鲁能物业前期管理工作流程与文件

鲁能物业前期管理工作流程与文件内容摘要：

施说明。 － 电气事故保护 － 机械事故保护 － 火灾和爆炸事故保护 － 化学事故保护 － 在处理燃料和化学物品时出现的事故保护 － 急救和事故报告 10．现在任何设备或控制系统所采用的电脑专用软件，需提供的技术资料（至少包括以下内容）： ⑪． 软件内容目录表打印本。 ⑫． 流程图、数据表和程序说明。 ⑬． 特殊的软件和工具的使用说明。 ⑭． 程序设计和系统使用手册。 ⑮． 应用的基本软件、专用工具和通用软件资料，便于业主进一步修改和发展软件。 11．列出每一种型号的设备、材料和附件的供应厂和代理商名单，并详细列明这些厂商的地址、电话及图文传真号码。 12．列出承包单位提供给业主的所有备品、备件和专用工具清单。  业主办理收楼、单元验收 （见收楼流程 ）  业主进行室内二装 （见二装流程） 『学习改变人生做成功物业管 理人。 』 第 18 页，共 104 页 中国物业服务教育网 物业接管前期人员架构图 总经理 （一名） 总经理秘书 （一名） 财务部经理 （一名） 工程部经理 （一名） 管业部经理 （一名） 综合部经理 （一名） 保卫部经理 （一名） 会计 （一名） 行政主管 （一名） 内务主管 （一名） 客务主管 （一名） 消防主管 （一名） 保安主管 （一名） 土建主管 （一名） 强电主管 （一名） 弱电主管 （一名） 空水主管 （一名） 前台接待 （二名） 客务代表 （二名） 外委保 洁公司 人事专员 （一名） 文员兼库管 （二名） 出纳 （一名） 消防领班 （二名） 保安领班 （二名） 消防执机 （二名） 保安员 （二名） 土建技工 （三名） 强电技工 （三名） 弱电技工 （三名） 空水技工 （三名） 外委变配电室公司 外委电梯维保公司 『学习改变人生做成功物业管 理人。 』 第 19 页，共 104 页 中国物业服务教育网 外保 『学习改变人生做成功物业管 理人。 』 第 20 页，共 104 页 中国物业服务教育网 前期收楼工作流程图 No Yes 开发商通知业主入住 入伙现场布置 现场办理 业主交纳 费用 交接钥匙 返修 验房交接 『学习改变人生做成功物业管 理人。 』 第 21 页，共 104 页 中国物业服务教育网 前期收 楼工作流程  资料简称 全 称 简 称 《 **********房屋交付（入住）通知书》 《通知书》 《 **********入伙授权书》 《授权书》 《 **********验收单元交接书》 《单元交接书》 《 **********房屋使用、管理、维修公约承诺书》 《承诺书》 《 **********治安、消防协议书》 《治安、消防协议书》 《 **********装修办理流程说明》 见《用户手册》 《 **********服务指南手册》 见《用户手册》 《 **********装修管理规 定》 见《用户手册》 《 **********房屋使用、管理、维修公约》 见《用户手册》 《 **********总经理致辞》 见《用户手册》 《 **********物业管理缴费单》 《物业管理缴费单》 《 **********工程返修单》 《返修单》 《 **********返修工程验收单》 《返修工程验收单》 《 **********业主（使用人）钥匙交接表》 《钥匙交接表》 《 **********业主（使用人）备用钥匙封存表》 《钥匙封存表》 《 **********业主联络资料登记表》 《联络登 记表》 《 **********客户签到表》 《签到表》 《 **********业主档案目录》 《档案目录》 『学习改变人生做成功物业管 理人。 』 第 22 页，共 104 页 中国物业服务教育网 接开发商业主入住的书面通知。 物业公司各部门召开协调会通告此事，并统一口径。 ＊ 工程部 于办理入住前一天与开发商工程部联系对大厦外围进行场地平整，做到场清路平，在施工部位进行围挡，并设立警示牌。 ＊ 保卫部 1． 在东门设保安员 2 名， 1 名为业主引路：“先生／小姐您好。 办理入住，请您按路标指示上物业公司办理。 ” 2． 如业主开车，另 1 名保安员将其引至地上或地下停车位停放车辆。 3． 在二层至三层楼梯口设保安员一名， 防止闲杂人员进入非办理区。 ＊ 管业部 1． 于办理入住的前一天将引导路标放置醒目处（共计四处），并布置室内会场（详见会场布置图）。 2． 接待人员指引业主到管业部办理相关手续，并提请准备好相关资料。 3． 检查、核对相关资料，核对后返还业主（使用人）或被委托人： A． 业主（使用人）身份证原件； B． （如业主未到）被委托人身份证原件； C． 购房契约或银行贷款协议原件； D． 购房发票原件。 以上资料须齐全、完整、真实、有效，缺少任何一份都不予受理。 4．接收相关资料（材料），与相应原件进行核实，存于业主（使用人）档案， 并填写《档案目录表》 A．《通知书》 1 份； B．《授权书》 1 份； C．业主（使用人）身份证复印件 2 份； D．（如业主未到）被委托人身份证复印件 2 份； 『学习改变人生做成功物业管 理人。 』 第 23 页，共 104 页 中国物业服务教育网 E．公证证明（或委托书） 1 份； F．业主（使用人）照片 1 张； 在被委托人身份证复印件背后注明“被委托人”字样。 以上资料（材料）缺少任何一份都不予受理。 5．给业主发放相关资料（材料）： A．《用户手册》 1 份； B．《承诺书》 3 份（已盖物业公司公章）； C．《 治安、消防协议书》 3 份（已盖物业公司公章）； D．联络登记表 1 份； 6．发放小礼品（单元．份） 7．填写《签到表》中相关内容，并由业主（使用人）签字。 8．接到业主（使用人）签署后的： A．《承诺书》 3 份； B．《治安、消防协议书》 3 份； 将其中一套返还业主（使用人），另外两套存档。 9．核算该业主（使用人）首月物业管理费（．元／建筑平米／月＊合同注明面积）。 10．核算物业保证金（。 元／建筑平米／月＊ 3 个月＊合同注明面积）。 11．核算手续办理费（。 元／单元 ＊ n 单元）。 12．填写《物业管理缴费单》一式三联，由业主（使用人）签字确认。 13．引导业主（使用人）到财务部办理交费手续。 ＊ 财务部 1． 接到《物业管理缴费单》进行审核，并按表中注明内容收取相关费用。 2． 开具相应发票。 如业主使用支票，暂开收据，款到帐 5 日后，由交费人凭收据原件换取发票。 3． 收费人在《物业管理缴费单》上签字后返业主一联，当日将其余一联返回管业部，另一联本部门留存。 4． 告之业主到工程部办理验收手续。 『学习改变人生做成功物业管 理人。 』 第 24 页，共 104 页 中国物业服务教育网 ＊ 工程部 1． 见到业主持财务部开据的发票或收据原件，复印暂时留存。 2． 各专业人员持《单元交接书》陪同业主到所 购房间进行交接验收。 3． 验收合格： „ 业主（使用人）确认验收，填写《单元交接书》中相关工程验收内容，一式两份。 „ 带 3 把钥匙，陪同业主持《单元交接书》 2 份到保卫部办理钥匙交接手续。 „ 当日将收据复印件返回管业部。 4．验收不合格：填写《返修单》 2 份，业主签字确认后，交保修单位，并规定返修时间不得超过 48 小时。 ＊ 保修单位 1． 接物业公司工程部《返修单》签字确认，物业公司工程部、保修单位各执 1份。 2． 保修单位到物业公司保卫部办理返修入场手续后进行返修。 3． 返修后开据《返修工程验收单》送至物业公司工程 部。 ＊ 工程部 1． 接保修单位《修复通知单》后组织各专业进行复验。 2． 验收合格，在接到《修复通知单》 24 小时内，与业主约定时间进行复验。 合格后确认验收，填写《单元交接书》 2 份。 3． 验收不合格，工程部填写《限期修复通知书》一式两份，送至保修单位 1 份，部门存档 1 份。 ＊ 保卫部 1． 接到工程部送来的钥匙 3 把／单元。 2． 见到验收合格的《单元交接书》为其办理钥匙交接手续。 『学习改变人生做成功物业管 理人。 』 第 25 页，共 104 页 中国物业服务教育网 3． 钥匙核对无误后，填写《钥匙交接表》 2 份及《单元交接书》 2 份，业主、工程部三方签字确认。 4． 发放业主房间钥匙 2 把。 5． 封存房间钥匙 1 把，并请业主（使用人）在封存信封封 口处签字，当面封存，并填写《钥匙封存记录表》，部门存档。 6． 部门留存《钥匙交接表》 1 张，另 1 张送至管业部。 7． 带领业主持《单元交接书》 2 份返回管业部。 ＊ 管业部 1． 接到工程部送来的收据复印件 1 份，部门存档。 2． 接到保卫部送来的《钥匙交接表》 1 张，部门存档。 3． 接到业主的《单元交接书》 2 份，核查其中内容全部合格后为其发放信箱钥匙，业主签字后，在“物业公司签署”一栏上签字确认。 4． 将其中一联返还业主，另一联存档。 5． 整理业主资料，核对《档案目录表》： A．《授权书》 1 份（开发商）； B．《入住通知书》 1 份（开发商）； C．《 联络登记表》 1 份； D．《承诺书》 2 份； E．《治安、消防协议书》 2 份； F．业主身份证复印件 2 份； G．（如业主未到）被委托人身份证复印件 2 份； H．公证证明（或委托书）原件 1 份； I．《物业管理缴费单》 1 份； J．《单元交接书》 1 份 K．《钥匙交接表》 1 份。 如有业主询问装修事宜，则按二装流程办理。 业主办理完全部手续由接待人员引导其顺原路返回，离开大厦。 『学习改变人生做成功物业管 理人。 』 第 26 页，共 104 页 中国物业服务教育网 接受全部资料，将资料分类送至人事、工程 根据工程部审批结果，附相关资料下传保卫部 保卫部审批后，除《承诺书》存档，其余资料返回管业部 管业部通知业主，让施工方领取相关资料，并将其余资料存档 综合部报总经理审批 管业部通知施工方，重新报装修申请。 ＊ 入住期办理完毕，整理现场。 二次装修施工流程图 No Yes No 各部门审批是否合格 总经理审批是否合格 『学习改变人生做成功物业管 理人。 』 第 27 页，共 104 页 中国物业服务教育网 施工方到财务部交相关费用。 施工方领取《许可证》、《施工证》进行施工。 管业部记录施工方的验收申请，销毁《许可证》，附验收表送至保卫部 保卫部先销毁《施工证》，再根据管业部送来的验 收资料进行验收，送工程部， 工程部接到保卫部送来的验收资料后进行验收，并返回管业部。 验收不合格，请施工方领取《验收表》进行整改。