长春市亚泰易林全程方案(编辑修改稿)

长春市亚泰易林全程方案(编辑修改稿)内容摘要：

高级混凝土框架结构，防火设施完全，塑钢门窗 ：①钢筋混凝土框架结构，墙体采用优质砖，外墙墙涂，内墙大白，一 切严格按照国家有关规定②门窗采用高级铝合金③每户有独立水电表，电视、电 话线入户。 二、项目工期： 因前期资金不足，又需要快速回笼资金，因此项目采取分期开发思路。 不但有效 回笼资金而且保证价格上涨。 2020 年 6月长春春季房交会期间开盘 2020 年 6月正式动工 2020 年 4月一期产权酒店及周边商务区完工，该区景观同时完工 2020 年 5月黄金周期间正式对外开放，筹备二期 2020 年 6月二期动工 ，景观随之动工 2020 年 5月全盘完工 三、质量监督方式： 严格按照政府对各项建筑指标的要求进行施工。 项目工程招标过程中严格杜绝集团内部投标 开发商、策划公司、准业主共同监督。 出现违反规定的操作，按照相关制度惩治 第七章 项目可行性分析 一、地块可提升价值判断： 影响楼盘价值提升和价值实现的主要因素 宏观经济、形势政策是较重要的外部因素：房地产业和宏观经济之间是相互影响、相互制约的关系。 房地产市场的发展是宏观经济走强的结果，而房地产业的发展，对国民经济增长的贡献又具有支柱性的作用。 目前世界总体经济态势良好，大有上涨趋势，人民币兑美圆首次突破 8，表明中国经济大起步发展，这对房地产市场非常有利。 政策方面，国家实行各项经济政策，个人按揭制度的开展有效促进地产项目销售。 政府规划政策对一个城市地价有很大影响：长春城市规划的大方向是向南，南部多为高档地产项目，而北部的房价较低。 国家限制高档低密度社区开发，将使项目绝版 二、项目需求分析 ： 1）总体经济态势良好， GDP 显著增长，有效刺激房地产需求 2）棚户区改造政策的有效推动：该部分人家庭条件并不是很好，很少有能力 购买新房，这将有效刺激二手房市场发展，间接刺激新房市场。 3）振兴东北老工业基地政策，大两外来企业涌入，对长春高档楼盘的需求很大。 ： 1）城市化进程加快，消费者希望远离城市嘈杂的环境，希望到郊区体验优美的田园风光 2）长春不乏资金雄厚的富豪，但别墅市场始终不热，原因是长春别墅不规范，没有真 中国最大管理资源中心 正达到离尘的境界。 3）长春别墅市场不热的另一个原因是配套设施跟不上，出现只见楼房不见社区的现象，对泛地产项目有迫切的需求。 4）别墅是身份的象征，住别墅的都是富人这一传统思想影响长春的消费者，部 分希望张显身份的消费者渴望购买高档别墅 3．产权酒店项目需求分析： 1）长春居民生活水平提高，很多市民有旅游度假的观念，但由于假期短，去外地不方便，长春迫切需要一部分建在旅游区的酒店 2）五一、十一、新年三个长假的实行，使得旅游成为可能 3）普通酒店消费者没有产权，不利项目回款 三、项目 SWOT 分析 1．别墅项目 SWOT 分析 1）优势分析 [Strength]： ①泛地产概念的规划思想，结合旅游区独特的天然资源，即清净又不缺乏商气。 ②传统易学思想与古典田园建筑相结合的规划思想不但在长春，即使在全国都是首创。 ③部分别墅采取制定式，由业主选择货提供别墅样式，开发商在不改变整体规划和项目风格的基础上，根据业主的需要和喜好进行个性化设计，这种开发模式，不仅能最大限度的满足客户的需求。 也大大降低了产品进入市场后的未知风险，避免了积压、闲置、产销不适等问题，特别是加快了投资回收的速度。 ④建筑密度低：在适当的资金快速回笼基础上，容积率控制在 左右，在绿化上充分利用空间，建筑间距的增大让私密性得到充分体现。 ⑤菜单式装修留个客户适当的选择空间 ⑥高质量的客户积累，亚泰集团多年从事地产开发，在长春地区品牌形象较好 ⑦参 加外地个大房展会，有效提升的企业知名度。 ⑧地理位置较好，净月大街与长大公路交汇处，且位于国家级森林公园净月潭旅游区正门对面。 多条公交线路途经此地，升价潜力巨大。 ⑨配套设施完善，临近路面宣传力强 ⑩装饰材料符合健康标准 2）劣势分析 [Weakness]： ①远离城市的郊区在清净的同时对业主的教育生活也有一定不利影响 ②项目占地较大，工程期长。 ③有很大部分单位受道路粉尘、噪音影响严重。 3）市场威胁 [Threat]： ①长春高档别墅市场发展缓慢，空置率居高不下。 ②在别墅密度高的地方建别墅，长春大多别墅集 中在净月开发区，周边竞争对手众多 ③消费热点转移（汽车）等，消费中心开始转移。 4）市场机会 [Opportunity]： ①详细了解周边别墅的情况，在价格和风格上都可更好定位于客户。 在建设成本和小区配套方面有着绝对的优势。 从规划的角度，本案的区域较大，天然比邻自然景色。 ②东北老工业基地的振兴，吸引大量社会精英来长投资，有效刺激别墅市场。 ③长影世纪城等设施的建设，带动净月开发区整体形象上升，区域吸引力增强 ④亚泰集团拥有大量旧业主的资源，有利项目的广泛传播 ⑤一、二手市场的连动效应，能有效推动一手成交量上 升 ⑥长春政府不再批高档别墅类项目，我们赶上了最后一班车 SWOT 分析 中国最大管理资源中心 1）优势分析 [Strength]： ①位于国家级森林公园净月潭正门对面，风景优美，高质量的专业酒店管理公司管理，对外经营 ②建成后将成为净月地区标志性建筑，气势恢弘 ③内部配套设施完善，性价比高 ④靠近净月地区主干道，交通便利 2）劣势分析 [Weakness]： ①产权酒店项目在长春刚刚兴起，需要长期的市场培育 ②净月开发区旅游景点较少，难以形成轰动市场效应 ③长春净月潭旅游季节性较强，有明显的淡旺季。 3）市场威胁 [Threat]： ①外来人口少，旅游区市场不热 ②市民对新生事物大多采取观望态度。 ③距离竞争对手三星映月酒店距离较近 4）市场机会 [Opportunity]： ①长春产权酒店只有三星映月一家，市场竞争不激烈。 ②三星映月产权酒店以别墅为主，价格较高，普通市民难以入住，我们补充了长春市中低档产权酒店的空白。 ③长春旅游市场快速发展，为旅游区的酒店提供发展机会 ④净月潭和长影世纪城等旅游项目的建立，每年来净月旅游的人数将大大增加 ⑤市政府推行各个经济政策，有利吸引外来人口来长。 四、项目劣势、威胁回避方法： 、威胁回避方法： 项目劣势、威胁回避方法 远离城市的郊区在清净的同时对业主的教育生活也有一定不利影响轻轨二线的通车将解决这一问题；在项目所在地设立公交站点；与交警合作，疏通项目到市中心的车流。 项目占地较大，工程期长。 分期开发；一期为产权酒店，旅游商业区；二期为别墅区，保健休闲区 有很大部分单位受道路粉尘、噪音影响严重项目四周设防护林带，隔音隔尘，美化环境 长春高档别墅市场发展缓慢，空置率居高不下。 泛地产的开发思想，在活跃商圈之后吸引消费者购买住宅；部分别墅采取订制式，有效保证了资金回笼。 在别墅 密度高的地方建别墅，长春大多别墅集中在净月开发区，周边竞争对手众多提炼产品 USP，用项目优势打败竞争对手。 消费中心转移炒做项目区域升值可能，运用公关等方式将消费者的视线转移到项目上。 、威胁回避方法： 项目劣势、威胁 回避方法 产权酒店项目在长春刚刚兴起，需要长期的市场培育下大力气宣传产权酒店的概念和赢利性 净月开发区旅游景点较少，难以形成轰动市场效应在酒店区域内举办大型公关活动，吸引消费者注意；设立低档客房，吸引一部分消费者 长春净月潭旅游季节性较强，有明显 的淡旺季。 和净月潭旅游区合作，根据不同季节举办相应的活动 外来人口少，旅游区市场不热扩大内需 市民对新生事物大多采取观望态度。 加大广告投放，让市民尽快了解项目 距离竞争对手三星映月酒店距离较近 中国最大管理资源中心 独特的定位，强占一部分市场 五、投资风险分析： ，升价可能巨大。 ，保证了资金的回笼。 ，降低投资风险。 六、净月区别墅价格涨幅状况 ： ： ： ： ： 总结：净月区优美的自然环境使得该地别墅有很大的升值潜力。 七、项目定价模拟： ： 1）通过类比得到的价格：通过净月区别墅价格调查得到其平均价格 4600 元 /平米。 2）成本加价法：项目成本为 4000 元 /平米，根据经验分析房地产利润应保持在 30%左右才能抵挡风险。 因此项目均价定为 5200 元 /平米。 3）加权法：根据地产策划经验项目所在地各项指标权数如下 ①地段： ②品牌： ③配套： ④环境： ⑤物业： 该地均价定为 =4600+（ 4600*+4600*+4600*+4600*+4600*） =4600+（ 46+92+46+92+46） =4922 根据以上定价预测别墅项目均价定为 5000 元 /平米 ： 同样方法得到产权酒店项目均价为 2000 元 /平米 八、投入产出分析： 1）产权酒店项目投入： 施工费用： 18000 平米 *50 元 *2=1800000 元 全装修费用： 18000 平米 *20 元 *2=720000 元 2）别墅区项目投入： 施工费用： 64 栋 *200 平米 *50元 =640000 元 14 栋全装修别墅装修费用： 14 栋 *200 平米 *20 元 =56000 元 3）广场施工费用： 地面费用： 10000 平米 *2*20 元 =2000000 元 音乐喷泉费用： 50 万 *2=1000000 元 4）绿化区费用： 30 元 *（ 120000 平米 3000 平米 *210000 平米 *2200平米 *64） =30 元 *81200 平米=2436000 元 项目投入总费用 =480000 元 +192000 元 +640000 元 +56000 元 +2000000 元 +1000000 元+2436000 元 =4368000 元 中国最大管理资源中心 ： 1）产权酒店产出： 18000 平 *2*2000 元 =72000000 元 2）别墅项目产出： 5000 元 /平米 *200 平米 *64 栋 =64000000 元 项目产出总费用 =72000000 元 +64000000 元 =136000000 元 ： 项目总获得利 =项目产出总费用 — 项目投入总分析 =131632000 元 总结：根据上面一系列可行性分析证明该项目总获利为最少 131632000 元人民币，足以应对各种风险 ，该项目可行。 第八章 项目服务 一、项目销售过程中需要的物业管理资料： 、用户手册 （具体表格设置略） 二、物业服务管理内容： ：社区内部清洁、家政服务、道路楼道清扫、电梯擦拭、清洁楼体、日常环境保护。 ：树木草坪种植、枝叶修剪、树木浇灌、花卉培植。 ： 24 小时保安带犬巡逻，别墅区业主配备证件、局部地区设置监控镜头。 ：社区内部一切体育设施、娱乐设施保洁、维修 ：光纤网络入户，构件社区论坛、聊天室。 ：定期举办各项书画比赛、野炊、酒会、娱乐活动。 三、物业管理组织设置： 、考核：严格按照《国家物业管理规定》中对于物业人员要求的各项指标进行招聘选拔。 ：①严格按照国家有关规定②社区经营范围允许内③职责分明④把服务质量作为工作中的重点 四、物业管理人员规章制度设置： 员工手册；岗位职责及工作流程；财务制度；员工考核标准；业主委员会章程；各配套功；管理规 定；文件管理制度；办公设备使用制度；值班管理制度；消防责任制；消防管理规定；对外服务工作管理规定；装修工程队安全责任书；停车场管理规定；非机动车辆管理规定；出租屋及暂住人员管理规定；进住（租）协议书；商业网点管理规定（制度具体内容略） 五、物业管理操作规程设置： 楼宇本体维护保养规程；绿化园林养护规程；消防设施养护及使用规程；供配电设备维护保养规程；机电设备维护保养规程；动力设备维护保养规程；停车场。