空房管理办法 二、 入伙业户档案的建立制（根据各个公司的情况而定） 第八章 第一楼步行街日常管理 要点 第一节 安全 防范工作 计划 一、前言 安全 防范 是物业管理的重要组成部分，在安全管理方面，我们将充分运用公司管理各类物业的丰富经验，利用现代化的管理手段，依靠各种先进技术设备与工具，科学组织，精心安排，提供高水平、高水准、全方位的安全管理，确保 第一楼步行街 的安全。 高层楼宇由于人口集中，人员成分 复杂，流动性强，加之建筑内楼梯通道、通风井道、 竖井、天台、转换层、架空层、地下室等隐蔽死角多，容易形成治安隐患，所以，做好治安防范工作十分重要。 一般需要从以下几个方面着手： 建立高素质的治安队伍 高素质的治安人员是搞好大厦治安保卫工作的根本。 为此，在人员招聘时就要严格把关 ， 要注意身体素质、文化素质，更要注意思想素质、道德品质，要抓好上岗前的物业管理基本知识技能培训、法制制度教育、职业道德教育、文明执勤教育，还要抓好平时业务技能的 训练、演习及严格管理，以保证有一支爱岗敬业、纪律严明、应变能力强、行为文明规范 的专业保安队伍。 健全各种安全保卫制度 为了使高层楼宇的治安防范疏密不漏，必须建立健全各种安全管理制度。 健全的安全管 理制度是治安周密严谨持久的保证，为此，高层楼宇的治安管理应建立《保安员上岗执勤制度》、《值班出入口大堂访客 登记制度》、《巡逻保安员岗位职责》、《保安员应付紧急事 件行动方案》、《机动车停车场管理规定》、《摩托车、自行车保管规定》等规章制度，要求保安人员严格遵循执行这些制度规定。 同时，要熟悉大厦常住人口情况及变动情况，在易引起治安事件的时段、地点重点检查防范，确保大楼安全。 健全技术防范 设施 技术防范设施是治安管理中的硬件，适当配备先进的技术防范器具设施是提高安全管理水平、管理效率，切实保障大厦安全必不可少的条件。 综合现有国内高层楼宇安全管理技术防范设施配备情况，主要包括以下设施设备：具有存储、记录、查询和自动检索功能的计算机治安管理系统，重要部位场所的闭路电视监控系统，可视对讲系统，电子门锁系统，通信联络系统，机械防盗系统，公共照明系统及总值班工作系统等。 在此基础上，做好对上述设备的维护、保养、检修、更新工作，使之能真正发挥效用。 二、 预测 安全状况 第一楼步行街 是集经营、办公 、商务为一体的综合性智能 商圈 ，总建筑面积约 万 余平方米， 人员量 流动量 大，且构成复杂，须注重公共卫生安全 ； 是一个广泛对外开放的场所，开放式工作 ，接待人员广泛。 而且又有大量的房屋对外出租，人员结构也十分复杂；是一个 消防等级要求高 ，同时 又由于其是一个 小高层建筑，一旦发生火灾， 人员疏散十分困难 ；是一个流动人员、 车辆管理复杂 的场所。 车辆停放既有商场车辆，又有业户办公人员的车辆，还有外来人员车辆，并且人员 流动频繁，停车场车辆进出频繁，为此 做好 人员 车辆的管理工作也是安全管理中的 重点。 三、安全管理目标 井然有序 、舒适 100%，无车辆失窃事件 0 四、安全管理原则 坚持外驰内张，“人防、技防相结合”的原则。 五、安全管理内容与方式 安全管理内容 （ 1）治安管理：防盗、防聚众闹事、防各种破坏活动，防止任何影响工作人员身心健康和工作、娱乐休闲环境的行为。 保证日常办公、娱乐休闲 购物 环境井然有序，重大活动顺利进行，人身安全不受侵犯，财产不受损失。 （ 2）消防管理：防火及防止各种自然灾害。 （ 3）交通管理：维 护 第一楼步行街 交通秩序，车辆停放整齐，防止交通事故的发生和车辆破损、被盗。 （ 4）公共卫生安全管理：做好公共卫生安全管理工作。 （ 5）紧急事件和突发事件的安全管理 安全管理方式 安全管理的方式以闭路电视监控、消防监控系统等综合安保系统为主；辅之以保 安门岗、流动岗哨、机动应急人员，建立一个严密、可靠的安全网络。 商业休闲 楼安全岗位设置以填补技防“盲点”为准则，根据 第一楼步行街 实际情况，设置门岗、外围巡逻岗、楼内巡逻岗、地下层的巡逻岗以及定点伏击岗等；流动岗按指定路线或非指定路线流动巡查。 一般情况下的安全管理 ，按规定班次、时间、人员、岗位、工作性质来执行日常管理任务，特殊情况下的安全管理，则按事件的性质采取相应的应急措施，如重大活动、突发性事件和紧急事件的临时性处置、管制，并在大楼的安全管理工作中，设定紧急事件和突发性事件处理预案。 六、组织建设 1．保安队伍的组建 成立保安部，设主管 1 名，下辖保安领班、保安员、消防值班员、智能控制中心值班员。 2．保安队伍的管理 （ 1）保安队伍实行准军事化管理，组织军事体能、消防专业技能、车辆疏导指挥训练，部门、公司定期组织安保队伍考核。 （ 2）严格执行请销假制度和交接班制度。 （ 3）建立应急分队值勤制度。 通常按休息班 30%的人员比例可以外出，每次时间不超过四小时，晚上十点前必须归队。 在节日庆典或有重大活动时，全体待命。 （ 4）实行值班人员报岗制度。 中班每小时、夜班每 30 分钟，向监控 中心报告岗位值勤情况一次，以及时了解各岗位和人员的值勤情况。 （ 5）实行监管机制。 物业管理处保安部主管对保安值班人员的工作进行督查、指导。 （ 6）注重形象。 保安员是外来客户进入 第一楼步行街 看到的第一印象点，作为保安人员，我公司要求其不但要负责日常安全防范事务，更要 担负起传递物业形象的责任，维护、提升 第一楼步行街 的形象。 [第一楼步行街 安全管理工作要点 ] 日常安全管理工作的内容包括：安全监控、楼内巡视检查、六层的特文书库等重点区域检查、地下室巡视检查、外围、广场巡视检查、车辆疏导等的安全管理，以及每天闭馆播放闭馆音乐（部分楼层、房间不放闭馆音乐的控制问题），每天闭馆的清场问题，读者存包、衣着的管理问题，读者不办理借书手续携书出馆等违章事例的处理问题等。 （ 1）岗位要求 1)上岗前自我检查，按规定着装，仪容、仪表端庄整洁，做好上岗签名。 2)严格按岗位职责要求履行任务。 3)保持充沛精力，具有高度责任感 、使命感及奉献精神。 4)建立岗位记事本，对异常情况，及时记录备案，并做好换岗和交接班的口头和书面汇报。 5)礼貌待人，热情服务。 （ 2）门岗控制工作要点 1)发现形迹可疑、闹事和其他衣着不整的人员阻止其入内。 2)维 户 交通秩序，指挥和疏导 人员进出 ，引导要及时，手势要规范，态度要热情。 3)遇有运输车辆出入，详细记录车辆来源与事由。 放行时须手续完备（需由需方部门签证的放行条），同时无其它违规行为。 4)引导前来学习、参观的物业使用人，为不太熟悉本物业的市民提供指引。 （ 3）安全监控工作要点 1)安全监控系统 设立 24 小时监控值班岗，全面了解和严密监视 第一楼步行街 内 （ 外 路口） 的安全状况。 2)监控值班岗实行 8 小时轮班制，以确保值班人员精力充沛。 3)密切注意闭路监控屏幕和红外报警系统的情况，发现可疑情况定点跟踪录像，在 主要路段、 大厅、 电梯 梯、 商购 区 、办公区 及其它要害部位发现可疑情况要采取跟踪监视和录像措施，并通知巡逻保安人员前去询问盘查，同时向管理处值班人员报告。 4)监控中心人员严守秘密，不得泄漏监控点等安保方面的详细资料。 5)对闭路监控、报警系统等每天进行检查，发现问题及时通知工程部派工程维修人员对闭路电视 监视系统和红外线监控系统进行维修和养护，保证设备能长期正常地运行，确保技防设备的可靠性。 6)闭路监控采取 24 小时录像，录像资料保存期限至少为 1 个月（具体与甲方商定）。 发现录像带的录像质量下降，应及时更换新的录像带， 保证录像图片的质量，在发生某些事件时，能根据录像资料找到有价值的线索，易于解决问题，达到技防的效果。 （ 4） 交通 疏导工作要点 1)维持 进 口交通秩序，指挥和疏导 人员 进出，引导要及时，手势要规范，态度要热情。 2)遇有运输车辆出入，详细记录车辆来源与事由。 放行时须手续完备（需有甲方有关部门签证的放行 条），同时无其它违规行为。 3)进行车库安全服务，停车就位，指挥规范，车辆停放整齐。 4)定时巡视车库，防止用户粗心而造成损失，发现车辆报警立即赶赴现场。 6)有重大活动安排，事先预留车位，摆放醒目标志。 （ 5）巡视检查工作要点 1)勤巡逻，细观察，不放过任何一处非正常点。 2)巡视范围包括 第一楼步行街的 商业区、办公区、各机房、各处通道等。 3)按巡逻路线巡视检查，发现问题及时解决，遇重大问题告知主管及管理处，巡视中严格杜绝盲点。 4)巡视中思想集中，做到“看、听、闻、问”， 发现问题及时向主管汇报。 并注意消防设施、闭路监控、红外监控等器材和设备的完好性。 5)巡视时有礼有节，认真回答楼内工作人员和其他物业使用人的询问，热情礼貌服务。 6)接到治安、火警报警信息，及时赶到现场了解情况，做出正确处 理。 7)为了营造大楼环境安静、祥和，采取正装巡逻方式，楼内巡逻人员身着保安制服佩带对讲机进行巡视检查。 （ 7）车辆管理工作要点 对地下停车场的管理，应突出以下几个方面： 1)制定切实可行的管理制度及运行方案 我公司进驻现场后，首先进行调查模 底，合理规划地下停车场的使用管理，防止乱停、乱放。 同时，建立完善的管理制度，确保 第一楼步行街购物休闲办公 环境。 2)进行安全有序的服务 对驶入车场、车库的车辆，均限速 5 公里以下，严防高速行驶，并有专人指引按规定存放到指定区域，做到车辆停放规范、整齐，分类科学合理、安全有序，以完善细致的管理，进行安全有序的服务，防止乱停乱放现象发生。 3)标识系统 为保证行车安全，提供各种停车场标识系统的建立建议，如限高牌、限速牌、转弯凸镜、道路指示牌、车辆行驶引向牌、禁停标识、行驶停放识别标 记等。 4)实施科技型管理模式 完善的管理制度、智能化的管理系统、全方位的保安监控紧密配合，保证无控制盲点。 5)出入登记管理 贯彻技防为主、人防为辅的原则，做好停车场的出入口控制，建立车辆停放登记制度，严防被盗事件发生，同时，停车场防止无关人员进入和逗留。 6)规范化的人性管理 在严格规范管理的同时，关注地下停车场的采光、卫生、排气、通风等基础设施，对地面停。