驻马店置地“天中第一城”项目市场调研及定位报告

驻马店置地“天中第一城”项目市场调研及定位报告内容摘要：

规划区内居住用地约 公顷，按人均居住 建筑面积 35 平米计算，同时考虑商住用地中的商业建筑用地和一部分低密度住宅，规划区居住人口约为 万。 □项目地块对新区的支撑 本项目位于新区西南角，处于新区未来城市发展的主要方向，为行政新区规划中唯一商品房开发住宅用地；是新区未来发展为新区居民提供居住功能的重要组成部分。 承载着新城市形象和高档居住区的重要责任。 ～ 2020 年上半年房地产市场基本数据分析 □ 2020～ 2020 年土地出让情况 单位：公顷 年份 \类别 \数量 商品房 经济适用房 集资建房 合计 2020 年 0 2020 年 2020 年 2020 年上半年 合计 资料来源：驻马店市国土资源管理局 Page 13 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奋┆创┆未┆来┆ 统计分析： 从上表可以看出，驻马店市的土地供应从 2020 年起逐年增加，平均涨幅达到 18%。 2020 年以来，驻马店市认真贯彻落实国土资源部 11 号令和 21 号令，积极探索和推行多种有偿使用方式，全面推行国有土地使用权招标、拍卖和挂牌出让 制度，深化改革，严格土地管理，合理高效地配臵土地资源，积极运用土地政策参与宏观调控。 房地产土地供应基本得到满足，同时在开发区的发展及市政府北迁过程中区域释放出部分土地（本地块即为其中之一）。 市北区成为房地产发展的主要方向之一。 — 2020 年驻马店房地产市场发展状况 单位：万㎡ /万元 /元 年份 土地开发面积 竣工套数 竣工面积 施工面积 商品房销售面积 商品房投资额 商品房销售额 均价 2020 2197 —— —— —— —— 2020 1253 —— 15916 —— —— 2020 2493 —— 43468 —— 744 2020 2378 33686 21801 894 2020 2021 37099 27869 835 2020 1502 45473 23926 1207 2020 上半年 —— —— —— —— —— —— — — 1300 资料来源：驻马店市房地产管理局 说明： 2020 年、 2020 年竣工面积、套数降低是由于特殊原因造成，非市场因素。 其中“ —— ”部分数据缺失，为主管部门未做统计。 Page 14 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奋┆创┆未┆来┆ 土地开发面积 05101520253035402020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年年分亩数商品房投资额1591643468336863709945473050001000015000202002500030000350004000045000500002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年年份万元 表 1 表 2 施工面积 0204060801002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年年份万平方米竣工面积051015202530352020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年年份万平方米 Page 15 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奋┆创┆未┆来┆ 表 3 表 4 均价74489483512071300020040060080010001200140020 0020 0120 0220 0320 0420 0520 06 上半年年份元竣工套数2197125324932378202115020500100015002020250030002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年年份数量 表 5 表 6 实际销售面积2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年年份销售额模拟销售面积2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年年份销售额 Page 16 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奋┆创┆未┆来┆ 表 7 表 8 统计分析： 1)自 2020 年开始，驻马店土地开发面积稳定增长，房地产投资额每年增幅达到 16%，保持较高的增长速度。 2)驻马店由于集资房一直未得到有效遏制，严重影响了房地产行业的健康发展，房地产开发和价格水平均处于较低的水平。 自 2020 年开始，本地房地产企业开始有所发展，同时随着外地房地产企业的进入（如建业房地产），房地产业迅 速发展，产品品质得到极大的提高，价格涨幅更达到年平均 20%。 预计驻马店市的房地产业在近几年内还有较大幅度提升，同时价格 (此处指均价 )也有很大的上升空间。 3)驻马店市商品房销售面积在 2020 年、 2020 年下降为非市场原因造成，排除这一因素后模拟销售面积（详见表 8），表 8 中 2020 年、 2020 年、 2206年销售面积为根据前几年销售面积平均涨幅得出。 预计 2020 年商品房销售面积达到近 50 万平方米。 年驻马店房地产市场主要特征及存在问题 1)住房消费的市场化环境基本形成 几年来通过房改的不断深入， 1999 年底，随着住房实物分配制度的停止，个人已成为住房市场消费的主体， 2020 年，全市个人购房近 2197 户，住房消费市场的已由过去的集团消费全面过渡到个人消费。 2)住房市场日趋活跃 自 2020 年以来 ，全市住房市场一直保持着不断升温的态势。 房地产投资额和开发面积及商品房价格持续增长。 3)住房的潜在的需求量大 一方面随着城市化步伐的加快，住房需求将有不断增加的趋势，加之外来人口的不断增加，住房的潜在需求 巨大，商品房有近 50%为周边县城人口购买，整体需求量很大。 4)居民住房消费的支付能力不断提高 Page 17 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奋┆创┆未┆来┆ 通过 对市场居民住房消费的抽样调查显示，居民住房消费的 承受 能力已由 1998 年的 3— 5 万元增长至目前 10— 20 万元，同时居民的负债消费意识已经形成，贷款购房已成为时尚。 小区环境优美、物业管理到位的商品房越来越受到消费者的青睐。 5)集资建房未得到有效控制 影响驻马店房地产市场的另外一个重要因素是集资建房，由于集资建房的价格偏低，数量加大，从而影响到房地产企业的健康发展和房价维持在正常水平。 在驻马店这种情况并未得到有效抑制。 6)本土开发商开发水平普遍较低 自 2020 年以来，驻马店房地产公司虽然有了很大发展，项目开发 水平及小区建设均有较大提高，但整体还处于较低的水平，除个别房地产公司如臵地集团、新家园房产等公司及外来开发商（建业集团）开发有优秀项目外，其余开发公司均处于房地产开发初级阶段。 在售项目 森林半岛、翡翠城、城市丽景、飞龙小区 即售项目 阳光城、桂月园、嘉瑞名园、万博园、海云第一城、御龙居 森林半岛 占 地： 400 亩 开 发 商： 驻马店建业住宅建设工程有限公司 绿 化 率： 45% 容 积 率： 一期 67 亩 、二期 53 亩 均 价： 一期 1600元 /平米、二期 1830元 /平米 Page 18 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奋┆创┆未┆来┆ 户 数： 二期 236套。 其中二房 50套，三房 110套，四房 72套，别墅 14户。 一期 351 套。 2 房、 3 房、 4 房、复式 (10%)四种户型， 3 房、 4 房为主力户型。 销 售 率： 一期 100%，二期 60% 客户来源： 政府部门（包括乡、县） 40%，私营业主（如店主），自由职业者（如律师）。 销售时间： 一期 03年 7月～ 05 年 10 月二期 05 年 11 月至今（销售 50～ 60%） 点 评： 优势，品牌开发商、规模社区、专业规划、市场的高档次认知、周遍城市形象、 成熟操作模式、飘窗、一楼后庭院 ；劣势，生活便利指数低、建筑安成本控制过度（建筑粗糙、景观用材单一）、价格高。 翡翠城 占 地： 万平米 开 发 商： 驻马店新家园房地产开发有限公司 建筑面积： 15 万平米 容 积 率： 绿 化 率： 31% 均 价： 1500 元 /平米 销 售 率： 90% 销售时间： 04 年 12 月至今（名义销售 90%） 户 数： 共 800 套。 3 其中小户型（ 2 房） 424 套，三房 160 套，四房 60 套，五房 120Page 19 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奋┆创┆未┆来┆ 套，复式六房 36 户。 客户来源： 60~70%为县乡客户，西平、确山，尤以确山客户为多。 点 评： 优势，规模社区、周边城市形象、居住片区、新材料贴砖、补缺小面积户型、所有房间带外阳台、部分房间带凸窗；劣势，开发商名誉、规划水平低下。 中南〃阳光城 开发商： 驻马店中南房地产开发有限公司 占 地： 87 亩 建筑面积： 11 万平米 容 积 率： 均 价： 1500 元 /平米 销售时间： 06 年 5 月（ 6月底签合同） 户 数： 共 444户。 其中两房 48套，三房 336套，四房 60套。 点 评： 优势，规模社区、区位、价格、生活便利；劣势，规划、药厂气味影响。 臵地广场 1期 开 发 商： 河 南省臵地房地产集团有限公司 均 价： 1500 元 /平米 户 数： 共 298户 ,一房 8套，二房 24套，小三房 20套，三房 173套，四房 74套 Page 20 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奋┆创┆未┆来┆ 销售日期： 2020 年 10 月 2020年 11月 客户属性： 三房多为结婚群体、二次臵业者和县乡客户；二房主要是为父母购买，小两 口自住和部分认为两房够用的前卫者（这一类占 30%）。 销售状况： 销售率 100% 点 评： 规模社区、黄金地段、品牌开发商、高工程质量、高水平物业服务，驻马店 最受欢迎物业；只在规划水平和景观规模上略低于森林半岛。 臵地广场 2期 开 发 商： 河南省臵地房地产集团有限公司 建筑面积： 10 万㎡ 均 价： 1600 元 /㎡ 销售日期： 2020 年 4 月 2020年 5月 户 数： 522 户。 一房 5 户，两房 117 户，三房 36 户，三房 260 户，四房 102 户 销售状况： 销售率 99% 点 评： 规模社区、黄金地段、品牌开发商、高工程质量、高水平物业服务，驻马店最受欢迎物业；只在规划水平和景观规模上略低于森林半岛。 臵地华庭 占 地： 85 亩 开 发 商： 河南省臵地房地产集团有限公司 Page 21 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奋┆创┆未┆来┆ 建筑面积： 16 ㎡ 容 积 率： 均 价： 1700 元 /平米 户 数： 100 套。 三室 54 套，四室 36 套，复式 10 套。 销 售 率： 95% 销售日期： 2020 年 6 月 2020年 5月 19日 点 评： 品牌开发商、板式高层、价格、高工程质量、高水平物业服务； 小 结 : 1)从产品角度来说，驻马店高品质楼盘开发处于起步阶段，目前开发水平较高的楼盘森林半岛、臵地广场、臵地华庭、翡翠城等项目，而臵地广场、臵地华庭、翡翠城已经销售殆尽，现仅有森林半岛处于热销期并仍有土地存量，高端市场竞争薄弱。 2)县乡购房者比例非常大，部分楼盘的地市消费比例达到 50%以 上，规模化的中高档楼盘受到购房者尤其是县乡购房者青睐，需求旺盛，销售形势良好。 为了更深入了解客户对于房地产的实际需求，我们采用问卷调查的形式，对 1006 名客户进行了调查。 根据项目情况，问卷调查所选客户。