题目基于管理合同的饭店委托管理模式研究

题目基于管理合同的饭店委托管理模式研究内容摘要：

酒店名称的使用，必要的批准程序，业主对绩效要 求，违约及合同终止，以及对东道国法律仲裁的维护。 财务条款体现合同双方在财务方面达成的一致，包括基本管理费用、奖励管理费及支付方法，业主的财务目标，管理公司提高绩效的责任，固定资产折旧费和投资性质的费用摊销及更新基金，经营方案及财务预算，营运资本平衡，股本及负债，保险和风险防范，不可抗力，税务，开业前预算等。 管理条款规定各种管理事项，包括档案和报告书，使用的记账系统及财务报告的递交频率，饭店人事安排，法律及资格认证，技术服务等。 经营条款规定饭店在经营过程中的各种事项，包括经营计划，价格制定，提供的服务，采购， 服务条款，质量标准及检查，开业前管理服务等。 营销条款规定业主在营销方面对管理公司的要求，包括营销，广告及促销计划，预订系统和服务等。 2．饭店管理合同的发展趋势 本文主要从管理合同的初始期限、延期条款、基本管理费用、奖励管理费用、绩效条款、合同终止条款这几个方面来说明饭店管理合同的发展趋势，以下数据来自 Jones Lang LaSalle Hotels 发布的《 Global Hotel Management Agreement Trends》中关于亚太地区饭店管理合同的部分（说明：样本来自 8 个国家的 28个饭 店管理合同，覆盖的客房 9176 间）。 （ 1）初始期限 较长的初始期限给合同双方提供了稳定性，但却降低了业主单方面更换管理公司的灵活性。 较短的合同期限提高了双方的选择灵活性，但却对管理公司不利，因为管理公司想要在更长的期限内管理饭店，以收回前期投入，包括时间和精力上的。 一般地，饭店集团下的管理公司由于具有一定的品牌认知度，业主与其签订的初始期限往往较长，至少 810 年。 而对于单体饭店管理公司而言，如果管理新开业酒店，至少需要 5 年时间来收回前期投入，如果管理已开业酒店，则至少需要 23 年来收回前期投入。 在美 国，饭店集团下的管理公司与业主签订的平均初始合同期限已经由原来的 20 年缩短为如今的 15 年，而单体饭店管理公司与业主协商的最大的初始合同期限为 10 年。 从 Jones Lang LaSalle Hotels 发 布 的《 Global Hotel Management Agreement Trends》（下文称“该报告”）中，笔者得知， 2020 年亚太地区饭店管理合同的平均初始期限为 12 年，大多数的管理合同的初始期限为 10 年，占样本总数的 %。 此外，与三、四星级酒店相比，饭店管理公司与五星级酒店签订的期限更长。 从 2020 年 12 月 26 日 CCTV2《中国财经报道》中，笔者得知，在中国，外资酒店与饭店业主签订的管理合同的平均期限为 15 年。 （ 2）延期选择权 延期选择权的归属问题也是业主和管理公司争论的焦点，目前，从全球范围看，延期选择权仍普遍地归属于饭店管理公司，但是伴随着业主市场话语权的提升，延期选择权正逐渐向业主倾斜，业主往往根据管理公司的经营业绩来决定是否延期。 该报告显示，由管理公司决定是否延期的比例由 2020 年的 %降为 2020年的 5%，由业主决定是否延期的比例由 2020 年的 %上升到 2020 年 的 15%，由任一方决定是否延期的比例由 2020 年的 %降低到 2020 年的 5%，由双方共同决定是否延期的比例由 2020 年的由 2020 年的 %增加到 %。 从 2020 年的主要由管理公司决定是否延期，到 2020 年的双方共同协商是否延期成为主流，以及业主决定是否延期的比例的提升，这一过程预示着延期选择权的归属将逐渐过渡到业主。 （ 3）基本管理费用 基本管理费用是按总收入的一定百分比来计算，这个百分比随着管理期限的延长而增长。 该报告显示，与 2020 年相比，平均的基本管理费用有所下降，并且零基本管理费 用（ %）的趋势日益明显。 此外，三星级酒店的基本管理费用高于四五星级酒店。 （ 4）奖励管理费用 奖励管理费用 是按 GOP 的一定比例计算。 一些管理合同规定，以固定的比例计算 奖励管理费用 ，一般为 7%、 8%和 10%。 大多数管理合同以浮动比例来计算奖励管理费用，浮动比例一般在 510%这一范围之内。 此外，四五星级酒店的奖励管理费用高于三星级酒店，这与四五星级酒店的基本管理费用低于三星级饭店的状况一致。 （ 5）绩效条款 绩效条款要求饭店管理公司以饭店的星级标准、品牌标准经营饭店，同时达到合同规定的绩效水平。 越 来越多的业主要求饭店管理公司必须达到合同规定的绩效的最小值。 有些合同通过 GOP 来规定绩效最小值，还有一些合同以固定的RevPAR 来规定绩效的最小值。 该报告显示，大多数业主要求管理公司必须达到预期 GOP 的 80%。 如果饭店管理公司连续两年达不到这一目标，饭店业主将终止合同。 一般地，饭店管理公司将通过分析预期与实际情况的差距来说明未达到预期的原因，但这种情况只允许发生一次。 （ 6）合同终止条款 合同终止包括以下两种情况：第一，无理由终止。 所有允许业主无理由终止条款的合同都要求业主给管理公司赔偿一定的费用 ，当然，前提是管理公司履行了条约。 通常情况下，赔偿金的数额是以最近十二个月的管理费用的 2 倍或者某一特定阶段的预期管理费用金额为标准。 随着剩余合同期限的减少，赔偿金减少。 该报告显示，酒店星级越高，无理由终止发生的可能性越小。 第二，资产变卖终止。 当饭店业主想要出售饭店资产时，饭店管理公司通过以下途径来维护自身利益。 要求新业主继续履行合同。 饭店管理公司认为其在开发酒店价值中做出了贡献，因此理应继续进行经营。 一般地，与单体酒店管理公司相比，新业主更愿意继续履行与饭店集团下的管理公司的合同。 如果新业主不继续履行合 同，管理公司将获得一定的终止赔偿费，终止赔偿费的计算以最近 12 个月的管理费用的 2 倍为基础，或者直接按照固定的金额支付。 要求优先购买权或者优先叫价权。 优先购买权给予管理公司优先购买的权利，具体地说，在第三方购买者提出购买条件后，只要管理公司在 3060 天内提出相同的条件，管理公司就可以优先购买酒店资产，优先购买权对管理公司有利，因此，管理公司通常想要拥有优先购买权。 而业主更愿意管理公司拥有优先叫价权，因为优先购买权抑制了业主更好地出售酒店，优先叫价权给予管理公司优先提供价格的权力，在给定的时间内，如果第三方 购买者提供的价格超过管理公司提供的价格，业主就可以将酒店卖于第三方。 从目前情况来看，尽管优先购买权的使用范围较为广泛，但优先叫价权条款正在越来越多地被使用。 综上，在饭店管理公司与饭店业主的博弈中，延期选择权越来越取决于饭店业主，管理费用结构中基本管理费用比例的下降和奖励管理费用比重的上升，业主对管理公司达到经营绩效的要求越来越苛刻以及合同终止时越来越多地使用有利于业主的优先叫价权。 这些趋势都表明，饭店管理公司正在逐渐丧失市场话语权。 那么，饭店管理公司如何更好地生存呢。 下文通过研究万豪委托管理模式的案例，总 结其经验，并在此基础上，寻找我国饭店管理公司的发展方向。 四 、 案例 万豪国际集团是全球首屈一指的酒店管理公司和入选财富全球 500 强名录的企业。 万豪集团以管理及特许经营方式等方式在全球管理或特许经营超过2800 家酒店及度假村，约 51500 个房间和 10000 的产权度假别墅，成为当今世界酒店业的领军者。 万豪集团所管理的酒店数量一直名列榜首，而且每年均呈稳定上升的趋势，其管理规模也不断扩大。 （一）万豪饭店管理合同模式的发展过程 万豪早期的经营方式以租赁酒店以及抵押酒店为主，当时这种方式在租用或兴建小型餐厅方面运作 得比较好。 到了 20 世纪 70 年代中期，当这种经营方式运用于大型餐厅、酒店时就行不通了。 由于酒店要提供。