热电厂项目可行性研究报告

热电厂项目可行性研究报告内容摘要：

主，多数开发商在 **有一定知名度，如正商、升龙等。 项目名称 总建面积 综合容积率 项目档次 开发商 托斯卡纳 43 万㎡ 中档次 利海集团 威尼斯水城 64 万㎡ 中档次 城开集团 晶华城 22 万㎡ 中档次 洲海置业 明钻 40 万㎡ 中档次 正商集团 九龙城 100 万㎡ 中档次 益通置业 美景菩提 11 万㎡ 中档次 +高档次 美景置业 升龙又一城 120 万㎡ 中档次 升龙集团 10 区域产品形态 区域内目前在售主力产品为高层、两梯四户或以上产品，两房面积主要集中于 8090 ㎡，三房面积分布于 110143 ㎡，出现 90 ㎡紧凑三房 户型。 区域内项目 主要物业形式为高层， 高层产品已经成为区域内主流的供应建筑形态，楼层多 在 18 层以上，仅托斯卡纳项目目前有 16 层的高层及少部分多层洋房产品。 区域内项目产品 排布多为两梯四户或以上 ，部分项目规划两梯六户产品，仅有少部分项目仍有两梯三户产品。 区域内项目 以刚需产品为主力， 两房面积主要集中于 8090 ㎡，三房面积分布于 110143 ㎡，美景菩 提、晶华城等项目出现 90 ㎡紧凑三房户型， 高性价比的紧凑两房、三房户型 市场接受度颇高。 项目名称 当前 物业形式 产品形式 主力产品 规划示意 托斯卡纳 16F 高层 2T5 2T6 8595（ 2） 美景菩提 33F 高层 2T4 89(2+1) 127140(3+1) 晶华城 27F 高层 2T3 2T4 2T5 85(2) 89(3) 112137(3) 明钻 2127F 高层 2T3 2T5 8789(2) 118128(3) 九龙城 1824F 高层 2T3 2T4 2T5 8290(2) 113140(3) 威尼斯水城 31F 高层 3T18 4855(1) 79(2） 11 升龙又一城 1833F 高层 2T6 87(2) 89(3) 130143(3) 区域客户 区域内项目客户 以区域内生客为主，辅以整个西区及高新区客户，客户需求以刚需为主。 受 区位 和交通等因素影响， **市 其他区域客户对此区域认知度相对较低， 来此置业动机主要为受到 其他区域 价格高涨挤压。 区域 属于传统西区，临近高新技术开发区，西区及高新区客户对此区域有较强认知度， 且区域距离西区商业中心及高新区工业园区相对较近，这两个区域 为区域内项目的重要客户。 区域内 的 核心客户 为内生客户，厂企职工等， 受区域位置、环境等因素影响 ，来此置业客户的需求以刚需为主。 区域市场重要客户：传统意义上的西区客户，对西区有地缘情结。 核心客户：区域内生客户，厂企职工等。 边缘客户：受其他区域价格高涨挤压至此购房的客户。 重要客户：相邻的高新区客户。 重要客户：传统意义上的西区客户，对西区有地缘情结。 核心客户：区域内生客户，厂企职工等。 边缘客户：受其他区域价格高涨挤压至此购房的客户。 重要客户：相邻的高新区客户。 12 区域 销售状况 区域内项目销售情况保持良好，目前销售价格均达到 6200 元 /㎡以上。 区域内项目主要面向于刚性需求客户，在调控严厉的 2020 年上半年，供应量充分的项目销售情况仍旧保持良好 态势 ，如明钻、托斯卡纳项目，上半年销售量均超过 5 万㎡，基本与 2020 年保持一致。 区域内销售价格一直保持上升趋势，年均上涨约 1000 元 /㎡，目前区域价格超过 6200 元 /㎡ ，正商地产开发的明钻项目已达到 6500 元 /㎡。 单位 （万㎡，元 /㎡） 2020 年 2020 年 2020 年上 半年 目前售价 销售量 销售价格 销售量 销售价格 销售量 销售价格 托斯卡纳 4362 5144 5920 6300 威尼斯水城 4344 5357 5866 6200 晶华城 4548 5585 6074 6400 明钻 —— —— 5675 6499 6500 九龙城 —— —— 4648 5943 6400 美景菩提 —— —— —— —— 5850 高层售完 升龙又一城 —— —— —— —— —— —— —— 13 区域未来竞争 区域内项目后期仍有较大供应量，竞争激烈。 区域内未来新增项目较少，主要潜在供应及后期存量集中在现有项目后期加推，目前只有明钻、美景菩提后期存量为零，其他项目后期存量均相对较大，潜在竞争激烈。 项目名称 总建面积 已批准预售量 在售余量 后期存量 备注 托斯卡纳 43 万㎡ 31 万㎡ 万㎡ 12 万㎡ 秦岭路东地块 尚待开发 威尼斯水城 64 万㎡ 43 万㎡ 5 万㎡ 21 万㎡ 四期尚待开发 晶华城 22 万 ㎡ 15 万㎡ 1 万㎡ 7 万㎡ —— 明钻 40 万㎡ 40 万㎡ 21 万㎡ —— 二期预售证早已取得，近期开始推售 九龙城 100 万㎡ 10 万㎡ 万㎡ 90 万㎡ —— 美景菩提 11 万㎡ 11 万㎡ —— —— 已接近清盘 升龙又一城 120 万㎡ —— —— 120 万㎡ 大型城改项目 合计 400 万㎡ 150 万㎡ 万㎡ 250 万㎡ —— 注：已批准预售量：即项目已取得预售证备案的面积。 在售余量：即项目已取得预售证备案，但尚未售出的面积。 后期存量：即项目规划建设， 但尚未取得预售证的面积。 14 **房地产市场在 0910 年进入快速发展阶段，年成交量突破千万平方米，量价齐涨，在 2020 年上半年，市场受宏观调控政策综合影响作用开始显现，市场成交量下降，投机投资及改善性需求受到打压和抑制，而刚性需求依然是支撑市场的主力军。 区域受区位及交通阻隔影响，房地产市场起步较晚，发展较慢，但随着近几年市区城市化进程推进， 知名品牌开发商开始进驻此区域， 区域房地产项目也在不断增加，且多 以 规模大盘为主， 成交量也随之增大，价格迅速提升， 区域产品 以满足刚性需求的为主，客户主要为西区 及高新区的内生型客户。 区域房地产大盘的增多，也增加了区域未来的竞争状况，后期竞争主要集中在现有大盘的后期存量。 15 三、项目 认知 项目位于 **市中心城区的西北方向，西环快速路与北环快速路的交汇处，行政区划隶属于中原区，毗邻高新技术开发区。 项目虽位于三环内，但受铁路线及环线快速路的阻隔，此区域发展相对缓慢，多旧厂房及老家属院。 本案 市中心 16 项目四至均为规划道路，可达性差； 项目北至北环路约 400 米，距离西环路约 1 公里，距离火车站市中心约 11 公里，目前有 50 路公交车可从项目南电厂南路 通过，在西环路电厂南路有 7 7 215 路公交车连接市区；但目前项目主要道路电厂 西 路仍 未 修整， 使得 从宗地无法便利的到达主要交通节点， 且带来嘈杂等负面影响；市政主干道秦岭路尚处于断头状态，交通成为目前限制项目的重要因素。 后期随着秦岭路、规划路的修通，交通将会有一定程度改善。 西环 / 北环快速路电厂西路（待修）建材路（规划中）托斯卡纳商业中心规划路西环 北环快速路电厂西路（待修）建材路（规划中）托斯卡纳商业中心规划路 17 项目目前周边小环境较差，居住氛围尚不浓厚，生活配套相对欠缺。 随着大中原果品市场的搬迁、周边教育居住用地的开发、托斯卡纳小区的发展成熟，周边环境将会得到一定改善。 托斯卡纳商业中心大中原果品市场河南省国家大学科技园托斯卡纳电力工业学校托斯卡纳商业中心大中原果品市场河南省国家大学科技园托斯卡纳电力工业学校 项目规模较小，容积率适中， 受制于 90/70 政策，且有明确的车位数量要求。 宗地经济技术指标 面积 25137 ㎡（ 亩） 容积率 ＜ 限高 ＜ 80 米 建筑密度 ＜ 25% 绿化率 ＞ 30% 其他 严格遵守 90/70 政策 ＞ 车位 /百平米建筑面积 配建不少于 6 班规模，占地面积不小于 2160 ㎡的幼儿园 18 分析 优势  项目位于三环以内。