花园房地产开发项目可行性研究报告

花园房地产开发项目可行性研究报告内容摘要：

雄厚的资金实力。 项目的机会点众多，重点机会点将促使项目成功；威胁是任何地区房地产业普遍现象，是不足以抵消本项目的机会。 O T 图 2 XX 花园 SWOT 分析 鉴于本项目内部条件具有强大的内部优势，和重大的外部机会，发展商可采取加快投资速度，扩大生产，提高市场占有率的 SO 战略，即增长性战略；面临一些微不足道的劣势和威胁，发展商可克服内部劣势，避免或降低外部威胁的冲击。 WO 战略 W（劣势） 规模偏小＋土地不规则＋铁路专用线 O（机会） 土地供应紧缩＋客源激增＋银企双输赢 WT 战略 W（劣势） 规模偏小＋土地不规则＋铁路专用线 T（威胁） 竞争激烈＋外企营销手段＋外企资金实力 SO战略： 采用战略 S（优势） 交通＋配套＋教育＋卫生＋建筑功能＋质量＋物业管理＋发展商资信＋付款方式＋售后服务＋相对 价低 O（机会） 土地供应紧缩＋客源激增＋银企双赢 ST战略 S（优势） 交通＋配套＋教育＋卫生＋建筑功能＋质量＋物业管理＋发展商资信＋付款方式＋售后服务＋相对价低 T（威胁） 竞争激烈＋外企营销手段＋外企资金实力 O W O S W 可行性研究报告 4 第二节 市场定位及营销计划 一、 XX 花园临近地段楼盘购买对象及购买心理分析 为更好地做好晨光音乐花园的市场定位，找准其购买对象，可研人员进行了一次消费者随访谈调查；另，可研人员曾长期做过的销售工作，与消费者接触较多，比较了解该地段的消费心态；可研人员 从以下几个方面说明从受访者身上得到了信息： 1．规划方面。 大部分受访者表示，小区的环境好坏十分重要，购房所在小区一定要有高的绿化率，若有景观更好。 2．建筑方面。 户型平面结构要合理，采光通风要好，最好是南北对流的户型，大部分受访者不喜欢西晒的户型。 3．户型面积方面。 户型面积不宜太小，但也不宜过大，最好是建筑面积 100～ 120 ㎡，三房二厅或二房二厅为宜。 4．小区配套方面。 在小区内或小区附近，必须有完善的配套设施，例如：学校、幼儿园、医院、菜市场、饭店等；要有足够的停车棚或机动车库；小区所处的区域要交通方便 ，夜间要有出租汽车行驶；特别需强调的是部分受访者表示小区及小区附近要有路灯或路灯要明亮。 5．销售价格方面。 销售价格越便宜越好，这种心理是人之常情，但大部分受访者考虑到近几年来的楼价上涨因素，能够接受的价格区间在 1800～ 2020 元 /㎡。 6．销售方式方面。 90％的受访者表示必须有银行按揭，首付款要少，按揭年限要长，并要求销售人员或发展商帮助办理银行按揭；另有一小部分受访者表示最好能对发展商分期付款，约定几年内付清，不做银行按揭。 7．建筑质量方面。 建筑质量要绝对可靠，并要求按国家规定进行售后服务和保修。 8．物业管理方面。 物业管理要热情、周到、诚实守信；最好是发展商自己的物业管理公司负责小区的物业管理； 100％的受访者要求物业管理费要便宜，最好不要超过 元 /㎡。 通过调查及经验分析，可以大致勾画出本地段楼盘购买对象：年龄在 25～ 55岁之间，收入较高，多为工薪白领阶层，小部分是个体工商户或私营企业主。 二、产品定位 根据项目规划总平面、建筑方案、建筑功能、建筑结构等，产品定位于中高档商品房。 三 、营销策略 1．以“无理由退房”概念推向市场，显示发展商的实力和诚信，从而吸引潜在客户，聚集人气。 2．大力宣传 发展商实力信誉，扩大品牌形象影响。 3．举行开盘仪式，邀请发展商人士、辖区政府官员、准客户发言致辞，并进行一些文娱活动。 4．制程旺销抢购氛围，大力造势。 可行性研究报告 5 （ 1）张帖并包装销控表，充分表现旺销势头。 （ 2）组织有确切购房意向的客户集中认购，烘托现场气氛。 （ 3）延长与客户现场交流时间，保持专卖人气。 （ 4）在卖场间断的播放广告录像，人员现场办公。 5．做几次事件推广营销。 （ 1）利用国内、省内、市内即时发生的政治、法律、生活事件，筹办晚会。 （ 2）举行赞助“希望工程”、“春蕾”、助残、助困等捐资仪式，由媒体 刊登新闻报道。 （ 3）利用手机短信，给全市所有机主发送短信：“晨光音乐花园恭祝您事业有成，生意兴隆，家庭幸福。 ” 四 、销售形式 销售主战场设在星光花园原售楼接待中心，必要时在片区中心中房龙湖广场或科学宫一带人流量大的地域设看楼专车落点，方便客户到现场参观。 五 、付款方式 在不同价格时期内，付清购房者款执行当前销售价格。 内容 方式 一次性付款 按揭付款 折 扣 96％ 97％ 定 金 1万元 第三章 财务评价 一、投资估算 依据有关定额、市场调查资料及本公司近期工程结算 分析资料，对本项目的前期费用、可行性研究报告 6 建筑安装工程费用、税费及其他投资估算如下各表： 表 1 报建规费收取标准情况 单位：元 /㎡ 序号 规费名称 收取标准及计算方法 1 新墙材改革基金 8 2 散装水泥基金 3 白蚂蚁防治费 2 4 基建教育附加 15 5 劳保统筹费 600 ％＝ 6 施工管理费 600 ％＝ 7 质量监督费 600 ％＝ 8 定额测定费 600 ％＝ 9 定额编制费 600 ％＝ 合计 50 表 2 前期费用估算表 计量单位：万元 序号 成本费用名称 单价 工作量 总额 备注 1 地价及土地补偿费等 3183 2 规划勘测设计费 30 元 /㎡ 55828㎡ 167 不含跃层、阳台面积 3 工程报建规费。