高档酒店建设前期的项目策划

高档酒店建设前期的项目策划内容摘要：

求分析。 会议中心客人 的需求包含 :  要有大型、中型、小型的不同的会议厅，且最好可分可合。  每个厅都必须保证观众对于发言人看得见、听得清 ， 舞台上视频、音频皆备，隔音效果优良。  一个高档的中型会议厅甚至于每个座位都有话筒、电脑、插座、宽带、表决器。  要有演讲准备室 (Speaker preparation room)。  温湿度合适，分区调控容易。  集散迅速 ，散会时要保证人、车 疏散通畅、及时。  VIP 客人要有专用通道、休息室、接见厅，以及他们的随从人员、记者的专用房间等，还要有适合保卫的区间隔离设施。  酒店人员的服务动线要与客人分开 ,尽量在后台或地下室。 会务客人还有他们的特殊需求，如 :  商务中心要有很强的图文集中处理能力。  要有旅行购票中心。  要有晚间各种形式的聚会场所，娱乐休闲场所等。 至于分开各种档次的住宿和餐饮更是必不可少的。 这些都是需求分析书应该载入的内容。 以上是对会务客人需求的分析。 如目标客户是亚洲旅客、或欧美旅客、或者是国内商、散客，对其需求进行分析的道理和办法都是一样的。 除了物质的需求之外，诸如美学上的精神需求也是很重要的分析内容。 例如室内设计风格的喜好与统一（ Benchmarking） ,虽然用文字较难描述，但在需求说明书也要有所表达。 需求分析报告是启动阶段的重要成果，但它不一定就是项目的目标，这要取决于下一阶段 — 可行性研究阶段的论证。 四 、 项目可行性研究阶段 在这个阶段业主的目标包括通过项目环境的调查，列出各种可能方案、通过价值和风险评估进行可行性论证，选择最合适的 方案，确定项目的目标、正式立项。 而针对所选方案建立的项目实施计划是这个阶段的主要成果。 环境调查 : 环境调查和分析包括硬环境调查分析和软环境调查分析。 硬环境侧重技术层面的自然环境（地质、气象、污染、日照、地震）、建设环境 (能源、基础设施、周邻建筑等）、建筑环境（城市限高、红线、密度、交通、城市建筑风格等）等。 软环境就是市场环境、法律环境 (项目报批程序 )、社会环境、经济环境等。 对于以上这些环境调查大家一般都会按此进行 ,我们不多介绍了。 在实践中 , 我们觉得还有必要专门开展另一项环境调查工作：项目人际环境 的调查 — 即项目利益相关者的调查分析 （ Stakeholder Analysis）。 利益相关者是指对酒店建设有重大影响，或酒店建设对他们有重大影响的人群。 通过打分，找出他们中间对项目“影响度”最高的人群，这是非常重要的一项环境调查基础工作。 我们在某酒店用 匿名打分法 （ Delphi） 法对 利益相关者打 分，并列出表格，总计 67 人 (或组织 )。 下面表中是影响度最前列的部份 (只与影响度有关，与职务无直接联系 ): 这些利益相关者是我们要高度关注的对象。 列出影响度后 ,还需对利益相关者对项目的影响方向列表区别，例如 : 主要 利益相关者 力促 实现 促其 实现 任其 实现 反对 实现 分管市领导 B ● 影响度高的市领导A ● 员工 ● 某规划评委 ● 邻居 ● 逐一分析这些人群及其态度 , 可以帮助我们正确制订项目管理架构中的决策程序、有效运用公关沟通策略、完善信息管理工作制度、正确进行风险排序 ,及时处理好不同的群体利益 ,从而改善项目的整体环境 ,推进项目的建设。 可行性研究报告的编制 : 在前期需求分析和环境调查的基础上开展的可行性研究，应包括如下内容 : 酒店市场分析和营销战略研究； 建设条件和酒店位置选择； 酒店主要功能的配置（客房、会议厅、餐饮、休闲、庭院、绿化、交通等面积及投资估算）； 酒店的管理模式及人员大致配备； 环境影响评估； 社会影响评价； 实施计划； 投资估算与融资方式； 财务分析； 经济评价； 1风险分析等。 在这份可行性研究报告中，应附有一份项目的用地总平面方案，而这又和规划部门的预先沟通交叉进行的。 要制订这份用地方案，实际上必须讨论基地的总体布 局 , 包括上部结构的初步设想。 但这时候设计院还未确定 ,我公司因为有很多酒店设计咨询人员 ,在这时候就发挥了优势。 (但要注意 ,这种方案不要限制今后概念设计的创新设计 ) 可研报告的编制，是项目管理公司在酒店建设前期项目管理中最重要的工作之一，编制的过程是项目管理公司代表业主利益，对酒店技术上的先进性、可行性，经济上的合理性、有效性进行多方案反复比较、论证的过程。 其中最重要的论证工具是价值管理及风险评估。 价值管理： 价值管理（ VM）和价值工程（ VE）是有关实现“资金价值”的技术。 价值（ V） =功能（ F） /成本（ C），因此可以通过改进功能或降低成本来增加价值（顺便讲一句，项目管理公司开展项目管理的目的 ,就是为项目建设的全过程增加实质性的和具体的价值。 通过项目管理为工程增值是比较特别的途径，没有其他过程或方法可以增加这样的数量和。