鲁能领秀城销售部培训手册word(编辑修改稿)

鲁能领秀城销售部培训手册word(编辑修改稿)内容摘要：

认识商圈 商圈范围是商铺吸引顾客的有效空间范围，不同的商铺所辐射的范围截然不同。 理想的商圈是规则的同心圆，但实际上它是由不规则的图形组成的，与行政区划分没有关系。 通常，商圈可以分为 3个层次： 核心商圈――占 50～ 70％的客流量 次级商圈――占 15～ 30％的客流量 边际商圈――占 10％左右的客流量 开发商业地产 所要评估的商圈因素有： 客流－－行人的数量； 车流－－车辆数、车辆类型、交通拥挤程度； 停车设施－－停车场的数量和质量，停车场到商店的距离； 交通条件：大规模公交系统的可获性，新近主要交通防线是否便于送货，公交车数； 商店构成 :商店数量与规模、商店间的互补性，零售的均衡配置； 具体店址：易见性、区域内的布局、营业场地的规模与形状、场地和建筑的状况使用年限； 占用条件：自助或租用条件，劳动和维护费用，税金，区域规划的限制，自愿遵守的规则； 全面评价：商店大体位置，具体店址。 购物中心成为开发热点 截至 2020年底，国内省会以上城市购物中心的总体数量已经超过 300家，其中仅 2020年一年新增的购物中心就达 94 家，占购物中心总量的 ％，达到了一个历史最高点。 从购物中心的规模和人均 GDP来看，当前购物中心有超越合理规模的可能，但结合区域经济发展不平衡的特征，则只能说达成了基本的产品平衡。 目前，上海市共拥有购物中心 35家，位居全国第一位，其购物中心总量占全国的 18％；广州 27家，占全国 13％，居全国第二位；深圳位居第三，拥有购物中心 20家，所占比重为 10％；北京、成都、大连、重庆、武汉的购物中心拥有量均超过 10 家。 上述城市的购物中心数量占全国购物中心总量的72％。 据此看，国内大型城市的购物中心应适当加以控制，而部分二级城市的购物中心还有一定的成长空间和发展潜力。 依据《零售业态分类》的分类标准，按照选址和商圈的不同，购物中心可以分为邻里型、社区型、区 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新 房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 域型、超区域型。 在购物中心各种类型的分布统计中，列于第一位的是超区域购物中心，所占比重达36％，高于区域型购物中心两个百分点，二者合计比例达 70％，共同构成了中国购物中心的主体。 针对目前市场上购物中心的分布结构来看，随着旧城改造、城市外扩、城市化进程的加快，在统一 开发的新兴居住小区和卫星城镇发展适当规模的社区型或邻里型的购物中心将会成为一种趋势。 商圈的构成 类型 覆盖范围 到达时间 邻里型 15公里， 1万 10万人 10分钟以内 社区型 58公里， 10万 30万人 15分钟以内 7万人 区域型 816公里， 30万 50万人 20分钟以内 20万人 超区域型 16公里， 50万人以上 20分钟以上 50万人 从购物中心开发商的构成来看，这是一种商业与地产相融合的产业。 当前，中国购物中心的开发主体主要包括地产商、零售商和投资商，其中地产商占主要位置，其 开发的项目占购物中心总量的 56％。 零售商开发的购物中心在全国的开发总量中占 29％，仅为地产商开发数量的 51％。 不过，中国的大型百货公司大多占据着城市商业最繁华的地段，加之其品牌业已形成广泛的影响力，因此未来中国购物中心的另外一支主要力量将可能来自转型而来的百货公司，并形成零售商与地产商并驾齐驱的发展局面。 全国购物中心发展商类型划分 投资商 零售商 地产商 其他 13％ 29％ 56％ 2％ 商业街和住宅底商成为投资热点 虽然购物中心最为开发商所青睐，但是，从投资者的角度出发却非如此。 根据调查，投资者 最为看重商业氛围、交通条件和经营特色。 所以，超过 60％的投资商对郊区和郊县的商铺兴趣不大。 商业街的商铺是最受投资者青睐的，占了总体的 ％，其次是写字楼和住宅的底商，这代表了资金的流向，也是开发商的指南针。 大部分投资者表示，其能够承受的商铺总价不宜超过 300万元。 近七成的投资者认为总价在 100300万元之间的商铺最容易接受，选择 5099万元之间的投资者占总量的 ％，选择 300万元以上的占 ％。 投资者选择商铺最重要的因素 商铺是否有特点 商圈的聚集效应 交通是否便利 投资者对商业地产的偏好 商业街 % 写字楼和住宅底商 % 社区商铺 % 专业市场 % 购物中心 % 地铁商铺 % 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新 房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 大型商店 % Shopping Mall % 特色商铺 % 据专业部门调查统计，有 ％的开发商看好商业地产的未来前景，其中 ％认为，商业地产开发已经成为市场热点，是房地产开发投资的新增值点，但希望能够有更高的投资回报率。 这是需要各个方面的综合因素来支撑的，管理 模式、经营模式等等对其开发的利润率都有影响，但是，最根本的影响还是在于商业地产所开发的产品定位，这是开发的第一步。 （四）行业相关术语解释 产权证书 产权证书是指 房屋所有权证 和 土地使用权证。 房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。 房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。 使用权房 使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。 公房 公房也称公有住房， 国 有住宅。 它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。 目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。 上述两类房均为使用权房。 不可售公房 不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。 已购公房 已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房 单位产权房 单位产权 房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。 廉租房 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新 房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。 我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。 廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。 私房 私房也称私有住宅，私产住宅。 它是由个人或家庭购买、建造的住宅。 在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。 公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。 二手房 二手房即旧房。 新建的商品房进行第一次交易时为 一手 ，第二次交易则为 二手。 一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手 里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。 期房 期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。 期房在港澳地区称做为买 楼花 ，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。 购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。 而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。 现房 所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段 购买商品房时应签出售合同。 在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。 外销房 外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。 内销房 内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。 准现房 准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工 阶段的房屋。 共同共有房产 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新 房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。 共有房产 共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。 尾房 尾房又称扫尾房。 它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。 一般情况下，当商品住宅的销售量达到 80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。 开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较 严重。 烂尾房 烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。 烂尾 的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。 城市居住区 城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模 30000～ 50000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 居住小区 居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 7000～ 15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地 居住组团 居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模 1000～ 3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。 配建设施 配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。 公共活动中心 公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中 心和组团中心等。 房屋产权 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新 房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各 项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。 建筑小品 建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。 均价 均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。 均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的 不计楼层、朝向，以 2800元／平方米统一价 销售 ，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。 基价 基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。 商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。 起价 起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。 多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。 高层物业，以最低层的销售价为起步价。 房产广告中常表 ?quot。 元／平方米起。