物业管理实务及范例精解上

物业管理实务及范例精解上内容摘要：

(2)所有该项目的设备均已按设计规定全部落位安装完毕，并且起动、运转正常，能满足使 用要求，如电梯、灭火装置、采暖通风装置等均已落位，并能正常起动。 (3)上下水道铺设完毕，所有管道及沟道无梗阻、滴漏、渗漏现象，供水正常、排水通畅。 照明及动力用电的工作回路结构清晰，控制操作方便，有过载和短路防护装置。 卫生设备安 装齐全，使用灵活方便，其他公用设施均完好。 (4)建筑物四周 2米之内的场地 平整，由于本项目施工所造成的障碍物均已清除。 (5)整个工程经按现行施工技术验收规范进行检验后，均达到合格标准以上。 经正式验收合格后的物业应迅速办理固定资产交付使用的转帐手续，并移交与建设项目有关 的所有技术资料。 二、验收程序 1 (1)移交人书面提请接管单位接管验收； (2)接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的，应在 15日内签 发验收通知并约定验收时间； (3)接管验收单位同移交人对原有房屋的质量与使用问题进行检验； (4)对检验中发现的危损问题，按 危险和损坏问题的处理办法处理； (5)交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋使用状况； (6)经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件，办理房屋所有 权转称登记 (若无产权转移，则无须办理 )。 2 (1)建设单位书面提请接管单位验收； (2)接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的，应在 15日内签 发验收通知并约定验收时间； (3)接管单位会同建设单位对物业的质量与使用功能进行检验； (4)对验收中发生的问题，按质量问题处 理办法办理； (5)经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签署发接管文件。 3 ①住宅小区建设项目全部竣工后，开发建设单位应当向城市人民政府建设行政主管部门提出 住宅小区综合竣工验收申请报告并附本办法第六条规定的文件资料； ②城市人民政府建设行政主管部门在接到住宅小区竣工综合验收申请报告和有关资料一个月 内，应当组成由城建 (包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生 )、规划、房地产、工 程质量监督等有关部门及住宅小区经营管理单位参加的综合验收小组； ③综合验收小组应当 审阅有关验收资料，听取开发建设单位汇报情况，进行现场检查，对住 宅小区建设、管理的情况进行全面鉴定评价，提出验收意见并向城市人民政府建设行政主管 部门提交住宅小区竣工综合验收报告； ④城市人民政府建设行政主管部门对综合验收报告进行审查。 综合验收报告审查合格后，开 发建设单位方可将房屋和有关设施办理交付使用手续。 验收合格并已办理交付使用手续的住宅小区，开发建设单位不再承担工程增建、改建费用。 三、物业接管验收应提交的资料 1 (1)产权资料。 ①房屋所有权证； ②土地使用权证； ③有关司法、公证文书和协议； ④房屋分户使用清册； ⑤房屋设备及定、附着物清册。 (2)技术资料。 ①房地产平面图； ②房屋分间平面图； ③房屋及设备技术资料。 2 (1)产权资料。 ①项目批准文件； ②用地批准文件； ③建筑执照； ④拆迁安置资料。 (2)技术资料。 1)竣工图 —— 包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸； 2)地质勘察报告； 3)工程合同及开、竣工报告； 4)工程预决算； 5)图纸会审记录； 6)工程设计变更通知及技术核 定单 (包括质量事故处理记录 )； 7)隐蔽工程验收签证； 8)沉降观察记录； 9)竣工验收证明书； 10)钢材、水泥等主要材料的质量保证书； 11)新材料、新配件的鉴定合格证书； 12)水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书； 13)砂浆、混凝土试块试压报告； 14)供水、供暖的试压报告。 四、物业移交 在完成了物业验收之后，所有物业连同设备就移交给物业管理公司。 验收没有问题的设备在 验收签字的同时就可予以移交。 物业要直接移交给物业管理公司，原因是物业在完成验收之后，就进入了使用阶段，而使用 管理是由物业管理公司来进行的，加之物业管理公司参与了施工监理和工程验收，只有它才 对各种情况十分清楚，而且早已为投入使用作了各种准备，包括各种岗位培训，甚至模拟操 作等。 物业要移交给物业管理公司的另一个原因在于，即使是由发展商或代理商售出的物业，当其 向业主移交时，移交者必须是物业管理公司，因为物业向业主的移交就是物业管理公司和业 主共同管理、相互监督的开始，移交过程中就有许多与管理有关的程序需要完成，如签订居 住管理公约，预交水电费押金，领取《物业管理手册》，知会管理条例等。 这就像造好的机 车在投入运行时必须令其驶入正轨，如果一开始就出了轨，即使你有能力再使之上轨，毕竟 要花许多人力和财力。 物业管理公司在接受移交时必须有全体专业人员参加，才能作最后的验收确认，尤其是要查 对责成返工的工程是否保证质量地完成了。 五、交接双方的责任 1 好 房屋交验准备，房屋竣工后，及时提出接管验收申请。 按管单位应在 15日内审核完毕，及时 签发验收通知并约定时间验收，经检验符合要求，接管单位应在 7日内签署验收合格凭证， 并 应及时签发接管文件。 未经接管的新建房屋一律不得分配使用。 2 商定时间复验，建设单位应按约返修合格，组织复验。 ，如发生隐蔽性的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位，共同 分析研究，查明原因，如属设计、施工、材料的原因应由建设单位负责处理，如属使用不当 ，管理不善的原因，则应由接管单位负责处理。 4 接 管单位预付保修保 证金。 接管单位在需要时用于代修。 保修期满，按实计算，也可以在验收 接管时，双方达成协议。 建设单位一次性拨付保修费用，由接管单位负责保修。 5 因房屋空置而产生的经济损失和事故责任。 六、接管物业的善后问题 房屋竣工后，物业管理管理公司要与建设单位办理物业移交手续。 在移交验收中，如果发现 物业质量和设计问题，以及其它遗留问题，应及时提请开发建设单位和施工单位解决。 物业管理公司也可以代理开发建设单位和施工单位在保修期内的保修责 任，并按规定使用委 托方提供的保修款。 由于开发建设单位租售原因造成移交后出现空置房屋，其管理服务费用由开发建设单位承担。 办理移交手续时，物业管理公司有权向开发建设单位索取以下与物业管理有关的书面资料： 工程建设资料、各类房屋清单、出售房屋的产权范围或成本核算清单、住宅区公用设施、设 备及公共场地清单、住宅区未完工的房屋、公用设施、设备及公共场地的竣工日期、商业用 房及其它可以用于经营的公用设施、设备和场地清单等。 第三节 竣工验收后的物业保修 一、保修的范围 竣工验收后的物业，在规定的保修 期内，因施工造成的质量事故和质量缺陷，应按照建设部 1984年 3月 3日制定的《建筑工程保修办法 (试行 )》的规定进行保修。 各种建筑物、构筑物和设备安装工程的保修范围如下： (1)屋面漏雨； (2)烟道、排气孔道、风道不通； (3)室内地坪空鼓、开裂、起砂、面砖松动，有防水要求的地面漏水； (4)内外墙及顶棚抹灰、面砖、墙线、油漆等饰面脱落，墙面浆活起碱脱皮； (5)门窗开关不灵或缝隙超过规范规定； (6)厕所、厨房、盥洗室地面泛水、倒坡积水； (7)外墙外漏水、阳台积水； (8)水塔、水池、有防水要求的地 下室漏水； (9)室内上下水、供热系统管道漏水、漏气，暖气不热，电器、电线漏电，照明灯具坠落； ) (10)室外上下管道漏水、堵塞，小区道路沉陷； (11)钢、钢筋混凝土、砖石砌体及其他承重结构变形、裂缝超过国家规范和设计要求。 二、保修期限 保修期限自移交手续办理完之日起计算，根据《保修办法》下列各类工程的保修期。 (1)民用与公共建筑、一般工业建筑、构筑物的土建工程为 1年； (2)建筑物的照明电气、上下水管线安装工程为 6个月； (3)建筑物的供热、供冷系统为一个采暖、供冷期； (4)室外的上下水和小区 道路为 1年； (5)工业建筑的设备、电气、仪表、工艺管线和有特殊要求的工程，其保修内容和期限，由 使用单位和施工单位在合同中规定。 第四节 接管验收注意事项 一、物业管理企业自身的注意事项 物业的接管验收是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要环节。 物业管理企业通 过接管验收，即由对物业的前期管理转入到对物业的实体管理之中。 因此，为确保今后物业 管理工作能顺利开展，物业管理企业在接管验收时应注意以下几个方面： 1 工作。 2 对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。 3 、整修，直至完全合格。 4 企业交付保修保证金，或由物业管理企业负责保修，开发商一次性拨付保修费用。 5 6 管理权以及政府赋予的有关权利。 7 当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。 二、物业管理企业外部的注意事项 1 作 过程中常常不能严格执行。 之所以会在接管验收中出现滥用职权的腐败现象主要原因就是接 管主体没有完全进入市场，没有真正界定清楚交接双方的权、责。 即使接管后出现质量问题 或发生事故，往往也不是责任方 承担，而是通过更高层次的协调，各方平担风险和责任。 近 几年，建设量非常大，伴之而来的是大量的有质量问题的物业，各种事故频频发生。 开发或 建筑企业的这种短期行为已造成了极大的浪费。 同时，由于接管验收的不规范，有时会造成 管理公司与开发或建筑企业之间的纠纷，最终受害的可能还是使用者。 2 带 有相当的普遍性，其机制的转换需要一个相当长的时期，无论是外部环境，还是内部素质都 有待在实践中逐步改善。 一些物业管理公司是在原房管部 门基础上成立的，虽然牌子换了， 但实质内容没变，接管验收免不了老一套。 按公司法新成立的一些物业管理公司，在接管验 收的规范化方面走得比较快，做了一些有益的探索。 3 不 同而有所不同，但其基本内容，基本要求与基本形式应该有一个标准。 现在一些地区制定了 一些标准合同文本，但大多都不成熟。 有些地区完全由交接双方自己拟定合同事项，难免会 出现矛盾或事后的纠纷。 而且这样做一方面增加了交接工作量，另一方面也不便于合同的管 理。 显然，物业的接管验收中的问题不仅是上述几方面，还有像监管职能不到位，消费者利益考 虑较少等问题也需要引起重视。 签于物业接管验收中存在的问题，应注意抓好以下几方面工作： ①进一步完善接管验收的政策法规，文本体系，为规范交接行为创造条件。 ②切实做到政企分开，转变政府职能，把物业管理公司推向市场，推进物业管理市场化。 第五节 接管合同概述及标准合同样本 一、合同的概述 (一 )物业管理合同的特征 1 处 理委托事务 (如房屋维 修、设备保养、治安保卫、消防安全、清洁卫生、园庭绿化等 )所支出 的必要费用，应由业主承担。 2 必要费用，还应支付物业管理公司一定的酬金。 3 手段签订的合同，一经查实，可依法起诉，直至解除合同关系。 4 不得与现行物业管理法规相抵触，否则，合同将不受法律保护。 5 业管理合同既是诺成性合同又是双务合同。 物业管理合同自双方达成协议时成立，故 为诺成性合同；委托人和受托人双方都负有义务，故为双务合同。 (二 )物业管理合。