无锡市x科研大厦大纲(编辑修改稿)

无锡市x科研大厦大纲(编辑修改稿)内容摘要：

为这个大厦提供必要的办公、商务服务的机构设施，包括一些快递公司餐厅，健身康乐设施、会议室、商务中心、小型超市等等，同时在楼内配套有一些开发商没有注意到的，例如通风口、照明系统、消防系统、楼的中央空调系统、垃圾间、茶水间等。 D、注重细节、用心服务 大楼内部公共区的照明 、室内温度、客货电梯数量是否配备合理，以及通讯和电力设施是不是能够满足要求等细节往往被忽视，结果由于设备维修或保养影响到正常办公，两根照明灯管坏掉一个时长时间得不到及时更换，数部电梯，经常有的开，有的不开，或者停在那里一个备用等情况得不到及时处理， 细微之处见服务。 E、加强安全 隐患预防 ，确保生命财产安全 目前全国各地的一些写字楼相继出现安全隐患的问题， 加强 安全隐患 的 预防 显得十分 重要。 安全防范重要的一点应当在设备投入上是否到位，光靠人海战术是 很难办到的。 没有足够的设备手段，想解决突发事件，想追踪调查是不太方 便的。 其次 ， 物业管理人员的安全素质也尤为重要。 无论保安人员还是其他工作人员必须要有安全意识。 F、组织 一 批专业的物管队伍 由公司资深的 物管 专家领衔一批专业、敬业的 物管人员 ，组成精悍的物管队伍，为本大厦做好管理及服务工作。 12 提供送餐到户，代订酒席等服务； 提供商务服务，如；打 印 、 复印 、 传真 、上网、订票等 ； 提供小孩托管服务 智能化配置◆门禁系统 ◆闭路监控系统：小区周边、电梯、地下停车场 ◆可视对讲系统：大堂入口、各住户内 ◆煤气泄露报警：各住户厨房内 ◆应急报 警求救按钮：每户室内安装 ◆门磁报警装置：每户入户门安装 ◆保安巡更系统、消防监控系统 ◆有线电视系统、电话通信系统、宽频网络 一、定价策略 定价原则：动态调整 （ 1）“低开高走”策略：即以优惠甚至以震撼价入市，以优质优价的形象打入市场，抢占市场份额，获得市场关注，聚集人气，给潜在和后续投资者信心。 （ 2）其二有利于以后的价格浮动，不宜将好的位置一窝蜂推出，应结合价格低开高走的策略，先以较有吸引力的价格推出位置相对较差的单位，再随着市场的响应推 出相对较好的单位，价格亦做相应提升。 （ 3） “特价单位”策略：以部分位置极差且面积较大的单位以最低起价出售，作为“特价单位”，以超低价造成热销、抢购场面。 （ 4）消化风险单位促销策略：在一定阶段对质素较差的单位制定一套促销方法，以低价限时、限量的形式轰动推出，达到畅销的目的。 定价说明： （ 1）公开期（售楼部投入使用至开盘） 定价原则：低价开盘，运用促销制造开盘热销态势。 ① 在形象宣传时期展现出较好的品质以后低价开盘，能给客户惊喜感，迅速聚集 13 人气，制造销售气氛； ② 以低价开盘为日后的涨 价提供了有利空间，在开盘一定时间后即可提价，从而使已购房客户对自己所购房心理上有升值感，获得他们的承认，树立良好口碑，为以后销售奠定基础。 （ 2）强销期（开盘到开盘后 2个月） 定价原则：价格略升，保持旺销态势 ① 从公开期的市场反映可为强销期售价涨幅的制定提供参考，具体的上涨幅度在下面阐述。 ② 价格的低幅上扬，一方面可稳定已购房客户心理，同时表明了房屋良好的销售态势，刺激持币观望者心理。 （ 3）持销期（开盘后的 2个月至项目封顶） 定价原则：价格攀升，涨幅较上一次有所增大。 房屋封顶之时，价格会有较大涨幅，上 涨之前的一段时间广告宣传与之相配合。 （ 4）清盘期（销售突破 80%至项目销售目标完成） 定价原则：乘胜追击，完成后期的销售。 定价说明：价格不宜降低，但优惠幅度可以有所增大。 二、本项目售价的测定 方法：可比楼盘量化定价法 其基本思路是：先选取影响商业地产价值的技术指标作为定级因素，根据市场经验确定其权重；然后对这些指标进行评分，用一元线性回归方程预测本案的销售价格。 楼盘因素定级公式 P＝∑ Wi*Fi=W1*F1+W2*F2+„„ Wn*Fn 其中： P：总分（诸因素在片区内楼盘优劣的综合反映） n：楼盘定级因素的总数 Wi：权重（某定级因素对楼盘优劣的影响程度） Fi：分值（某定级因素对片区内所表现的优劣度） 对本项目整体售价的预测 回归方程的确定。 根据对上述楼盘得分及其平均售价的计算，模拟出一元线性回归方程。 斜率趋近于 1,表明样本指标的合理性。 14 经计算 ,本项目平均售价为 /㎡。 通过对项目的整体把握，我们初步认为可将价格定位为 4700元 /㎡。 三、价格分期策略 升幅 原则：在销售过程中保证实际涨价幅度在 10%— 15%左右。 （ 1） 在销售目标完成 30%时，作一次价格调整，根据 实际情况上涨 100元 — 200元 （ 2） 在销售目标完成 50%时，作一次价格调整，根据实际情况上涨 200元 — 500元 （ 3）在销售目标完成 80%时，作一次价格调整，根据实际情况上涨 100元 — 200元，通过其它方式优惠保持价格不变 （ 4）在清盘最后阶段，价格作大幅度提升，上涨 500元 — 1000元，保证和稳定前期客户的投资信心 调整策略 在销售过程中，动态调整，主要是在销售价格遇到市场抗性时，作变相降价的处理办法 （ 1）公开期销售价格不公开，并作相关的价格测试，根据公开期的认购情况对定价进行调整 （ 2） 在推 广策略上充分考虑德阳人爱占小便宜的消费心态，作间接变相处理，如开展限期优惠活动等。 一、入市策略 鉴于目前项目的工程进度安排、销售准备工作的进展情况，以及房地产特有的淡完旺季销售规律，将入市时机定在 2020年 5月中旬，主要因为以下原因： 在建项目大部分都已经具备了销售条件，随着时间的推移，项目将进入准现房阶段，对房地产销售来讲，是最佳销售时机，既能在短短的几个月交房，能有效避免完全现房的一些弊端。 期房到现房，是一个销售售价不断上涨的过程，此阶段销售最能增加项目的预期收益。 如果时间跨过 7月中旬， 7月中旬到 9 月中旬都是销售淡季，在此时开盘销售是极为不利的，销售造势也难以起到良好的效果，市场正处于积蓄期。 要抓住 6月销售旺季大力推销，力争销售过半，以减轻后期销售压力。 因为 15 在一定时期内，购买力的形成是需要一定的时间积累，在经过 9月的积蓄，在 9 月又迎来二次销售高峰，否则难以在年底完成 80%—— 90%的销售业绩。 二、销售控制策略 主要依据销售惯例以及本项目工程进度时间安排，对销售周期大致作如下安排： 开盘日期大致定在 5月中旬，整个销售周期从 2020年 5月 — 2020年 1月。 销售周期划分 （ 1）准备期 时间： 2020年 4月 日到 2020年 5月 日 营销目的： ※ 形象展示：楼盘、开发商形象展示； ※ 预热市场，吸引目标客户群，制造局部供不应求 销售态势 ； ※ 为正式销售做准备。 主要任务： ※ 总体营销及具体执行方案的制定 ※ 销售现场包装 ※ 销售管理制度、表单、相关协议文本完成 ※ 其它准备工作 ※ 广告执行 a、板块形象广告宣传，以软广告为主； b、 宣传资料 制作。 ※ 公关 （略） ※ 营销人员培训。 ※ 统一销售 说辞。 （ 2）公开期 时间： 2020年 5月 日到 月 日 目的： ※ 认购达到 30% ※ 作市场测试 （ 3）强销期 16 时间： 2020年 月 日到 2。