长盛家园物业管理投标书

长盛家园物业管理投标书内容摘要：

理 ......................................... 44 －、加强裙楼商铺的装修管理 ............................................................................ 45 二、加强裙楼商铺用房的管理，维持正常的经营秩序 ......................................... 45 笫七部分 物业维修养护计划和实施 ............................................................................ 45 第一章 物业维修养护管理 ....................................... 45 －、技术力量配备 .............................................................................................. 45 二、基金使用 ..................................................................................................... 45 三、制度保证 ..................................................................................................... 45 四、建立和完善公用设施设备、共用部位的维修档案 ......................................... 46 第二章 公用设施设备的维修养护 ................................. 46 一、维修养护范围 .............................................................................................. 46 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 5 页，共 59 页 中国物业教育网 二、公用设施设备日常管理及维护计划表 ........................................................... 46 第三章 共用部位的维修养护 ..................................... 50 －、维修养护范 围 .............................................................................................. 50 二、共用部位维修养护计划表 ............................................................................ 51 笫八部分 会所的经营管理 .......................................................................................... 51 第一章 会所的经营管理模式 ..................................... 52 第二章 会所经营项目的设置 ..................................... 52 第三章 会所的消费模式 ......................................... 53 第九部分 社区文化建设 .............................................................................................. 53 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 6 页，共 59 页 中国物业教育网 长城盛世家园物业管理投标书 第一章 第一部分 提高物业管理水平的整体设想与策划 第一节 第一章 项目调研 【建设中的长城盛世家园位于市区彩田南路与莲花北路的交汇处，有线电视台以北：眦邻市政府开发的大型居住区彩田村。 该项目是长城地产集 团 2020 年重点开发和建设的住宅楼盘。 一期占地面积 平方米，建筑面积 平方米。 由三座 34 层搭楼组成，地下三层规 划停车位 349 个，住宅单位 789 套。 物业管理权的选择采用集团内部议标的方式运作，此举体现了长城地产集团深化国企改革的决心 和促进 下属物业管理企业走 向市 场的作用。 】 为使日后的管理服务工作更加 贴近长城盛世家园的 实际情况，我们数次赴现场及长城地产集团总部调研，了解的基本情况如 下：  大厦为超高层建筑，容积率较高，主推户型为面积适中的中小户型，业主数量相对较多，由此引发装修、停车、治安、消防、环境等 管理项目所产生的问题多而复杂。 物业管理企业来用何种管理方式，方可应付自如。  该项目为分期开 发，从入伙期直至正常居住期，物业管理实施与周边施工（配套工程收尾及二期施工）长期并存，且 入伙期业主入住集中、入住率高、入住快 ，管理压力较大。  盛世家 园作为 2020 年长城地产（集团）开发建设的重点工程，首次采用内部议标的方式选聘物业管理企业，引起了下属物业管理企业的高度重视，未来物业管理工作必 须以实现业主 满意、开 发商 满意 、社会 满意为终极目 的。  据 我们 的研究分析，未 来的业主以白领阶层的首次置业者及来深工作多年的工薪阶层为主。 完全 借助以往的运作模式来为这些中、 青年 家庭服务，能否 满足他们的服务需求呢。 让我们共同关注一下入住人群 的特点：  盛世家园未来的业主多为白领及具有一定学历的工薪阶层，素质相对较高，对物业 管理的期望值也较高，其特殊的人员结构 必将为大厦带来更清 新的 时代气息、衍 生更现代的居住理念，因此要求物业 管理 企业实现管理方式和 管理 手段的 现代化。  盛世家园业主基本属于 中层收入阶层，物业管理企业所提供的服务 产品 也应是“质优价廉”的，而且不能违背业主的客观需求提供过剩的服务产品。 „„ 第二节 第二 章 管理目标 —— 构建“文化社区” 根据我们的调研结果显示：长城 盛世家园应是“文化入”的居所，“文化人”重情 、讲理、守法。 开展物业管理工作，就必须高度 重视他们的文化需求、服务需求及主动参与社区建设的愿望。 我们提出构建“文化社区”的 人居理想模式，强调由物化管理上升到文化 管理，实现 传统家居理念与现代生活方式高度共融的 “文化社区”的 管理目标。 文化管理涉及两个层面，一是通过多种交流形式 促进 物业管理人与社区 成员 以及社区 成员之间的正常沟通，使“长幼有序，睦邻亲善”的传统社区概念得以理性回 归，并激发社区 成员 共同参与建设社区人文环境的积极性。 二是通过多种宣传形式 培养 社区 成员集体主义观念，进 而深入到他们在使用物业尤 其是在使用共用性较强的物业中，进 行 约束和引导，以降低管 理难度，提升 管理 效果。 我们的设想是： 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 7 页，共 59 页 中国物业教育网 一、 －、 倡导 “全员参与”的管理文化 在管理处内部我们强调员工在合理分工 基础 上的充分合作，例 如 在保洁 方面 提倡“人过地净，全员保洁”，安全管理 方面 提倡“全员防范，全员消防”等，以多层面的共同参与和协作来弥补管理上的缺项和漏项。 在社区内，我们推崇“为业主节约每一分，让业主满意多一分”的管理理念，实现 “ 管理开 放，开放 管理”。 把热心社区公益事业的社区成员组织起来，参与社区的安全管理和 社区文化建 设。 此外，我们还将 借鉴行业内的 成功经验，实施“管理报告制度”，每季度如实向业主报告综合 管理服务费的收 支使用情况，以及治安、保洁、绿化、社区文化等各专项工作的运作情况，真 正做到尊重业主权益。 二、 二、推广“平等互动”的服务文化 服 务文化的涵义在于“把提供优质服务视为工作的自然方式和最重 要的 规范”。 服务连着业主和物业管理人，我们对两者 关系 的定位是：建立在权利与义务对等 基础 之上的合法 契约关系。 建立这种认识能使员工 真正 尊重自身的工作，产生服务 热情 ，自觉尝试去寻找 满足业主期望的恰当方法，提供发自内心的“微笑服务”。 业主在享受服务的同时 提出 改进意见 ， 服务产品的供方和需方均保持愉悦的心境，服务水准 在平等互动的 基础 上得以提升。 三、 三、营建“和睦亲善”的社区文化 社区文化是物业管理人与社区 成员共同创造的、具有社区特色的精神财富和物质形态的完美结合， 社区文化建设的最终目 的是在居住区内建立一种 “和睦亲善”的文化氛围，以取代社区中正在蔓延的“人情沙漠”。 我们将以开展健康丰富 的社区文化活动为纽带，建立崭新的社区公共秩序。 我们将围绕“爱国主义、环境保护、社区科普、全民健身、社区公益、尊老爱幼、物管宣 教、健康 家居”等八大主题来组织、策划社区活 动， 努力把盛世家园创建为“ 精神家园 ”。 四、 四、塑造“亲和人文”的环境文化 现代 信息时代的到来，业主更加关 注社区内的人文环境。 物业 管理人与业主一起参与环境文化的建设，将极大地满足业主愉悦身心 、亲近自然的居住需要。 在环境文化 氛围 营造上，我们将导入一套结合现代与传统、符合建筑设计特色的形象识别系统，提升档次：提供高品质的园艺 维护，保持绿化的良 好长势以承续设计理念：以多种形式组织业主 开展环境保护及美化家园活动，并不断完善 居住区内的园林 小品及自然景观，营 造厚重的人文 气息 ，建立人与环境和谐共融的“ 文化社区 ”。 第三节 第三章 长城盛世家园管理模式 我们确立长城盛世家园的管理模式是： ● 紧密围绕“质量 、成本双否决”的运作核心 提供“质优价廉”的服务产品 ●倡导“以客户为中心”的流程管理思想 建立以流程为基石的客 户需求价值链 ●致力于与业主建立平等的现代契约关系 推广“平等互动”的服务文化 在确定管理模式的 基础 上，针对长城 盛世家园的特色及实际情况，我们进一步提出了全方位物业 管理的基本 思路。 我们的管理思路是： ●强调成本控制意识和成 本管理程序 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 8 页，共 59 页 中国物业教育网 ●强调流程 团队的有效运作和服务流程的持续改 进 ●强调公众服务的规范化与特约服务的个性化 ●致力于共用设施、设备的持续 改进 和功能提升 ●致力于 培养员工的专业素质以及社区全 员的参与 意识 ●致力于文化功能的提升，塑造符合现代文明的人居理想环境 第四节 第四 章 拟采取的管理服务措施 结合长城 盛世家园物业管理的难点、重点及管理思路，我们拟采取以下管理服务措 施，以保证 管理 模式的实现及服务 产品的供给 ： 一、 －、导入 ISO9002 质量管理体系 长城 物业 管理公司于 九七年建立 了 ISO90002 质量保证 体系，并顺利通过英 国 SGS 公证行的第三方认证，通过三年多的实际运作和持续改进，质量保证体系已日趋完善和 稳定，并具有较强的可操作性， 质量 保证体系已成 为我们提供规范化、标准化物业管理服务的基石。 随着国际标准 化组织于 2020 年 12 月颁布了 2020 版 质量管理标准，我们审时度势 ，积极 跟进，及时对原有的质量体系进行了改版，并于 2020 年三月份成 功获得 IS09002∶ 2020 质量管理体系的认证。 在长城盛世家园物业管理的实施过程中，我们将一如 既往地推行 IS09002，以期在为业主提供优质服务的过程 中不偏离既定的轨道。 二、 二、实施“质量、成本双否决”运作机制 我公司于 97 年底开 始学习 邯钢经验，并在邯钢 “ 成本否决”经验的基础上，结合 物业管理行业的服务特性，于 98 年全面推行“质量 、 成本双否决”机制。 公司每年通过与管理处签订目标管理责任书，把服务质量和成本控制作为考 核 管理处工作业绩的两顶最重要的指标， 且两者是“或”与“否”的关系。 通过近三年的“质量、成本双否决 ”的运作， 我们 获得了业主 满意率持续稳步上升、管理成本下降近十个百分点的良好成果。 我 们将进一步结合长城 盛世家园的管理特点 和难点，把这一套运行机制用于该大厦的管理实践中，力求在“服务质量 ” 和 “成本控制” 之间找到更准 确的结合点，以提供“质优价廉”的 服务产品。 三、 三、建立“加油站式”的员工培训机制 由于提供服务产品的主体之间 的个性差异，对于 服务产品的提供，不能简单 地只制造一种“ 准则 ”，而是应该依据服务需求的变化而不断调整，也 即服务的层次、内容和方向做 出相应变 化，真中一项关键问题就在于对员工持续不断的培训。 在实践中，我们推出了“加油站式”的培训体系，做 到岗前培训、在岗培训和调岗培训， 各层级员工均有明确的培训达标标准，使每一层级员工保持服务知识、技能与服务需求达到动态平衡。 同时，我们亦强化“管理者就是培训者”、“培训是公司对职员的最大福利”的观念，并把这种意识在物业管理工作中贯彻始终。 四、 四、实现与大型。