集团物业维修管理办法

集团物业维修管理办法内容摘要：

求。 四 、工程竣工办理物业移交时，由地产公司工程部组织召开物业移交专题会并明确后期维修管理权责。 并在预验收前组织签 订三方维修协议。 五 、地产公司客 服 部每月编写业主投诉分析报告并报集团工程管理部和营销管理部备案。 六 、客 服 部每半年组织本地产公司设计部针对业主提出的设计方面的问题进行总结讨论。 七 、负责对补位维修费用的审定和及时支付，负责对施工单位质保金的扣款处理，保证合理合法。 （今后新开工项目逐步实现由物管公司全权负责对施工单位质保金的管理） 八 、负责重大或疑难质量问题的界定并协助物管公司进行处理。 第五条 集团工程管理部、营销管理部的职责 一 、在物业的交接过程中，由工程管理部进行协助和指导，并督促地产 公司指导好物管公司完善竣工物业的档案资料管理体系的建立，物业交接和质保情况统计的相关管理工作；并对物业与地产公司移交过程中的分岐仲裁。 二 、组织和参加地产公司和物管公司的物业维修及物业管理讨论会，协助物管公司和地产公司总结和提高物业维保水平。 第 三 章 细则 第六条 物业接管与维修 一 、施工单位对其承包的工作范围在维修期内承担维保责任（保修期按建筑工程施工合同约定执行），物管公司代表所辖地产公司对工程承包人质量保修事宜进行管理。 二 、项目（单位）工程在向业主交房前 60 天，由监理机构组织工程部和物管公司按分户验 收制度要求对移交物业完成验收，并及时将该工程分户质量检验档案提交物管公司，由物管公司在向业主交房前 45天，组织相关人员完成对移交物业的复检，并将最终验收结果形成书面记录，及时反馈给地产公司，由地产公司在向业主交房前 30 天完成整改。 物管公司模拟业主进行验房，所有工作地产公司必须在集团验收前完成整改。 三 、竣工物业的相关设备、设施应在竣工综合验收前完成安装工作（业主户内可视对讲设备的安装时间，可根据业主要求，灵活控制），相关试验及调试工作必须在向业主交房前完成，物管公司根据集团物业交付标准，验收合格后，移交物管 公司。 四 、物业管理公司在房屋建筑及设施接管前的预检中，必须严格按照有关现行规范和集团分户检验标准对所有房间、设备、 设施进行逐项检验，所发现的质量缺陷，由物业管理公司管理处书面提出质量缺陷清单，交由地产公司项目工程部组织工程承包人及时整改和完善。 物管公司在确认物业符合工程施工质量验收规范和集团分户检验标准后，在向业主交房前 10天内完善签字接管手续，并履行物业管理职责。 不符合要求物管可以拒绝接管。 五 、 物业移交前地产公司要组织物管公司、施工单位共同召开移交专题会，向施工单位强调维修及时性、物管公司的权利和要求 以及启动补位维修的原则等、物管公司应介绍质保金管理及返还程序、业主报事后维修的组织、维修管理办法等。 六 、物业接管的必要条件： (一 ）地产公司、施工单位、物管公司完成三方协议的签订； （ 二 ）施工单位的专业维修队必须成立。 以确保交房后三个月内维修人员的稳定和专业性，同时为确保业主工程质量投诉处理的维修质量和及时性，物管公司自身应在交房前成立维修队（维修队逐渐应形成具备独立维修资质的主体，为今后物管直接负责维保期的管理奠定基础），并在物管公司工程部经理下配备 2 名专业能力较强的维修管理人员。 七 、物管公司正式接管 房屋建筑及附属设施后，在保修期内出现的质量缺陷，遇紧急情况（如：给排水管爆裂、电器故障、业主强烈要求立即整改而施工单位无法按时到达现场处理等）由物管公司代替工程承包人立即实施处理；遇紧急情况，由物管公司通知工程承包人到场处理。 承包人在接到物管公司的传真或电话通知后 12 小时内必须赶到现场，按照物管公司的统一规定和安排，在合理时间内维修完毕。 承包人参加维修的人员应该经过必要的培训和相对固定，并遵守物管公司维修人员上门服务行为规范；维修处理的结果必须符合施工验收规范和用户正常使用的要求。 八 、承包人在接到物管公司 的电话、传真或电子邮件等通知后 12 小时内不能及时赶到现场，或不能按照物管公司统一安排和规定进行修理，或修理结果不符合施工验收规范和用户正常使用的要求时，物管公司或地产公司补位维修队可代替工程承包人实施修理。 九 、如果同一部位质量缺陷经承包人修理后再次发生，物管公司采用电话、传真或电子邮件等通知承包人 12小时内赶到现场核实。 且无论其是否在规定时限内赶到现场，均由物管公司或地 产公司补位维修队代替工程承包人实施修理，以确保业主利益及品牌美誉度。 十 、对通知承包人方式的要求： （ 一 ）自本 办法 印发之日起的项目，在相 关保修协议中应明确采取的通知方式，并要求承包人在协议中明确电话号码、传真号、邮箱等；若号码有变，应要求承包人书面通知地产或物管公司。 （ 二 ）地产或物管公司通知承包人时，必须作好证据留底并严格保管，直至与承包人办理完毕退还质保金的结算工作后方可销毁。 十一 、为保证补位维修的正常工作和资金周转，地产公司可预付一定启动或周转资金（每个项目不低于 10 万元），每月维修队负责人凭预算表、确认书、相关票据和费用清单等到地产公司财务部报账。 第七条 质量缺陷责任划分 一 、业主接房后房屋建筑及附属设施出现的质量缺陷，由物管公司、业主、和承包人共同明确责任。 二 、当业主对质量缺陷责任划分不认可时，由地产公司负责协调；当承包人不认可时，由物管公司进行判定，若属重大质量问题或疑难问题可通过地产公司工程部进行仲裁，必要时可以通过诉讼途径解决。 三 、共用设备、设施在质保期内的质量缺陷由供货方或生产厂家按约定事项维保，质保期严格按建筑工程施工合同约定执行，保证质保金的正常使用。 第八条 补位维修队的管理 一 、在时间允许的情况下，质量缺陷处理前，必须由相关专业人员编制维修方案和费用预算； 在紧急情况下，可以先行处理，再追补费用预算。 二 、在质量缺陷修理过程中，必须由管理处指定专人对薄弱环节、重要部位及隐蔽工程等进行检查验收取证，并且办理书面确认手续，已经入住的还必须有业主签字认可；维修完成后严格按照施工验收规范的要求进行查验，对有防水要求的必须作关水或淋水检验，再签字认可，已经入住的也必须有业主签字认可。 三 、每次维修完成应有验收记录，应有业主签字认可的说明和对维修质量、及时性评价的得分。 物管公司维修负责人为维修 及时性和维修质量的第一责任人，维修各级管理人员的绩效工资必须与维修及时性和维修质 量挂钩，维修质量合格率按相关考核制度执行；未入住业主无法前来签字的情况下，可由物管工程主管予以签字确认。 四 、重大和疑难质量缺陷的处理方案，必须报地产公司审批备案，在实施过程中，地产公司派专业人员作必要的技术指导。 五 、补位维修队应引进专业骨干人员、配置必要的维修设备和设施（如防水、疏通等方面），并且编制维修采用特殊材料的使用手册。 第九条 维修及赔偿费用结算 一 、在房屋建筑及附属设施保修期间内，物管公司或地产公司代替工程承包人实施质量缺陷处理产生的人工、机械、材料及相关税费等实际费用，必须提供《质量缺陷报 事记录》、《质量缺陷处理验收记录》、维修方案、费用预算及有关票据和费用清单，地产公司核价按零星采购、用工原则进行： 单项 /单次维修费 [2 万元（含）以下 ]的审批流程为：维修经办人填写维修费用清单→维修队负责人审核→项目物管处主任审核→物管公司审批 [工程部经理→工程总监→总经理→财务部（备案） ]→补位维修队实施。 （由物管自行完善审批权责和流程，其费用审批接受审计） 单项 /单次维修费（ 2 万元以上）的审批流程为：维修经办人填写维修费用清单→维修队负责人审核→项目物管处主任审核→地产公司 [工程部经理→工程总监→客户 部→财务部（备案） ]→补位维修队实施。 二 、由于房屋建筑及附属设施质量缺陷导致的业主索赔，不属于业主责任的，赔偿金额在 5000元（含）以内的，由物管公司代替所辖地产公司处理赔偿事务，赔偿处理结果交所辖地产公司客户服部备案；赔偿金额在 5000元以上，在管理处负责人处理未果的情况下，将处理情况以书面形式报所辖地产公司客户服务部负责处理赔偿事务，物管公司配合。 属于承包人责任产生的赔偿，赔偿金额度由地产客服部（组）和物管公司在承包人和业主之间协调解决。 当协调不能达成一致时，以客户服务部的意见为准，由地产公司直接在承 包人质量保证金中扣除实际赔偿金额。 三 、 因房屋建筑及附属设施的质量缺陷与业主产生纠纷，由地产公司协助物管公司进行解决；属于承包人责任的，产生的费 用由地产公司（已签订三方协议的项目由物管公司）在其工程质量保证金中扣除；影响项目品牌和企业品牌等时，由地产公司（已签订三方协议的项目由物管公司）向承包人索赔。 四、 在房屋建筑及附属设施保修期内，物管公司或地产公司代替工程承包人实施质量缺陷处理的费用： （ 一 ）属于紧急情况，工程承包人确实无法及时到达现场处理的，按照实际发生的费用收取；属于同一部位质量缺陷经承包人修理 后再次产生发生质量缺陷而发生的费用，按照实际发生费用的 倍收取。 （ 二 ）属于承包人在接到物管公司的传真和（或）电话通知12 小时内不能及时赶到现场、或不能按照物管公司的统一安排和规定进行修理、或修理结果不符合施工验收规范和用户正常使用要求等情况，一律按照实际发生费用的 2 倍收取。 五 、当工程承包人预留的质量保证金额，不足以支付由其责任原因而产生的赔偿费用和物管公司代行维修收取的费用时，先由地产公司（新开工项目由物管公司）承担费用，后由地产公司（已签订三方协议的项目由物管公司）负责向工程承包人索赔。