香港上市房产企业项目公司b管理手册b

香港上市房产企业项目公司b管理手册b内容摘要：

容 ：关注楼盘及社区建设，不断提升楼盘形象，营造社区品牌。 工作指引 ：房地产市场的激烈竞争，促使我们的产品必须不断进步，否则难以致胜，因此，对于楼宇的户型选择、园林建筑风格、平面布局、装修标准等必须保持对市场反映的密切关注度，并经常吸、听 取销售一线人员的意见，收集客户的反馈信息，在新推楼宇规划设计阶段为集团领导决策及规划设计部门提供参考依据。 随着社会经济不断发展，消费者的消费心理需求也不断提高，房地产市场的成熟发展，也带来了产品的同质化倾向，因此，房地产市场现在和未来的竞争都将是产品附加值的竞争，我们只有从售后服务、社区文化建设方面着手，提高楼盘的附加值，以赢得更多的客户，从而不断提升公司的品牌价值。 工作内容 ：加强与小区物业管理部门的沟通联系，共同维护社区品牌形象。 工作指引 ：对于小区公共设施的管理， 如：停车场、会所、商铺、道路清洁、治安维护等要与物业管理部门达成共识，互相支持、配合；对社区的文化活动，老人、儿童活动，以及住户的节日慰问工作予以大力支持。 对业主的投诉互相反馈，及时疏通、解决；对于小区业主房屋和小区公共设施设备的维修工作，在保修期里做到及时维修，在保修期外必要时也要提供技术和人力上的支持。 遇到重大突发事件，更是责无旁贷，全力配合解决。 楼盘的开发是一个持续性的过程，物业管理是售后服务体现的最重要部分，将在相当长一段时间里影响着楼盘的价值和公司的品牌形象，因此，与小区物业管理部门的相互理解、 配合和支持至关重要。 副总经理 或总经理助理 (主管工程、设计 ) 职责： 协助总经理对公司进行全面管理，主管工程、设计方面的工作。 工作内容： 协助总经理对公司进行全面管理，跟踪落实总经理下达的任务和指示。 主管工程及设计方面的工作。 流程： 总经理与集团经营班子签署责任书 总经理根据分管项目将有关指标与副总经理挂钩 落实工作 工作指引： 做好总经理的好帮手，替总经理分忧解难。 工作内容： 负责协调与集团总工室、审核部等部门以 及 XXXX 设计公司、XXXX 总承包公司的关系，传达和落实下达的工程建设任务。 工作指引： 项目公司作为集团的对外窗口和任务下达的具体操作和执行部门，各项工作的开展需要各兄弟单位的支持与配合，定期与各相关单位沟通，工作存在问题时充分协商，消除误会与隔阂。 工作内容 : 依据目标管理责任书的有关指标，分阶段对公司楼宇设计、楼宇施工等方面的工作做出计划 ,并组织实施。 流程： 根据年度目标管理责任书 制定年度工作计划 制定各分项、各阶段计划 落实责任 人 组织实施 定期检查、调整 工作指引 : 工程建设管理主要包括设计与施工管理 ,必须协调好出图与施工进度 ,施工进度与工程质量的关系。 能根据责任书的要求制定详细的年度工作计划，并落实各项工作的责任人，对需集团协调解决的问题应及时提出。 工作内容： 审定签发工程通知单及其他有关工程方面的文件资料。 流程： 工程监理制作文件资料 工程经理审核 审核签发 工作指引： 对各项工作的进展要了如指掌 工作内容： 与施工单位保 持良好的合作关系，监督协调施工单位的建筑施工工作，保证工程进度及施工质量。 工作指引： 要充分沟通与协调 工作内容： 跟进客户有关楼房质量的投诉 ,处理楼房的装饰、修改工作。 流程： 客户投诉 落实修改 检查结果 反馈 工作指引： 一般工程 2 周内完成，重大工程视情况决定。 工作内容： 按集团考核制度做好对员工的考核工作。 流程 :员工自评 部门经理复核 副总经理审定 总经理审批 量化标准及奖罚细则： 客观评价 ,每月月底 27 日前提交 ,延迟扣 5 分。 工作指引 :参考集团有关考核制度。 工作内容： 跟踪公司开发过程，关注公司小区配套设施的建设，协助总经理处理与政府有关部门的联系与沟通。 流程： 根据公司开发计划 提前安排工程、设计部门开展相关工作 根据实际需要协助处理与政府有关部门的联系与沟通 验收或移交 工作指引： 对项目的总体开发进度要心中有数，各项工作应提前落实，保证合理的开发进度。 工作内容： 完成总经理交办的其他工作事项。 办公室主任 工作职责： 在总经理的领导下，主持办公室全面管理工作，协调公司日常的行政管理工作，协助总公司行政人事部进行人事管理工作，经常沟通与各部门的联系，及时向领导反馈有关情况，掌握公司发展动态，为领导出谋献策。 工作内容： 根据正、副总经理的指示精神草拟公司的各种公文，以及公司年度工作计划和年终工作总结，并把好文字关，初审其他员工草拟的公文。 流程： 草拟文件 领导审核 修改 文员打印、编号 总经理签发 资料员发文 要求各部门提交工作计划、工作总结（ 11 月底） 汇总、调整（ 12 月初） 总经理审阅 文员修改、打印 总经理签发 其他员工草拟文件 文员打印 初审 修改后交总经理审阅 文员修改、打印 总经理签发 工作指引： 发文符合集团《收发文管理制度》、《国家行政机关公文处理办法》的有关要求，并在合理的时限内（一般为半个工作日）提交，公文 的文种、格式、文字、发送范围不出差错。 正确把握领导的指示精神，用词准确、简练，年度工作计划、工作总结要符合实际情况。 集团公司内部发文（包括康景物业公司）可由总经理在文件末尾签名发送，对外发文必须改公章，盖章流程见第五章。 工程部发文无须经办公室审核，只需主管工程副总签发即可。 工作内容： 对收文提出拟办意见。 流程： 提出拟办意见（ 1 小时内） 资料员按拟办意见交文员交资料员收文登记 总经理阅 转其它部门或存档 资料员转其他部门或存档 工作指引： 如有关文件只涉及某一部门的具体业务则直接转交各部门，涉及全局性的工作或重大事件则应在文件阅办单 (B11)上提出拟办意见，交总经理阅知或批示。 工作内容： 不断规范公司各项管理工作，并检查督促本公司各部门严格执行有关规章、制度。 流程： 根据项目公司现状或发展需要 草拟有关制度 征求有关部门意见 总 经理审定 修改 总经理签发 项目公司执行 集团下发规章制度、国家法律法规 根据总经理要求组织相关人员学习 检查执行情况 向总经理汇报执行情况 工作指引： 作为行政部门，必须对政府各项有关法律法规，集团规章制度有总体了解，并保存相应文本，对其重点、要点也要有一定了解，当发现集团有关部门规定与现实工作情况不一致时应向有关部门反映。 在制度执行方面要以身作则。 法规的学习是培训的主要内容之一。 工作内容： 组织召开公司业务例会，接总经理命令 组织召开其它业务会议，对会议的重要工作部署的贯彻落实情况进行督促、检查、催办。 流程： 落实会议场地及准备工作 发会议通知或口头通知 安排文员做会议记录 会议召开 文员做会议纪要 总经理审核 发各参会单位，内部参会人员传阅 根据会议做出的工作部署进行督促、检查、催办，必要时向总经理汇报 工作指引： 应提前 23 天通知参会人员有关事项，项目公司例会应形成制度，一般为双周周一下午 3 点。 工作内容： 制定本部门周工作汇总表和月工作总结，督促各部门按时提交公司的周工作汇总表和月工作总结。 流程： 根据实际工作需要制定办公室下周工作计划，根据本月工作情况制定工作总结 交文员打印 要求文员收集其他部门计划、总结 交总经理签发 工作指引： 每周五中午前交工作计划，每月月底（ 28 日）前交工作总结，每月总结可以根据当月各周的周计划完成情况制定。 工作内容： 协助总经理组织员工业务培训，不断提高员工的业务水平。 流程： 根据工作需要制定培训计划 咨询各部门意见 制定项目公司年度培训计划 总经理审阅 修改 安排落实 总结培训成果 领导临时要求培训 落实场地、讲师 培训通知 开始培训 邀请讲师 落实场地 培训通知 开始培训 工作指引： 如果培训计划的实施需集团统一安排或协助开展，应提前支会有关部门，涉及费用的年初应制定预算。 工作内容： 跟踪公司综合验收过程，关注公司小区配套设施的建设，根据 总经理的要求，协助处理与政府有关部门的联系与沟通。 流程： 根据综合验收工作计划表 与政府有关职能部门、综合验收小组等有关部门保持联系 提供协助或支持 要求公司其他部门予以配合或落实相应工作 了解小区公建配套情况 跟进需移交公建配套的建设情况 与相关政府部门联系了解对方要求 办理公建配套移交会签了解公司领导意图 公建配套建设验收完毕移交 签署移交协议或验收手续，并知会综合验收小组 工作指引： 经常保持联 系与沟通，存在较为难以解决的问题交上级领导协调解决；熟悉广州市建委穗建开 [1999]118 号文件《关于房地产开发建设项目竣工综合验收管理工作的通知》、广州市人民政府令第 16 号《广州市住宅小区竣工综合验收管理办法》，文化教育、行政管理等属无偿移交的公建配套，例如幼儿园、中小学、居委会、环卫站派出所等，卫生院、邮政局等按成本价移交。 公建配套的报建工作由跟踪设计主管跟进，集团开发部负责落实，施工质量管理，进度管理，协调工作由工程部负责，验收工作由集团开发部或施工单位负责（施工合同有规定的），由工程部跟进。 工作内容： 处理突发事件 流程： 控制事态现场 了解事态真相 （一般问题）制定解决方案 处理完毕 按领导指示制定方案 （重大问题）向上级汇报请示处理方案 工作指引： 处理突发事件要有理、有力、有节，控制事态不继续发展，然后妥善处理，跟踪问题的解决，在合理的期限内完成。 工作内容： 做好投诉业主接待工作，协调各部门处理好业主的投诉。 流程： 业主投诉 作记录 交相关部门办理 向业主 反馈，无法解决的应做好解释工作 每周五填写《投诉登记表》 (B12)交客户服务中心 工作指引： 处理业主投诉时要按公司统一口径，重大问题向领导反映，并请法律顾问室参与。 工作内容： 组织员工举办各种有益的娱乐、体育、旅游活动。 流程： 年初制定费用预算 适时组织活动 总结活动效果、报销费用 工作指引： 适当的、有益的活动可舒缓员工的工作压力，应根据实际情况及年度预算合理安排 ,体育运动每周可组织一次，旅游每年组织一次，其它活动视情况而定。 工作内容： 按集团制度对本部门员工进行考核。 流程 : 本部门员工在《月度工作计划与绩效考核表》（ B13）上填写下月工作计划 调整 员工保存 月底自评 复核（每月 27 日前提交） 总经理审定 工作指引 :参考集团有关考核制度。 工作内容： 办理所开发楼盘的门牌报批（在下列资料齐全时开始办理，必须在办理永久供电、供水协议前办妥）。 流程 :填写《申请门牌呈 批表》（ B14），附上所需资料 交派出所专区民警 专区民警及区公安分局户籍科现场查看 批复 所需资料包括：《建设用地批准书》，《商品房预售许可证》，《建设用地规划许可证》，《地名办命名书》（路名），《建设工程规划许可证》，《施工许可证》，小区总平面图。 工作指引 :对小区门牌的编排要清楚，一般《申请门牌呈批表》上要注明申请的门牌号码，为方便销售，小区首层商铺尽量申请多几个门牌。 工作内容： 办理所开发楼盘的通邮报批。 流程 : 办理《信报箱（群）维护服务协议》会签（交楼前三个月前） 填写《通邮申报表》、《安装标准信箱委托书》连同《信报箱（群）维护服务协议》交邮政投递部（交楼前两个月） 邮政部门现场查看，将盖好双方公章的《信报箱（群）维护服务协议》交回 办理请款（交楼前 45 天付款给邮政部门） 安装信箱处装修完可以进场安装时进场安装 领取通邮批复，信箱钥匙 注：上述表格可先向邮政部门索取。 工作指引 :对小区门牌、户数及其分布要熟悉，标准信箱 100 元 /个，必须由邮政部门统一安 装后才可以办理通邮，如果小区有邮政网点配套还必须办理配套移交后方可办理通邮。 工作内容： 与物业公司。