黄陂区旧城改造项目立项申报建议书

黄陂区旧城改造项目立项申报建议书内容摘要：

员和职员 ,户籍仍在前川但在外从业有一定收入水平的人员 ,周边乡镇政府及工商业人士 ,外地购房人群 ,投资客 /其他人士。 2)商业物业的目标顾客群 项目的目标顾客群主要锁定为 :大型连锁商业发展商 ,专业化商品市场运营商 ,品牌专营店投资者 ,娱乐餐饮经营企业 ,社区服务型的西餐厅、咖啡 屋、茶室、美容美发店和便利店的企业和个体经营者。 3)商务文化场所的目标顾客群 项目的目标顾客群主要锁定为 :黄陂区区域金融、证券、保险业机构 ,周边产业地带企业运营总部 ,集团企业黄陂代表处或办事处 ,咨询服务业机构 ,商贸公司 ,医疗、社会教育、文化企业等。 (4)项目价格定位 项目当前的价格定位结论如下 : 中档住宅 :1600 元 /平方米 高档住宅 :2080 元 /平方米 商业建筑 :3840 元 /平方米。 办公楼 :2560 元 /平方米。 项目在计算期内的价格上涨率确定为 :%。 这一上涨率为不考虑价格绝对上涨因素的上涨率 ,即实价上涨率。 表 12 市场运作项目投入总资金和主要技术经济指标表 序号 项目 单位 数量 备注 主要经济结果和数据 一 项目投入总资金 万元 1 建设投资 (不含建设期利息 ) 万元 2 建设期利息 万元 其中自有资金 万元 二 销售收入 万元 项目总销售收入 三 销售成本 万元 项目总销售成本 四 销售税金 万元 项目总销售税金 五 销售利润 万元 项目总销售利润 开发利润 万元 项目总利润 六 所得税 万元 七 税后利润 万元 经 济 评 价 指 标 一 项目财务内部收益率 % % 基准收益率 Ic10% 税后项目财务内部收益率 % % 基准收益率 Ic10% 二 资本金收益率 % 税前 资本金收益率 % 三 财务净现值 (税后 ) 万元 财务净现值 (税前 ) 万元 五 税后投资回收期 年 税前投资回收期 年 四 税前投资回报率 % 税后投资回报率 % 六 税前自有资金投资回报率 % 税后自有资金投资回报率 % 七 借款偿还期 年 表 13 分地块项目主要经济评价指标汇总表 序号 项目 单 位 地块 A 地块 B 地块 C 地块 D 地块 E 主要经济结果和数据 一 项目投入总资金 万元 1 建设投资 (不含建设期利息 ) 万元 2 建设期利息 万元 1028 其中自有资金 万元 2816 二 销售收入 万元 三 销售成本 万元 四 销售税金 万元 五 销售利润 万元 开发利润 万元 六 所得税 万元 七 税后利润 万元 经 济 评 价 指 标 一 项目财务内部收益率 % % % % % % 税后项目财务内部收益率 % % % % % % 二 资本金收益率 % % % % % 税前资本金收益率 % % % % % 三 财务净现值 (税后 ) 万元 财务净现值 (税前 ) 万元 四 税后投资回收期 年 税前投资回收期 年 五 税前投资 回报率 % % % % % 税后投资回报率 % % % % % 六 税前自有资金投资回报率 % % % % % 税后自有资金投资回报率 % % % % % 七 借款偿还期 年 旧 城改造项目已经纳入黄陂区“十一五”规划。 是黄陂区城市化进程中具有里程碑意义的重点建设项目。 通过项目的实施推进 , 的城市面貌和城市功能将得以根本改观。 市场运作项目的地块位置颇佳 ,市场前景看好 ,开发条件成熟。 市场运作项目不仅财务净现值大于零 ,而且内部收益率高于行业基准收益率 ,财务上是可行的。 符合项目承办方的决策要求。 项目没有什么灾难性的风险。 严重风险很少 ,且可以控制 ,或发生的概率低。 项目存在的较大风险 ,只要重视采取有效的防范措施 ,其造成的损失项目是可以承受的。 综上所述 ,该项目的建设是必要的 ,可行的。 但是需要科学决策、精心组织、审慎运作 ,有效的规避风险。 六 .问题与建议 本项目开发建设存在的主要问题有 : (1)项目前期各项审批手续尚未全部完成 ,项目规划建设方案和项目动建计划尚不能最后确定。 (2)项目建设投资总额控制有赖于项目实施过程中承办方的具体执行情况 ,不确定因素较多 ,须规避其风险。 (3)项目开发总体规模较大 ,市场消化速度和能力会对项目构成重大影响 ,存在预期利益难以兑现的可能。 (4)项目开发的主体是商业 、办公及相对高尚的居住区 ,受限于当地的经济条件和收入水平 ,其市场认同、市场价格的承受能力会对项目产生影响 ,存在叫好而不叫买的可能。 (5)存在一定的市场竞争压力 ,项目竞争优势和竞争力还需要多方面培育。 (1)对市场运作项目项目承办方的实施建议主要有以下几点 : 1)集中力量抓紧完成项目的规划和立项报批工作 ,落实项目开工建设的各项手续 ,确保项目能尽快开工建设。 2)及早办理项目预售许可手续。 项目营销工作从策划到组织落实需要周密考虑和安排 ,必须做详尽的市场调查工作。 3)以客户显而易见的性价比优势进行产品设计和价格定位 ,强化成竞争优势。 精心设计 ,提高建筑面积使用率 ,并降低建造成本。 4)既要节省建设资金 ,又必须切实保证工程质量 ,坚持以质量领先的市场策略。 5)制定稳妥积极的施工方案 ,保证施工安全和现场文明施工水平 ,加快工程施工进度 ,尽可能减少因施工对周边居民和商贸活动产生的影响的持续时间。 6)运用预订等方式 ,应先期联络到一批目标客户 ,有利于尽快形成楼盘的旺盛人气。 7)资金运作中 ,可以考虑拉开开发时序 ,分期分批操作 ,加大预售款和现房款的使用比例 ,进而降低资本金需要量。 8)真正将未来业主 ,即客户置于中心地位 ,除将此作为理念贯彻项目开发经营始终外 ,可采取请意向客户参与施工管理与监督、参与选择物业管理公司等事项 ,以保证工程质量 ,并带来良好的舆论口碑 ,树立产品品牌。 9)虽然是旧城改造项目 ,但须精心于每一个细节 ,作为树立企业品牌的良好开端。 10)项目开发的各个阶段要注意邀请既有实力又能切实认真地投入的合作伙伴 ,以增强承办方自身在项目开发上的综合业务能力。 (2)对项目发起人的实施建议主要有以下几点 : 1)黄陂不论是南部、中 部还是北部都具有较为广阔的发展空间和较多的发展机会 ,黄陂区政府应与旧城改造项目投资方建立强有力的长期战略合作伙伴关系 ,从而实现双方长期共赢目标。 2)严控拆迁成本 ,保证供地价格。 旧城改造项目的拆迁补偿费用将通过政府出面组织进行的方式 ,严格控制在预定的标准以内 ,进而保证对开发商的供地价格落实在约定的价格以内。 3)政府补贴、个人比例负担 ,实现拆迁户的就地安置。 根据自愿原则 ,除政府另行安排还建房之外 ,对愿意回购住房的 ,按照政府与开发商事先达成的价格 ,由政府补贴一部分 ,拆迁补偿费抵充一部分 ,个人负担 增加一部分的方式 ,解决这部分拆迁户资金和购买能力上的不足。 政府补贴的数额与个人增加负担的数额大体相当。 并在订立拆迁安置补偿协议时予以明确。 政府补偿资金主要来源于用于修建安置房的土地转用于市场出让的土地收益。 4)以优惠政策 ,集合各类商品市场 ,做大做强。 对于能够影响和辐射整个黄陂地区的商品市场优惠政策主要体现为减免税费 ,通过城市规划和城市管理等。