房地产项目贷款调查评估报告(浦发银行授信报告模板

房地产项目贷款调查评估报告(浦发银行授信报告模板内容摘要：

场占有率逆势实现“双增长”。 该公司实现签约销售面积 万平方米，签约销售金额 亿元，同比分别增长%和 %，市场占有率逆市提升 个百分点至 %。 该 公司在重点区域表现突出，“ 3+2+X”城市群战略效果持续凸显。 珠三角城市群销售规模首次突破 400 亿元大关，长三角、环渤海城市群销售规模均突破 200 亿元，成渝及中部城市群销售规模分别超过 150 亿元。 同时，珠三角城市群中首次出现广东和华南两个区域公司销售认购金额突破 200 亿元大关。 2020 年，该公司坚持中小户型普通产品定位，迎合市场需求，为销售的稳步增长奠定基础。 2020 年住宅产品占比超过 80%，其中 144 平米以下刚需产品占比超过 90%。 ② 项目开发情况 2020 年，保利地产审慎控制开工节奏，全年完成房地产项目直接投资 992亿元，实现房地产项目新开工面积 1772 万平方米，同比增长 %；竣工面积 1363万平方米，同比增长 %；在建面积 4968 万平方米，同比增长 %。 在市场销售低迷、土地价格居高不下的情况下，该公司严格执行审慎的拓展原则，采取了差异化拓展策略、优化投资结构。 2020 年新进入海口、乌鲁木齐、兰州、洛阳、莆田、茂名、汕尾、林芝等 8 个城市，累计进入全国 57 个城市，进一步完善和深化了城市群布局。 2020 年该公司共新增 40个房地产项目，新增容 积率面积 1231 万平方米，总地价 429 亿元，同比分别下降 %和 %；平均楼面地价 3485 元 /平方米，较 2020 年的 3111 元 /平方米上涨了 12%；新增权益容积率面积 861 万平方米，权益比例 %，权益地价 298 亿元。 从新增项目区域分布来看，该公司仍以一、二线城市布局为主。 一、二线城市新增容积率面积 856万平方米，总地价 383 亿元，拓展面积和金额占比分别 %和 %，一二线城市新增项目按容积率面积计的权益比例为 70%。 截至 2020年末，保利地产共有在建、拟建项目 245个，规划总建筑 面积 12458万平方米，其中待开发面积 5069 万平方米，一、二线城市占比约为 %；在建、拟建项目可售容积率面积约 9240 万平方米，累计已签约面积约为 4024 万平方米，待售面积约为 5216 万平方米，其中一、二线城市占比约为 %。 ③ 财务情况 2020 年，保利地产的营收和盈利规模稳步提升，利润率保持稳定。 该公司实现营业收入 1091 亿元，归属于上市公司股东的净利润 122 亿元，同比分别增长 %和 %。 年内公司结算毛利率为 %，较去年下降 个百分点；销售净利率 %较去年 同期上涨 个百分点。 在行业利润率水平趋势性下滑的大背景下，该公司严控成本，提升管理效益，努力保持了利润率的稳定。 2020 年，保利地产低成本多渠道补充资金，保持现金流平衡。 该公司新增金融机构贷款 620 亿元，净增金融机构贷款 231 亿元；成功发行第二期 5亿美元票面利率 %的高级债券；完成 150 亿元人民币中期票据注册，年内成功完成首次 10 亿元人民币中期票据发行，票面利率 %。 全年，公司实现销售回笼 1176亿元，完成房地产项目直接投资 992 亿元，年末账面资金 401 亿元，现金流平衡情况良好。 截至 2020 年末，保利地产总资产 3658 亿元，净资产 809 亿元、归属母公司净资产 614 亿元，负债总额 2849 亿元，资产负债率为 %，较 2020 年下降 个百分点；期末预收账款 1133 亿元，扣除预收账款后的其他负债占总资产的比例为 %，负债水平较为合理；期末公司有息负债总额为 1262 亿，综合成本为 %，较去年同期下降 个百分点。 （ 2） 2020 年最新经营情况 根据 2020 年三季报，保利地产最新经营情况如下： 2020 年前三季度，保利地产销售业绩稳步提升，实现签约金额 亿元 、签约面积 万平方米，同比分别增长 %和 %。 该公司四季度将进一步加快推货节奏，有效提升全新开盘项目数量，并采取区域差异化策略，确保销售业绩稳定增长。 2020 年前三季度，保利地产继续审慎控制项目开发节奏，新开工面积 1069万平方米，竣工面积 724 万平方米，在建面积 4681 万平方米，分别比去年同期增长 %、 %和 %。 同时该公司持续优化区域布局，适时补充土地资源，新拓展项目 28 个，新增容积率面积 728 万平方米，权益比例约 74%，平均楼面地价 4524元 /平方米。 截至 2020年 9月末，保利地产房地产项目覆盖 60个城市，共有在建拟建项目 249 个，总占地面积 4550 万平方米，可售容积率面积 9327万平方米，待开发面积 5021 万平方米，其中一、二线城市占比超过 74%。 2020 年前三季度，保利地产实现营业收入 亿元，归属上市公司股东的净利润 亿元，同比分别增长 %和 %；毛利率为 %，同比增长 个百分点；实现销售回笼 亿元，同比增长 %；经营活动产生的现金流量净额达 亿元，期末货币资金余额 亿 元，资金状况良好。 截至 2020 年 9月末，保利地产总资产 亿元，净资产 亿元，归属上市公司股东的净资产 亿元，资产负债率为 %；预收款项 亿元，扣除预收账款后，申请人其他负债占总资产比重为 %，期末有息借款 亿元，比年初减少 %，负债结构进一步优化。 保证人保利集团 的财务状况评价 报表类型：合并报表， 12年、 13 年、 14 年报表、 15年 9月报表 报表类型： □ 合并报表 /□本部报表 □ 经审计 /□未经审计 单位：亿元 项目 2020 年 2020 年 2020 年 2020年 9月 货币资金 327 338 401 417 应收账款 19 23 33 21 其他应收款 25 77 177 233 存货 1896 2399 2672 2871 预付款项 164 193 226 248 流动资产合计 2431 3030 3509 3791 长期投资合计 14 28 35 42 固定资产净值 14 20 25 31 固定资产合计 14 20 25 31 资产总计 2512 3140 3658 3958 短期借款 13 14 33 8 应付账款 128 187 226 215 预收款项 905 1072 1133 1506 其他应付款 153 258 297 311 流动负债合计 1405 1666 1873 2187 长期借款 559 751 905 759 长期负债合计 559 782 976 892 负债合计 1964 2448 2849 3080 股本 71 71 107 108 资本公积 108 110 69 71 未分配利润 238 326 420 462 股东权益合计 548 518 614 879 负债及所有者权益合计 2512 3140 3658 3958 主营业务收入 689 924 1091 634 主营业务成本 440 627 741 412 主营业务利润 168 202 350 222 财务费用 9 10 13 18 管理费用 12 16 17 13 营业利润 134 160 190 111 利润总额 135 161 190 112 净利润 100 119 142 81 经营活动产生的现金流量净额 31 98 105 197 投资活动产生的现金流量净额 22 32 10 筹资活动产生的现金流量净额 113 125 199 170 现金及现金等价物净增加额 144 5 62 17 财务数据说明 2020年三季度整体经营情况分析： 2020 年前三季度，公司紧抓市场转暖机遇，销售业绩稳步提升，公司实现签约金额 、签约面积 ，同比分别增长 %和 %。 2020 年前三季度，公司审慎控制项目开发节奏，新开工面积 1069 万平方米，竣工面积 724 万平方米，在建面积 4681 万平方米，分别比去年同期增长 ％、%和 %。 同时公司持续优化区域布局，适时补充土地资源，新拓展项目 28个，新增容积率面积 728 万平方米，权益比例约 74%，平均楼面地价 4524 元 /平方米。 截至 9月份末，公司房地产项 目覆盖 60 个城市，共有在建拟建项目 249 个，总占地面积 4550 万平方米，可售容积率面积 9327 万平方米，待开发面积 5021万平方米，其中一、二线城市占比超过 74%。 2020 年前三季度，公司实现营业收入 ，归属上市公司股东的净利润 ，同比分别增长 %和 %；毛利率为 %，同比增长 个百分点；实现销售回笼 亿元，同比增长 %；经营活动产生的现金流量净额达 亿元，期末货币资金余额 亿元，资金状况良好。 截至 9 月份末，公 司总资产 亿元，净资产 亿元，归属上市公司股东的净资产 亿元，资产负债率为 %；期末预收款项 亿元，扣除预收账款后，公司其他负债占总资产比重仅为 %，期末有息借款 亿元，比年初减少 %，负债结构进一步优化。 资产类说明 1）货币资金 保利地产资金状况良好， 2020 年末拥有货币资金 401 亿元，比 2020 年增加63 亿元，主要是净增借款及发行债券收到现金增加。 2020 年 9 月末拥有货币资金 417 亿，比 14年末有所提高。 另外 2020 年新增借款约 636 亿元，满足了公司业务发展所需资金，保持了公司顺畅的资金运作和较强的偿债能力。 2020 年末人民币 401 亿元，库存现金 892 万，银行存款 393亿，其中外币存款为 6 亿，其他货币资金 亿，为保利地产履约保证金存款，履约期间使用权受到限制，除此之外不存在其他受限、质押的货币资金。 2）应收账款 保利地产 2020 年末的应收账款余额为 33 亿元， 2020 年 9月末的应收账款余额为 21 亿元，比 2020 年末减少了约 12亿，主要是因为应收房款收回较多。 2020年末 的应收账款余额比 2020 年增加约 10 亿元，增幅为 43%，其中，账龄在 1年以内的占 88%， 12年的占 7%；前五名应收账款总共为 ，占比 %。 保利地产绝大部分应收账款都集中在一年以内，说明资金回流情况较好。 同时，保利地产每年都按照规定及实际情况足额的提取应收账款坏账准备金，对应收账款的管理健全规范，风险可控。 3）其他应收账款 保利地产 2020 年 9月末的其他应收账款为 233 亿元， 2020 年末的其他应收款为 177 亿元。 2020 年比 2020 年增加 100 亿元，主要增加是合营联营企业以及子公司之间的投入款项以及资金调配。 2020 年 9 月末比 2020 年末增加了 56 亿元，主要是因为与联营、合营企业及子公司合作方股东的往来款增加。 2020 年前五名其他应收款总共为 71 亿元，占比 39。 94%，详细情况如下： 融创恒基、融创绿城、融创奥城均为保利地产子公司的合作方股东，在子公司有资金结余的情况下，为提高资金使用效益，各方股东按股权比例调出资金使用，由于股东之间相互制约，权利义务对等，因而未计提 坏账准备。 北京屹秦、广州中耀宏为公司的联营企业，公司按照相关项目合作协议，按股权比例对等投入款项，期末采用个别认定法进行减值测试，由于公司能有效参与该联营企业的经营管理，且其开发的房地产项目具有较好的经济效益。 同时，保利地产每年都按照规定及实际情况期末单项金额计提坏账准备，对应收账款的管理健全规范，风险可控。 4）存货 截至 2020 年 9 月末，保利地产存货总额约为 2871 亿元。 2020 年末，公司存货 2672 亿元，较年初 2399 亿元新增 273 亿元，增幅 11%，主要是房地产开发产品投入增加。 截止 2020 年末， 保利地产存货总额约 2672 亿元，明细如下： 5）固定资产 保利地产的固定资产主要体现为房屋及建筑物、运输工具、电子及办公设备以及其他设备， 2020 年 9 月末余额为 31 亿元，比 2020 年末增加了 6 亿元，作为一间大型房地产开发企业，其固定资产的增加金额属于正常经营需要范围内的添置。 6）长期股权投资 截止 2020 年末，保利地产的长期股权投资余额为 35 亿，较 2020 年增加 7亿元。 2020 年 9月，保利地产的长期股权投资为 42 亿元，较 2020 年末增加了 7亿元。 对于合营企业，保利地产与合作方按约定的方式核算、确认、分配各自享有的收益。 负债类说明 1）短期借款 保利地产 2020 年末的短期借款余额为 亿元，其中 亿元为保证借款， 10亿元为信用借款。 2020 年 9月的短期借款余额为 8亿元，较 2020 年末减少了 亿元，主要是偿还短期借款。 2）预收账款 2020 年末保利地产的预收账款余额为 1133 亿元 ，预收款中，预收售房款有1125 亿元，预收比例的计算基数为满足销售条件的房产，不包含该项目中未开发或正在开发但为达到销售条件的部分。 2020 年 9 月，保利地产的预收账款为1506 亿元，主要是预收房款有所增加。 3）长期借款 2020 年长期借款余额为 905 亿元， 2020 年 9月末的长期借款余额为 759 亿元。 2020 年末比 2020 年末增长了 15。