最新物业管理实务案例分析参考资料

最新物业管理实务案例分析参考资料内容摘要：

，巡视、检查、实验和测试要制定计划，要有专人进行，要有记录，发现隐患 要有整改方案和时限。 2． 消防演习是测试消防设备的有效手段，它不仅能全面测试消防设备的运行情况，发现错误和隐患，还可以训练操作人员避免实际发生火警时由于紧张而产生错误的判断和操作失当。 【案例十六、 130 】 电梯系统 某小区因设施设备管理人员流动频繁，未能提供良好的设施设备、特别是 电梯 系统 的管理服务，常常出现 电梯 事故，导致业主不满，也令物业公司领导大伤脑筋。 你认为，该公司应在哪些方面入手，以提高 电梯 管理服务水平。 1．按照电梯管理需要 配备专业电梯 管理人员 ，所有从事电梯管理的人员都要持有国家或地方有关管理部 门认可的上岗资格证书。 2． 根据电梯制造厂家提供的 图纸资料、技术性能指标 和维修保养说明，制定电梯安全运行和维修保养的规章制度和工作程序。 包括值班安排，操作规程和应急处理，日常巡视、周检、月检内容，大、中修计划和工作程序等。 3． 建立电梯 技术档案 ，将电梯原始技术资料和检测维修资料归类存档，妥善保管。 4． 备齐电梯维修保养所必须的工具、仪器等，以及电梯日常维修保养所常用的零件和消耗品，了解并登记电梯零件供应渠道和各专业技术服务公司。 5． 根据物业的性质和人流物流的特点确定电梯的服务时间和清洁保养时间。 6． 电梯 的用电计量和运 行成本核算 ，以此测算出电梯的使用成本。 7．电梯维护保养或故障停梯均应 通告业主、物业使用人。 8． 将电梯维修保养工作委托给专业公司承担时，要认真审核 承包方 的专业技术水准和专业资格，认真监督合同的执行情况， 定期对 承包方 的服务进行评价。 9． 电梯每年要由政府技术 监督部门进行年检 ， 获得 年检合格证，才能继续使用。 【案例十七、 131 】空调系统 某小区因设施设备管理人员流动频繁，未能提供良好的设施设备、特别是 空调系统 的管理服务，常常出现空调故障事故，导致业主不满，也令物业公司领导大伤脑筋。 你认为，该 公司应在哪些方面入手，以提高中央空调管理服务水平。 1． 配备足够符合要求的 专业技术人员 负责空调系统的管理，并进行阶段性的岗位培训。 2． 建立空调系统技 术档案。 3． 根据空调设备生产厂家和安装单位提供的技术资料和说明书， 制定空调系统运行和保养制度 ，制定大、中、小修计划和测试调整计划。 4． 备齐 空调维修、测试用工具， 准备恰当数量的零配件、润滑油和制冷剂等，建立空调专业维修服务公司和零件供应商档案。 5． 根据物业性质和人流规律等特点，确定每年空调的开停日期和每日的开停时间，以及空调在各个时间的工作状态。 6． 进 行 空调用电用水计量和空调运行成本核算，测算空调收费。 8 7． 在空调设备新装和改装时要重点考虑用电负荷问题和噪音污染问题。 8． 对业主和住户自己安装局部空调时提供技术指导，主要内容有： （ 1）用电负荷的计算和供电线路的匹配； （ 2）安装位置和安装方式的选定，主要考虑空调的工作效率、建筑物外观的美观和统一性、空调安装的安全性及噪声和滴水对环境的影响等内容。 9． 在空调系统停机一段时间（如冬季停机）重新投入运行或空调送暖和送冷交替之前，要对空调系统进行严格细致的检查调整工作，主要内容有： （ 1）对冷冻机的密封部分进 行检查、鉴定和调整； （ 2）清理各管道内的灰尘； （ 3）检查各类测试和指示仪器仪表是否准确并进行调整； （ 4）检查各类泵、水塔等设备是否工作正常； （ 5）检查、清洁和更换各类密封垫、过滤材料，检查冷却水的水质是否合格，检查添加冷媒液和润滑油等。 10． 定期对空调系统进行测试，以便进行相应的调整和改进，使空调系统保持在最佳运行状态。 注意事项 1． 空调系统运行消耗的水、电和其它能源在物业管理公共用水用电和耗能中占有很大比例，空调管理应该把节能运行作为一项重要的工作。 常用的几种节能措施有： （ 1）使用节能程序改 变机器的启动和停止时间，对不同性质的负荷区别对待。 是空调节能的重要手段； （ 2）保证和加强相关管道的保温； （ 3）尽可能消除或减少空调房间内各种干扰源的影响； （ 4）保证冷媒液的恰当用量； （ 5）冷凝水的回收等。 2． 空调系统运行产生的噪声是物业噪声污染的主要来源之一，从物业的总体环境考虑，空调噪声的测量、评估、减小等工作不应被空调管理人员所忽视。 3．中央空调系统是保证建筑物内空气质量的重要设备，应注意恰当地控制新风比例并注意采取隔尘、杀菌和消毒措施。 【案例十八、 164 】 火警 事件的处理 1． 确认 和了 解起火位置、范围和程度。 2．向公安消防机关 报警。 3． 清理 通道，准备 迎接消防车 入场。 4．立即组织现场 人员疏散。 在不危及人身安全的情况下 抢救物资。 5．组织义务消防队。 在保证安全的前提下接近火场，用适当的消防器材 控制火势。 6．及时封 锁现场， 直到有关方面到达为止。 【案例十九、 164 】 燃气泄漏 事件的处理 1．易燃气体泄漏时，应立 即通知燃气公司。 2．抵达现场后，要谨慎行事， 不可使用任何电器 （包括门铃、电话、风扇等）和敲击金属，避免产生火花。 3．立即 打开所有门窗，关闭燃气闸门。 4．情况严重时，应及时 疏散人员。 9 5．如发现有受伤或不适者，应立即 通知医疗急救单位。 6．燃气公司人员到达现场后，应 协助其彻底检查， 消除隐患 【案例二十、 164 】 电梯故障 事件的处理 1．乘客被困电梯时，消防监控室应 仔细观察电梯内 情况，通过对讲系统 询问被困者 并予安慰。 2．立即通知电梯专业人员达 到现场救助被困者。 3．被困者内如有小孩、老人、孕妇或人多供氧不足的须 特别留意 ，必要时请消防人员协助。 4．督促电梯维保单位 全面检查 ，消除隐患。 5．将此次电梯事故 详细记录备案。 【案例二十一、 165 】 噪音侵扰 事件的处理 1．接到噪 音侵扰的投诉或信息后，应立即 派人前往现场查 看。 2．必要时通过技术手段或设备， 确定噪音是否超标。 3．判断噪音侵扰的来源，针对不同噪音源， 采取对应的解决措施。 4．做好与受噪音影响 业主的沟通、解释。 【案二十二、 165 】 电力故障 事件的处理 1．若供电部门 预先通知 大厦 /小区暂时停电，应立即将详细情况和有关文件信息通过广播、张贴通知等方式传递给业主，并安排相应的电工人员值班。 2．若属于 因供电线路故障 ，大厦 /小区紧急停电，有关人员应立即赶到现场，查明确认故障源，立即组织抢修 ；有备用供电线路或自备发电设备的， 应 立即切换供电线路。 3．故障停电时，应立即派人 检查确认电梯内 是否有人，做好应急处理；加强消防和安全防范管理措施，确保不至于因停电而发生异常情况。 4．故障停电时，物业管理单位应 立即通知住户 ，说明有关情况，并 提醒住户 做好必要的准备，防火、防盗等。 5．供电恢复后，应 检查大厦内所有电梯、消防系统、安防系统 的运作情况 【案例二十三、 166 】 高空坠物 事件的处理 1．发生高空坠物后，有关管理人员要 立即赶到现场 ，确定坠物造成的危害情况。 如有伤者，要立即送往医院或 拨打急救电话 ；如造成财物损坏，要保护现场、 拍照取证 并 通知相关人员。 2．尽快 确定坠落物来源。 3．确定坠落物来源后， 及时协调 受损 /受害人员与责任人协商处理。 4．事后应检查和确保项目在恰当位置 张贴 “ 请勿高空抛物 ” 的标识 ，并通过多种 宣传 方式，使业主 自觉遵守社会公德。 【案例二十四、 166 】 交通意外 事件的处理 1．在管理区域内发生交通意外事故，安全主管应 迅速到场处理。 2．有人员受伤应立即送往医院，或 拨打急救电话。 3．如有需要，应对 现场进行拍照 ，保留相关记录。 4．安排专门人员 疏导交通 ，尽可能使事故不影响其他车辆的正常行驶。 5． 协助有关部门 尽快予以处理。 6．事后对管理区域内交通路面情况进行 检查 ， 完善相关交通标识 、减速坡、隔离墩等。 【案例二十五、 166 】 刑事案件 事件的处理 1．物业管理单位或控制中心接到案件通知后，应立即 派有关人员到现场。 2．如证实发生罪案，要立即拨打 110 报警 ，并留守人员和控制现场，直到警方人员到达。 10 3． 禁止任何人 在警方人员到达前 触动现场 任何物品。 4．若有需要， 关闭出入口 ，劝阻住户及 访客暂停出入 ，防止疑犯乘机逃跑。 5． 积极 协助警方 维护现场秩序和调查取证等工作。 其他案例阅读 9 龄童命丧 麦莎 物业担责 30%赔偿 10 万 ............................. 11 安徽：楼顶废物砸伤人 物业公司被判赔 .............................. 12 业主楼顶锻炼坠楼身亡 物业担责 30% .................................. 13 歹徒入户杀人并抢走贵重物品 业主起诉物业公司遭法院驳回 ............. 14 大厦电梯内女子被害 家属状告物业被驳 ............................... 14 小区地下车库是公共设施吗。 ........................................ 15 中国房地产怪现象：业主维权被拘之 8 大案例 .......................... 16 楼下的把楼上的全告了 .............................................. 19。