项目包装及推广策划报告案例

项目包装及推广策划报告案例内容摘要：

（ 2）属于临时铺面，给经营户造成不良影响。 （ 3）生活配套设施不全面，给经营户带来不便。 （ 4）市场经营重心更侧重于汽车。 重庆隆鑫汽摩中心 市场仍旧具有一定的知名度。 （ 1）交通不太方便，物流渠道大打折扣。 （ 2）配套设施不全，不能提供大面积的库房。 （ 3）后期管理不善。 （ 4）布局不合理，进出不便 大泽置业 项目包装及推广策划报告 20 %%%%%%%%%0% 45% 90%交通人气商铺租金商铺管理政策物流区域内的同行竞争状况经营种类的回报率商铺风格、档次铺位大小 经营者对目前市场最不满意的地方是“租金高”，除租金高外，外滩的经营者认为该市场的环境不好、管理不善；隆鑫机电城的经营者认为该市场的配套不全，管理也不完善。 %% % % %0%15%30%45%60%75%租金高 管理不善 配套不全 环境不好 位置不好 本项目的推广诉求点应在对项目的分析、市场的充分把握及了解目标客户所需的基础上，找出市场空白点和发展趋势，有针对性的进行卖点诉求。 产品优势 （ 1）地理条件：良好的地理位置，趋于成熟的道路交通，完善的物流配套，都成为中国西部现在摩配城的主要卖点之一。 （ 2）产品规划：无论从科学的整体规划，还是符合客户需求的产品细节，以及前瞻市场发展趋势的创新设计，都无时无刻不体现着本项目的一流品质与市场高度。 （ 3）专业配套：车库、仓库的配套体量足以满足中国西部现代摩配城的需要，这也是大泽置业 项目包装及推广策划报告 21 作为一个专业市场的必然发展趋势。 （ 4）商务、生活配套：完善的商务与生活配套为经营者和客商提供便利，节约资金与时间成本。 （ 5）城市标志：中国西部现代摩配城将成西部乃至整个中国的 摩配专业市场代表之一，是重庆重要的城市标志之一，经济与社会效应巨大。 （ 6）企业品牌：聚信集团的实力证明成为本项目的成功保障之一，同时本项目的成功也帮助聚信集团的品牌形象建立与维护。 品牌效应为主要卖点之一。 优惠条件 租金与市场的高性价比是本项目推广的主要诉求点之一。 除租金价格符合市场需求之外，优惠条件的提供也将成为吸引客户的主要手段，包括租金、税收、管理费的减免、信息平台的免费开发等。 发展前景 综合对本项目综合卖点的提炼，为客户铺开一幅发展前景图，项目巨大的发展潜力成为推广诉求重点之一。 （三）价格政策 %%%%%%%0%20%40%30元以下 3040元 4150元 5160元 6180元 81100元 100元+ 通过前期摩配市场租金价格的调研分析得知，目前摩配市场的租金集中在 3060 元 /平米之间，其中租金在 30－ 50 元 /平方米的最多，占 %。 老顶坡的租金多为 30－ 50 元 /平方米；外滩的租金相对较高，多在 40－ 60 元 /平方米；隆鑫机电城的租金最低，多为 30 元 /平方米以下。 结合市场情况与本项目特征，建议作为第一阶段工作实施的招商单位租金套内均价如大泽置业 项目包装及推广策划报告 22 下： 物业形态 联排店面 大卖场（ 18174 m2） 综合楼 1F 2F 3F 租金均价（元 /m2/月） 45 35 20 15 40 面积（ m2） 6058 6058 6058 租金小计（元 /月） 万 万 万 租金总额 213 万元 /月 ★ 建议 大卖场内的 30%用做自营，每层楼均设自营单位；卖场三楼用做摩托车发展文化馆，用以成列、展示摩托车的发展史，同时该层兼具会展中心的功能，利用顶层的特色带动大卖场的中间楼层。 大卖场内部由于划分单位面积大小不同，其租金价格可根据具体商铺面积进行调整。 为有效避免综 合楼日后经营过程中的功能混杂，从而降低项目档次，与定位脱节，带来负面影响，建议综合楼的功能单一化，成为纯办公区。 （四）付款方式、折扣 租金付款方式应避免烦琐，建议可采用一次性交付租金至少半年的方式；针对选择商铺面积较大的商家，其租金可享一定的折扣，视具体情况而定。 （五）阶段促销策略 蓄势期 （ 1）新闻炒作拉开序幕：策划具有新闻价值的新闻，使项目成为社会关注焦点。 一般保持每月 12 次炒作，各营销节点可适当增加频次，并辅以短新闻，以新闻性广告获得持续关注。 （ 2）软广告造势获得持续关注：于报纸媒体上 多角度、多侧面，系统、深入地展现“中国西部现代摩配城”，重点以项目卖点切入，直击目标商家需求；软广告发布市场卖点，推大泽置业 项目包装及推广策划报告 23 出开盘前的优惠政策，积累目标客户，为开盘蓄势。 （ 3）硬广告树立形象：认购及开盘前期节点，硬广告发布认购信息及开盘信息。 晨报、时报等主流媒体与辅助媒体结合。 （ 4）现场包装：售房部、样板区、工地现场的包装过程成为项目宣传手段之一，扩大实物影响力。 （ 5）公关及促销活动：亮相、认购、开盘准备等重要节点可执行公关及促销活动。 如摩托车相关赛事、产品发布会、“日进百金”计划、公益活动、节假日促销等。 （ 6）路牌广告：至少 4 个大型 T 型广告牌，分别扼守于五黄路转盘与重庆高速路口位置，充分利用口岸效应，抢占终端消费者。 （ 7）灯箱：在通往项目的主要干道上可设施灯箱广告，延长广告效应时间。 开盘期 项目亮相后，针对目标客户群应展开持续不断的形象丰满攻势，使项目信息更加明确化，促使前期积累的客户尽快下叉，帮助潜在客户明朗化，实现阶段目标。 （ 1）硬广告：引爆招商热潮。 以开盘活动及强势广告烘托项目闪亮面市。 重点从产品的专业性及区域规划营造价值感。 （ 2）开盘活动：利用此期间个性开盘活动，如摩托车特技表演、重庆 摩配论坛等大势活动推广市场，达到较好的招商与宣传效果。 （ 3）辅以开盘期间铺王拍卖、看铺有礼及购铺优惠等促销活动吸引客户。 持销期 此期间媒体投入适当减少，主要以特色活动促销为主。 经过 3 个多月的开盘期之后，已有一定的商家签约并积累部分后续客户。 此阶段应开始充分利用业主资源，推出“老客户带新客户”活动。 促销期 利用节假日或房交会等时间节点形成促销旺期。 例如继续推行“老客户带新客户”优惠活动，对新老客户实行双向奖励，以刺激带动效应；优惠幅度加大等促销手段进一步吸引客户关注，传播楼盘口碑效应。 大泽置业 项目包装及推广策划报告 24 尾盘期 此期间媒体投入较少，主要以自然招商为主。 此时所剩的数量已不多且商铺位置相对较差，可针对这部分商铺推出特殊优惠，顺利完成销售。 （六）项目招商单位控制 本市场分为整车与配件两大主题，其中配件主题按照功能划分为发动机及配件、传动与行走及操纵系统配件、电器仪表与通用件、保养装饰等用品四大区域。 分 期 开盘期 持销期 促销期 尾盘期 整车区 60% 15% 20% 5% 配件区 60% 10% 20% 10% （七）广告宣传计划 媒体选择 整车 / 部分配件 配件 保养装饰 传动与行走 及操纵系统配件 发动机及配件 电器仪表与通用件 大泽置业 项目包装及推广策划报告 25 主流媒体 辅助 媒体 其他媒体 重庆晨报 重庆时报 重庆商报 户外广告牌 车身广告 夹报 DM 单 其他报媒 网络广告 电视广告 其他 媒体投放计划 （八）推广活动计划 ◆ 目的 通过制造注意力和话题进行项目形象宣传，提高知名度与美誉度，同时充分利用客户的口碑实现连动效应；塑造项目形象，提升发展商的品牌内涵。 ◆活动计划 蓄势期 ● 商家座谈会暨产品推介会 ● “变钱行动”：开盘前交纳认购诚意金（小定） 5000 元抵开盘后的 10000 元的大定 ● 摩托车比赛（如技巧、速度等） 开盘期 ● 开盘剪彩 仪式、摩托车特技表演等 阶段 时段 媒体 目的 主题 投放比例 蓄势期 6 个月 报媒、户外 提高项目知名度，建立客户信心，积累商家 告知项目情况与开盘信息 30% 开盘期 3 个月 报媒、户外、车身 重新吸引客户注意、引发第一轮招商热潮 开盘信息与成果展示 20% 持销期 3 个月 报媒、夹报、 DM单等 持续开盘热销效应 宣传项目情况 15% 促销期 3 个月 报媒、车身、夹报、 DM 单等 掀起第二轮招商热潮 宣传项目优势与优惠政策 25% 尾盘期 3 个月 夹报、 DM 单 消化剩余商铺，顺利完成项目销售 宣传项目优势与优惠政策 10% 大泽置业 项目包装及推广策划报告 26 ● 开展现场抽奖活动 持销期 ● 节假日促销活动，如礼包大赠送。 ● “老带新”活动：通过已购买本项目商铺的老客户介绍而来的新客户，两者同时享受免除半年物管费（市场统一优惠以外的优惠）的优惠政策，突出双向优惠，促进销售。 促销期 ● 利用节日促销活动，如路演等，召集更多的商气、人气，促进销售。 ● 产品推介会、行业论坛等 ● 继续推出“老带新”等特色促销活动 尾盘期 ● 针对意向客户适当价格优惠 ★活动执行方案将在各阶段专项制定。 （九）推广费用预算 项目 内容 规格 /内容 单价 数量 金额（万元） 备注 媒 体 推 广 报媒广告 晨报、时报或其他 100 具体媒体计划将在营销推广工作开展前根据市场情况分阶段制定。 DM 单派发 20 元 /天 /人 20200 份 专人、选点选时派发 夹报 晨报或其他 元 /份 10000 份 户外广告 300m2 左右 30 万 /年 4 个 /年 120 不含电费 车身 中级车 13 万 /辆 /年 10 辆 /半年 65 （非）空调车， 制作费 9000 元 /辆 其他 5 小计 万元 活 开盘仪式 剪彩仪式、摩托车特技表演等 4000 元 /场 1 次 大泽置业 项目包装及推广策划报告 27 动 推 广 摩托车赛事 30 产品推介会 举办地点：酒店会议厅 内容：产品推介、业主交流 1 万 /次 1 次 1 业主论坛 举办地点：酒店会议厅 内容：行业探讨与商家交流 1 万 /次 1 次 1 招商阶段举行 促销活动 节假日促销 活动计划方案将在各推广阶段专项制定。 其他 小计 不可预计费用 5 万元 合计 332 万元 三、销售均价建议 （一）阶段均价建议 第一阶 段作为招商阶段，不实行销售行为，但在租赁过程中持续积累购买客户，为第二阶段蓄势待发；第二阶段即开盘面市，其销售均价结合市场与其他可比项目综合分析制定，该阶段实为市场试探期，开盘价不宜过高，应保证符合市场价格范围的前提下，为第三阶段预留价格上扬的空间；第三阶段的价格策略在前两个阶段的执行下已经有了市场基础，低开高走的售价趋势也被市场接受，实现商业地产价值最大化。 阶段 阶段描述 套内均价（元 /m2） 第一阶段 招商期 —— 第二阶段 市场试探期 联排店面 7000 大卖场 4200 综合楼 4000 第三阶段 销售期 联排店面 7500 大卖场 4200 综合楼 4000 备 注 阶段销售均价的制定需根据届时市场情况调整并论证。 大泽置业 项目包装及推广策划报告 28 （二）分区均价建议 区域划分 分区描述 销售均价（元 /m2） 备注 联排店面 等级一 8000 商铺等级以位置、交通、开间进深比、面积等要素作为划分标准。 等级二 7500 等级三 7000 大卖场 1F 6000 2F 3500 3F 3000 综合楼 —— 4000 根据景观、朝向、面积、楼层等要素作为一 房一价的制定标准。