北海公寓项目市场调研报告市场调研报告

北海公寓项目市场调研报告市场调研报告内容摘要：

山东四季峰行房地产投资顾问有限公司 9 区域楼盘特点： 产品面：  物业形态 ： 区域物业形态以高层为主，有一小部分多层。  户型及面积 ： 户型以两室三室为主，面积 80130 ㎡ 为主， 整体面积分布在 80170 ㎡。  区域 楼盘 多为 多处于销售中后期，部分大 规模 楼盘 如润地凤凰城、国大东方天韵 继续开发。 客源面： 区域购房的客户多为自 住 ， 投资 客户较少。 购房客户大体分为三类：一是周边工业园产业园区的工作人士， 二 是邻近区域 提升居住质量的人士，三是外地来潍坊看好高新区发展前景的人士，三类客户并存，均以自住为主，同时一个重要的客户来源渠道为政府机关、企事业单位的团购。 区域客源对住宅 品质 和开发商 品牌 表现出一定的关注，但并不强烈。 销售推广面： 价格走势 ： 由于目前区域市场不景气，区域价格基本上处于稳定状态，部分楼盘清盘使价格小幅微降，如润地凤凰城 的高层和中和香槟花园的多层。 自从去年金融危机开始整个区域 市场就很不景气 ， 今年 上半年 刚性需求释放才 出现了“小阳春” 现象 ，因此 目前 区域价格上涨可能性基本为零 ，并且价格仍有小幅微降的可能性。 主要推广手段 ： 搜房网（专家公寓）， 公交车体（国大东方天韵），晨鸿信息 较少 ，短信 较多。 整体来看区域楼盘广告推广较少，不过 价格方面的促销 优惠活动 较多。 山东四季峰行房地产投资顾问有限公司 10 销售能力：除专家公寓、北海公寓外 其他楼盘销售队伍素质较好 ，中和香槟花园 现场把握客户做的比较到位， 但某些销售员 易引起客户反感。 区域供给产品分析：  户型 及面积 ： 区域 户型 主 要是两室三室 ，面积 80130 为主， 这说明区域市场 目前产品 以满足基本居住需求 和 改善居住环境 为主。  户型面积与销售的关系： 畅销户型 基本上还是中小户型， 滞销户型 基本上为面积较大 、 总价较高的户型和设计不合理、通风采光性差 、 浪费面积的户型。  价格 ： 高层均价基本上在 3000 元∕㎡ 左右，起价 2600 元∕㎡ 最高价 3600 元∕㎡ ， 多层均价 3180 元∕㎡ ， 略高于 潍坊楼市均价 ，并且 本区域 多层销售 状况 远远好于高层。  物业费 ： 高层 元，多层 元。  媒体通路 ： 报纸：潍坊市楼市宣传的主流媒体 — 晨鸿信息， 网络：搜 房网（专家公寓） ，公交车体 （国大东方天韵）。 区域需方产品分析： 区域购房者理想建筑类型选择分析 ： 区域客源对多层具有相当大的偏好，其次为高层。 区域购房者对小高层 、 高层具有一定程度上的销售抗性。 区域 购房者房型结构需求分析 ：  两室三室为首选房型。 区域购房者对房屋面积的选择 ： 山东四季峰行房地产投资顾问有限公司 11  7090 ㎡ 平方米的两室消化较快，其次为 90130 ㎡ 的户型， 130 ㎡ 以上的选择较少，可以看出目前需求仍以刚性为主。 区域 购房者理想单价需求分析 ：  从润地凤凰城的高层价格体系来看，高层均价 2700 元 ∕ ㎡ 左右，产品消化速度较快，从 国大东方天韵 的多层价格体系来看 ， 多层均价在 3100 元 ∕ ㎡ 左右，产品消化速度较快，这比目前价格体系要高。 区域 购房者主要考虑因素分析 ： 价格是区域购房者首要考虑因素。 其次为位置、项目产品品质、户型设计。 区域 购房者产品抗性分析 ：  130 以上大面积户型特别是 160、 170 四室两厅户型，面积 过 大导致总价过高是滞销的主要原因。  有些户型设计缺乏合理性，功能分区不合理，导致销售抗性。  由于受形状影响，部分户型居住的舒适性不高，造成销售缓慢。 结论 ：  区域供给。