最新1物管实务-物业管理招投标(教案

最新1物管实务-物业管理招投标(教案内容摘要：

率 95％以上。 物业类型：经济适用型普通高层住宅，设施齐全，但车位、管理用房等不足，落实了维修基金；物业管理区域为 2 个。 (2)招标范围：南京地区省、市物业管理企业投标，公证部门全过程公证。 (3)投标方：南京地区省、市属 12 家企业。 (4)评委组成：业主委员会、省主管部门、市物业管理协会、院校、企业等专家 7 人。 (5)评标方式：借鉴工程招标方式，无底价竞标，专家评标，业主委员会最终定标，其中信誉调 5 查由业主委员会随机抽查评分。 (6)评分类别及权重：信誉 (10％ )，标书 (30％ )，价格 (50％ )，答辩 (10％ )。 (7)公共服务费确定：政府指导价与市场调节价相结合，中标价为 元／ (月 平方米 )，业主委员会标底价为 元／ (月 平方米 )。 (8)招标执行依据：《中华人民共和国招标投标法》，并借鉴其他经验。 2．此 次物业管理招 标 投标 活动 的启示 (1)物业管理市场化进程需要政府积极引导，规范行为。 物业管理的招 标 投标活动，迫切需要政府从适应市场经济发展的角度，积极培育和完善市场，包括建立物业管理招 标 投标中介服务机构，在物业管理培训中增设招 标 投标课程，有步骤地进行业主委员会主任培训等。 同时，建立健全物业管理市场化的法律法规体系，制定规范统一的 “ 游戏规则 ” ，营造良好的市场交易环境。 (2)增强业主自治能力，发挥开发商、业主委员会的作用。 龙江高教公寓是以业主委员会为招标主体，并具体操作招标活动。 业主委员会作为物业管理市场的主体地位得以明确，作用得以发挥，为业主委员会成为高教公寓的决策中心奠定了良好的基础。 (3)物业管理企业参与市场竞争的意识强烈。 此 次招投标活动 ， 引来数十家企业积极参与，踊跃投标，共同表现了对物业管理市场化的信心和决心。 龙江高教公寓是全国有着特殊意义的住宅区，工程建设伊始 ，国务院领导就非常关注，省政府明确提出要将其建成 “ 一流的建筑，一流的居住人群，一流的居住环境，一流的物业管理 ” 的住宅区。 高教公寓具有规模大 、 即将入住率高 、 业主素质高的特点。 众多企业希望通过市场竞争，使自身经营上规模，达到提升企业服务水准和品牌的目的。 同时，通过参与竞争，企业也看到了自身的差距，认识到今天的参与是为了以后走向市场打下基础。 “ 以人为本 ” ， “ 以业主为本 ” ，为业主提供全方位的便利条件，提供因地制宜的特色服务，以其他收益弥补公共服务费的不足，是中标企业共同的想法。 (4)需要引起重视和改进的问题： ① 工程建设与物业管理脱节的现象依然存在。 物业标的存在设施不足问题。 如自行车停放车位严重不足 (设计每户 辆 )，地下进出口太小，无汽车泊位，缺少物业管理用房，垃圾中转困难等问题，给物业管理带来先天不足的遗憾。 ② 物业管理属服务性行业，其招 标 投标不同于工程、设备招 标 投标。 评标应侧重企业的信誉、业绩和标书中的方案质量、答辩的应变能力等，而将公共服务费报价单列作为评分类别，其权重不宜超过 20％。 ③ 物业管理采取招 标 投标的市场化运作，其公共服务费价格应由市场调节形成，政府不宜定价 6 或过多限制。 2．实施阶段 招标实 施阶段 是整个招标过程的实质性阶段。 主要包括：发布招标公告或投标邀请书，组织资格预审，召开标前会议，开标、评标和定标。 （ 1） 发布招标公告（或投标邀请书） 1） 发布招标公告的渠道。 发布招标公告应根据项目性质和自身特点选择适当的渠道。 常见的发布渠道有：指定的招标公报、官方公报、报纸，房地产、物业管理专业期刊以及物业管理信息网络等媒体。 通常一项招标项目往往同时通过几种渠道发布公告，不拘泥于某一渠道。 2） 发布招标公告的时间安排。 为使潜在的投标人对是否投标进行考虑、准备，招标人在刊登招标公告时，在时间安排上应考虑两 个因素： ①刊登招标公告所需时间。 各类刊物从接受广告申请到刊出广告需要一定时间，如果没有充分地考虑，招标公告可能会在投标截止日期之后才刊登出来。 另外，如果要通过几个渠道发布招标公告，要考虑到各类渠道的出版周期（如报刊的出版周期显然要比网络媒体长），以便能让招标公告基本在同一时间刊登出来。 ② 投标人准备投标所需时间。 这一时间应从招标公告预计发布日期开始计算。 投标人申请投标→得到招标文件→准备投标→递交投标书，需要有足够的时间。 按照《中华人民共和国招标投标法》第 二十四 条规定： 招标人应当确定投标人编制投标文件所需 要的合理时间；但是，依法必须进行招标的项目，自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于二十日。 按照惯例，投标人准备投标时间不得少于 45 天。 3） 招标公告的内容和格式。 招标公告应以简短、明了和完整为宗旨。 一般包括以下内容：招标单位名称；项目名称；地点、物业管理项目资金来源（如业主分摊或开发商预付等）、招标目的（邀请资格预审还是邀请投标）；项目要求概述（项目性质、规格及管理要求），购买招标文件的时间、地点和价格，接受标书的最后日期和地点，开标日期、时间、地点，招标单位的地址、电话等联系 方法。 如果需要，规定资格预审的标准，以及提供资格预审文件的日期、份数和使用语言；必要时规定投标保证金的金额。 招标公告的基本内容，如招标人的名称和地址、招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获得招标文件的办法等关键事项，必须载明，而招标公告的具体内容和格式可以根据招标人的具体要求进行变通。 投标邀请书的内容和格式与招标公告基本相同。 7 （ 2） 组织资格预审 若招标物业预计投标公司的数目多，可预先对各投标公司进行资格预审，剔除资信较差的公司，重点选择 6～ 10 家申请者参与投标，这就是所谓的早期预审；若投标公司数 量较少，则可待投标公司已递送标书且开标之后进行资格预审，这也就是所谓的后期预审。 无论资格预审在何时进行，其审核程序和要求投标公司递交的文件都大致相同。 资格预审是招标实施过程中的一个重要步骤，是投标者的第一轮竞争。 1）资格预审的程序。 包括以下三个步骤： ①发出资格预审通告（或资格预审邀请书）。 发布资格预审通告通常有两种做法，一种是在前述的招标公告中写明将进行资格预审，并通告领取或购买资格预审文件的地点和时间；另一种是在报纸上另行刊登资格预审通告。 资格预审通告的主要内容包括：招标项目简介，项目资金来源，参加 预审的资格，获取资格预审文件的时间、地点以及接受资格预审申请的时间和地点。 按照惯例，从刊登资格预审通告的日期到申请截止日期应不得少于 45 天。 ②出售资格预审文件。 资格预审文件应提供招标人及招标项目的全部信息，并且其内容应比资格预审通告更为详细，如对若干物业管理企业组成联合体投标的要求等；其次，资格预审文件中还可规定申请资格预审的基本资格、条件，或对物业管理外资企业单独或联合投标的一些规定，以及申请投标资格预审的一些基本要求，如从事该行业年限的限制，承担过的物业管理项目类型等；最后，招标人还应在资格预审文件中 规定资格预审申请表和资料递交的份数、时间和地点及文件所使用的语言等。 对于申请企业预审中必须提交的重要内容，应当在资格预审文件中予以说明，或制成表格，要求申请人按要求填写。 ③评审。 资格预审申请书不必公开开启，由招标机构组织专家进行评审。 必要时，还可以召开资格预审的准备会议，以便申请人取得有关项目情况的第一手资料。 2） 资格预审的内容重点。 投标人的经验、过去完成类似项目的情况，人员及设备能力，投标人的财务状况，包括过去几年的承包收入和可投入本项目的启动资金等。 具体内容包括： ①申请企业的基本情况：公司名称、地 址、电话和传真、资质等级、注册资本、关系企业等，以及与本合同有关的主要负责人、项目授权代表，公司组织机构情况，专业人员及管理人员的人数，公司历年承包合同的类型、金额及主要所在地区等。 ②申请企业的财务状况：公司资产负债表、损益表等财务报表；银行过去几年的资信证明以及对未来两年财务情况的预测。 8 ③经验以及过去的表现：过去几年内申请企业完成的类似项目的基本情况，如这些项目和业主的名称、项目工作量、合同金额、服务期限等。 3） 资格预审的评审方法。 招标单位可以根据自己的要求来决定资格预审的评审方法。 目前广泛采用的是 “定项评分法”，即采用比较简便的百分制计分。 “定项评分法”就是对申请人提交的资料进行分类，并按一定标准计分，最后确定一个取得投标资格的最低分数线，达到或超过最低分数线的被视为合格，可以参加投标；未达到的则被视为不合格，不能参加投标。 （ 3） 召开标前会议 投标资格预审确定合格申请人后，应尽快通知合格申请企业，及时前来购买招标文件，同时安排一次投标人会议，即标前会议。 召开标前会议的目的是澄清投标人提出的各类问题。 《投标人须知》中一般要注明标前会议的日期，如有变更，应立即通知已购买招标文件的投标人。 招标机构也 可要求投标人在规定日期内将问题以书面形式寄给招标人，以便招标人汇集研究，给予统一的解答，在这种情况下就无须召开标前会议。 标前会议通常是在招标人所在地或招标项目所在地召开，便于招标人组织投标人到现场考察。 应特别注意的是标前会议的记录和各种问题的统一解释或答复，应视为招标文件的组成部分，写成书面文件分发给所有投标人。 当标前会议形成的书面文件与原招标文件有不一致的地方时，应以会议文件为准。 招标人应在提交投标文件截止时间至少 15 日前，将已澄清和修改部分以书面形式通知所有投标人。 因此，投标人不得以未参加标前会议为由 对招标文件提出异议，或要求修改标书和报价。 招标人应在标前会议上宣布开标日期。 参加会议的费用投标人自理。 （ 4） 开标、评标与定标 1） 物业管理开标。 物业管理开标是指物业管理招标机构在预先规定的时间将各投标人的投标文件正式启封揭晓。 物业管理开标的要点有二个，即开标人和开标时间。 开标人是指招标机构。 参加开标的人员包括：招标单位上级主管部门、当地招标投标管理机构、开户银行、标底编制单位有关人员、招标物业设计单位有关技术人员、投标企业代表（法人代表或委托代理人）和主要工作人员、法律公证部门。 开标时间是指预先约定的 时间，即招标文件中规定的时间。 通常情况下，开标时间安排在递交投标书的截止日之后 2～ 3 天内或紧接其后。 如有特殊情况需要推迟的，必须事先以书面形式通知各投标公司。 ①开标形式及其程序。 物业管理开标形式有两种：即公开开标和秘密开标。 A． 公开开标，是指允许所有投标人或其代表出席开标会议，由招标人面对到场所有投标人或其代表将封套的投标书当众开封，并宣读投标报价的一种开标方式。 其一般程序为： 9 a． 宣布评标委员会成员名单。 b． 招标单位法人代表讲话，介绍此次招标情况。 c．招标委员会负责人宣布唱票内容、评标纪律、注意事 项和评标原则。 d．宣布因投标书迟到或没有收到而被取消资格的投标企业名称，并将此情况记录在案，必要时由评标委员会及公证人签字； e．公证人当场验证投标标函，主持抽签，决定唱标顺序。 f．唱标。 由评标委员会主席按交标顺序逐个启封，并检查是否合格。 不 合格的标书包括以下几种情况：未加盖投标企业法人代表印鉴或签字的标书；标书未密封或密封后未加盖投标企业公章；逾期送达的投标书；投标企业法人代表未按时参加开标会议，未按规定格式填写、字迹模糊难以辨认或内容不全的标书。 不合格标书应当场宣布作废，由合格的投标单位宣读其投标 文件。 投标人在宣读标书时对于评标委员会成员的提问应及时说明，但对投标标价和承包期限等实质性内容不得改动。 其他人员在宣读标书时不能提出任何疑问。 g．宣读公证词，表明本次开标经公证合法有效； h．开标会议结束，编写开标会议纪要。 B．秘密开标相对于公开开标而言，是指招标机构在无投标企业现场参与情况下所进行的开标。 秘密开标是在不愿让各投标企业掌握全部标价时所采取的自由选择投标人的开标方式。 除无投标企业参加以外，秘密开标的其他程序与公开开标基本一致。 ② 开标结果。 若开标时出现如下情况，可能使投标作废：招标人认为 各投标人标价都过高和无法达到招标文件所规定的服务要求；合格投标文件过少，不能保证一定的竞争性。 宣布投标作废后，招标人应组织第二次招标。 2）物业管理评标。 评标是指开标之后，评标委员会本着公开、公平、公正和诚实信用原则，对投标书进行评定，并由招标委员会选择标价较低、资信条件较好的投标企业进入合同签订谈判的阶段。 ①评标包含的要点。 评标应在开标之后，顺序不能颠倒；评标组织机构为评标委员会。 评标委员会可由招标单位组织具有相应专长的内部人员组成，或同时邀请相关专家参加，也可由专业咨询公司代理。 ②评标方法。 物业管理 招投标属于服务性项目招投标，其标价的确定具有很强的灵活性。 一般来说，评标方法会因评标人员、招标项目或物业管理招标环境的不同而有所区别。 目前，我国物业管 10 理评标常用的方法有两种： A．低价评标法 该法适用于通过了严格资格预审、其他评标内容都符合要求的物业管理企业标书的评定。 其具体做法是：将投标人按报价高低依次排队，取其报价接近标底而略低于标底的投标人，再结合投标文件中的具体实施方案，综合比较，择优定标。 B．打分法 该法适用于评标人员具有较好的专业判断及丰富经验的招标项目。 在实际中较多采用。 其具体做法是：评标委 员会按标准将事先准备的评标内容划分为若干指标，并就每一指标确定其评分标准；然后根据投标人的投标书、对照招标文件规定的管理目标，对该投标人。