20xx年重庆金果园小区物业管理方案(编辑修改稿)

20xx年重庆金果园小区物业管理方案(编辑修改稿)内容摘要：

资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 14 户部及时与业主联系。 并作好记录 ，业主回家时，提醒业主检查处理。 g． 护卫 队 员交班时，接班班长应提前 15 分钟和交班的班长对岗点、物资、记录进行检查，交接记录一定要清楚，在班前会上应将交下来的注意事项或未完成的工作进行认真地布置，提醒员工注意或完成，接岗时各岗点再对物资、记录进行检查，确认后签字交接班，同样做到上下清下不接。 3．要求清洁工在服务中做到： a． 上班后按照规定的时间和工作任务进行工作，在业主上和下班前，将 公 区打扫干净。 在清洁中做到动作 轻，避免灰尘飞扬，影响业主生活，在做清洁时遇有业主或顾客经过，要停下手中的工作，站在路边让业主经过后继续完成自己的工作，在楼栋内做清洁时，遇有不认识的人员应马上通知 护卫 部，对损坏设施设备及其它现象要及时制止或马上通知管理处。 b． 随时清洁地面上垃圾，要求地面无杂物垃圾、无积水、无痰迹、无烟头、墙面无乱贴广告、无蜘蛛网，楼梯扶手、窗台、玻璃无灰尘，污物。 c． 座椅、休闲活动器村：每日下午进行保洁一次，要求无灰尘、外观清洁。 d． 信报箱：每日上午进行保洁，保持外观清洁。 e． 楼道：每日下午进 行保洁，每月 20 日清洁一次，要求无尘，完好。 f． 垃圾清运：每日夜间 24： 002： 00 清运一次，要求无臭味、无污迹、无污水，清运垃圾 时发出声音要小。 g． 垃圾桶：每日上午清洗一次，保持垃圾简内堆放积物、无异味、外观清洁。 h． 标志、宣传栏：每周五上清洗一次，保持外观清洁、字迹鲜明。 i． 卫生消杀：每月 15 日上午对排水阀，排水井进行二次消杀。 j． 污水井、污水管道：每季末的一周进行 检查，要求无堵塞、无污物。 k． 管理员负责每天对大厦清洁卫生检查二次，上下午各一次。 卫生保洁质量标准 工 作项目 作业频度 质量标准 保洁责任区 随时清扫 地面无杂物垃圾、无积水、无痰迹、 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶 级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 15 无烟头、保洁率 98%以上。 楼道及楼梯 每天清扫 2 次 每天早上 6： 00— 8： 00 每天下午 14： 00— 16： 00 地面无杂物垃圾、无积水、污迹、无痰迹、无烟头、墙面无乱张贴。 无蜘蛛网，扶手、窗台、窗户无灰尘、污物、保洁率 98%以上 座椅、楼道、 玻璃、路灯 每天早上 5： 00— 10： 00 每天下午 14： 00— 16： 00 无灰尘、污物、保持外观清洁、无尘、保持完好。 垃圾清运 每日晚上 0： 00 以后清运一次。 日产日清、无臭 味、 污迹 ， 清运率 100% 垃圾桶 每日 5： 00— 10： 00 清洗一次。 外观清洁 ,桶内无堆积物、无异味。 标志、宣传栏 每日 5： 00— 10： 00 清洗一次。 保持外观清洁、字迹鲜明。 卫生消杀 排污井、楼道冬季一次，其余每月一次。 消杀 95%以上，楼道内无蚊、蝇、虫。 雨污水井及下水管道 每月 15 日检查一次，按规定清掏。 无堵塞、无污物。 二次水箱 每日 15 日检查一次、按规定清洗。 无污物、透气孔封闭完好。 4．要求工程维修服务中做到： a． 积极配合公司 项目检查，按时完成维修计划，保证 小区 、 大 厦设施设备正常运行。 每周一对给水系统进行检查维保，对设备进行清洁。 每周二对配电系统及各楼栋的配电箱（柜）进行检查保养。 每周三柴油发电机进行检查维保，每月 15 日运行柴发 10 分钟，带负荷 10 分钟。 每周四对消防系统，安防系统进行检查保养，监护运行情况。 每周五对风机系统进行检查保养。 电梯维保：每月对每台电梯进行二次维保。 上述维保应作好记录。 b． 维修班每月 25 日提交维保计划给工程部审核，较大的检 修 工作或需要材料，需提出计划，报管理处主任审核；工程部负责安排每周的维保工作，负责每月的水、电费用的计算并报 管理处主任；检查对设备的维保情况；负责特约维修、维保业务并报管理处主任审核。 c． 在对业主的维修中，接到维修单后应在 15 分钟内赶到现场，表明身份的证件（工 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶 级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 16 作牌）并向业主示意，向业主说明来意，经业主同意后穿上鞋套方可进入室内进行维修，使用的工具应轻拿轻放，避免损坏业主的物品，如有损坏，照价赔偿，维修完工后，请业主在修单上签字，将维修现场的垃圾清扫于净，不允许接受业主的礼物。 建立信息反馈体系，全员管理意识：管理员、 护卫 队 员、清洁 工 在巡楼检查或工作中应注意公共设施设备、防火门、管井门、电井门、消防器材、 地砖、花台、植物、水池、喷泉、长廊、文化设施、休闲椅、庭院灯、草坪灯、铁花围墙、摄像头、对讲机等设施是否完好，公共场所环境卫生是否于净，发现需要维修的应及时开维修单进行维修整改，发现 业主的家门未关时应敲门提醒业主关好房门，及时提醒制止业主、住户 违反《业主公约》 、 《物业管理规定》的行为。 发现可疑现象，要及时报告。 客户部在开出维修单时，应填写清楚地点、开单时间，并对该问题进行跟踪，直到整改完毕业主满意为止，并将整个情况作好记录。 （二）内部管理 1． 内部管理特点： （ 1）在充分肯定人的主观能动性、强调“以人为本”的 同时，为规范员工的个体差异与缺陷，应充分运用现代化的质量管理体系，使全体员工的各项工作行为最大限度地符合企业整体经营管理的需要，从而使全体员工的共同行为与企业的宏观效益与战略目标达到和谐共鸣。 （ 2）在“以人为本，服务第一”服务业主、住户，服务社会的同时，强调将服务、管理工作有效的转化为企业生存之本，转化为企业经济增长点的企业经营思想，即一手抓管理、服务，一手抓经营、增效。 （ 3）在内部管理上严格推行 ISO9000质量体系踏踏实实谋事的同时，积极 做好项目、企业的公关宣传工作，通过提升住户满意度、美誉度及申报 、参评各项优秀大厦工作，为丰富 绅帝 物业企业品牌，添砖加瓦。 ： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶 级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 17 （ 1） 建立规范而人性化的全员管理模式：用公司优秀的企业文化感染员工，用全面实操性的 作业 文件指导，规范每一位员工，从而实现工作环节程序化，工作质量标准化，服务工作 优质化，工作监督规范化，运作管理科学化，经营管理市场（成本）化 的具有绅帝 物业管理模式。 （ 2） 组建学习型的员工队伍，通过企业的不断培训，不断提升服务质量和工作质量，实 “ 追求更好，持续改进 ” 的管理理念。 使企业始终保持市场竞争的优势。 （ 1） 管 理处的所有工作一切围绕以业主的需求，业主最大限度的满意为主题。 管理处全体员工将认真贯彻公司 “ 三不 ” 与 “ 三严 ” （不讲客观、不讲私情、不搞下不为例；严而公正、严而有度、严而有情。 ）的管理原则，老老实实做人，踏踏实实谋事； （ 2） 建立规范而人性化的全员管理模式。 用公司深厚而优秀的企业文化感染员工；用健全而实操性很强的作业文件去指导、规范员工；用相互监督管理的体制去促进员工。 培养高素质的员工队伍。 （ 3） 管理处全体员工必须强化服务意识，提倡微笑服务的工作作风，倡导 “ 做业主朋友、真诚为业主服务 ” 的服务理 念，推行热情、周到、耐心、仔细的服务方式，以业主需求为工作出发点，以优质服务提升业主满意度。 （ 4） 结合实际全面推行 QEM体系，保证服务质量同时，在前期的管理中作到精打细算，把管理处的成本降低到最低线上，力争做到花最少的钱办最大的事。 （ 5） 在整个管理过程中做到两个充分：充分做到周、月、季的调查、检查、平衡、监控；充分做到出现问题 “ 三不放过 ” ：责任人的处罚、事故原因的分析和整改不放过。 （ 6） 推行两到位、两不准 两到位：现场指挥检查、监控、研究、解决问题到位； 社会各综合职能部门需要协调的事 宜到位。 两不准 : 办事不准推诿 ； 重大疑难问题汇报不准过夜。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶 级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 18 （ 7） 内部实行责任制、绩效考评和末尾淘汰制度。 管理目标、经济指标与岗位绩效工作挂钩 ,连续 3个月或年度累计 5个月度考评最后一名自动淘汰。 具体工作中： ， ,统一佩带工作牌和穿戴工作服。 ： （ 1） 小区、 大厦工作周会：每周一召开，传达上级文件，会议精神，总结上周工作 ,布置工作 ， 讨论决定本 小区、 大厦重大问题。 （ 2） 大厦班前会：每周 15早上上班时召开。 集体背诵公司宗旨，传达上级指示 和会议精神，讲评头天工作，布置当天 工作 任务。 ，及时掌握我们服务中的不足和业主的需求。 ，熟悉每一位业主的名字，并掌握每一位业主家庭基本情况。 实行首问引导制，态度热情、语气亲切，处理问题及时。 处理投诉始终以业主为中心，通过持续不断的改进，不断满足法律法规和业主的需要。 通过处理业主投诉，检讨和发现我们工作的失误和薄弱环节，通过不断整改，不断提高我们的服务质量和工作效率，从而最大限度地提高业主满意度。 （三）管理处检查制度 ： 日检 ：前期 9： 00— 9： 30 后期每周一次 ａ．早上 9： 30— 10： 00召开管理处碰头会，检查昨天的工作情况， 安 排今天的工作及需要注意的问题。 ｂ．对 护卫 部、工程部、 客户 部工作进行一次检查，并进行审核签字。 周检： 每周对管理处各岗位工作进行一次覆盖性的检查，将检查结果作为案例在早上的碰头会上公布讨论，做好记录作为考核依据，提出预防和整改措施。 月检： 对管理处所报的报表，经济指标完成情况进行检查，审核签字。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶 级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 19 客房服务部主管 日检： 对客户服务部各岗位的工作进行一次检查，并进 行审核签字，对违反公司规定的行为作好考核记录，加强装修工作的检查，对管理员、保洁员工作进行抽检二次。 周检： 对环境、清洁、接待、礼仪、客户部的记录进行一次检查并签字，作好记录。 月检： 检查汇总各种报表报管理处主任、汇同管理处对大厦进行一次工作检查，同时检查档案整理工作。 3． 护卫 部主管： 日检： 、巡更系统进行一次检查 周检 : 对大厦内消防设施备作一次检查，作好记录，同时对存在的安全隐患出整改 意见，作好记录。 月检： 每月 5日前将安全消防检查情况报管理处主任，配合公司安全检查，并对通报提出的问题落实整改措施。 4．工程部维修主管： 日检： 对运行的设施设备进行一次检查，作好记录。 每天对维修的工作记录，巡查表进行检查签字。 对违反公司的行为作好考核记录。 周检： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶 级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 20 每周对大厦内的设施设备进行一次大检查（消防系统、管网系统、运载系统、公共照明、车库收费、安保、门禁、风机、柴发系统等），并将检。