新都国际商铺销售讲解教材上海复地策源机构(编辑修改稿)

新都国际商铺销售讲解教材上海复地策源机构(编辑修改稿)内容摘要：

1F 元 /平方米 人流较少，主要为一些小型餐饮便利店 周边个案 内环区域内优质商铺的新增供应一直处于紧缺状态，聚焦于项目周边区域，实际 可销售型的项目数量并不多，且根据其开盘及销售进度，真正对本项目构成竞争威胁的开盘商铺项目有限，下面针对目前市场上具有较强参考性的个案进行详细解析。 蒙特利名都城（一期） 项目位置：永兴路 99 弄 所属板块：不夜城板块 开发商：上海泰宇房地产有限公司 开盘日期： 2020 年 6 月 竣工日期： 2020 年 3 月 项目总面积： 20 万平米 项目简述： 项目坐落于老北站区域，距离轻轨三号线、四号线宝山路站仅 5 分钟路程，距离地铁 8 号线约 800 米，与新都国际仅永兴路一路之隔，是新都国际最具有参考性的项目。 该项目为总建筑面积约 20 万 平米的大型高档住宅小区，分二期开发，目前出售商业部分为一期开发部分沿街商铺。 商业面积： 7372 平米 商业形态： 1+2F 住宅底商 +1~3F 独立式商业 商业分布：沿永兴路、鸿兴路、公兴路、围合式分布 面积分割：主力分割 150~250 平米 销售价格： 06~07 年 1+2F 销售均价 22000~23000 元 /平米，成交 3343 平米 07~08 年 1+2F 销售均价 28000~30000 元 /平米，成交 1006 平米 09 年对外报价 38000~42000 元 /平米，但无实际成交 去化情况： 该项目自 06 年开盘以来， 至今仅 3 年时间，仍未完成整体清盘，期间随着价格提升，销售速度逐步放缓，截至目前，整体销售率 %。 该项目开发商对商业的资金回笼紧迫性不明显，在销售速度一再放慢的情况下，并未针对商业部分展开过具有市场竞争性的营销活动及促销措施，并且随行就市的一再提高商业售价，不排除待周边各大型住宅小区成形后，板块成熟度达到一定水平后，剩余商业物业再待价而沽。 经营管理方式：小业主自营，不进行统一经营管理 经营状况：开业率不理想，且租金回报水平较低 项目优势：  内环区域的稀缺产品  距离轻轨三、四号线，地铁八号线较近，具 有相当的交通便利性  周边拥有多个新建住宅小区及老式居民区，具有商业消费的一定人流基础，但从该项目商业体量及产品类型来看，外向辐射功能并不强，通过地铁、轻轨的人流的导入对商业的整体贡献度有一定限制  产品自身的类型相对丰富，底商及独立式商业，对各类业态的适应性较强 项目劣势：  虽坐落于内环区域，但板块原为棚户集中区域，目前尚在改造升级过程中，周边环境仍显得鱼龙混杂，相对低档  除新建住宅小区为，区域大部分原住户为棚户及老式公房，商业消费能力尚未达到一定水平  项目邻近公兴路汽车站及临山路居民菜场，汽车站及菜场的混 杂人流一定程度影响项目品质及入驻商业的品味档次，难以拔高品质获得较好的租金回报水平，支撑价格 骏丰财富广场 项目位置：大连路 1599 号 所属板块：大连路板块 开发商： 上海骏丰置业发展有限公司 开盘日期： 2020 年 9 月 竣工日期： 2020 年 8 月 项目总面积： 52000 平米 项目简述： 项目位于大连路、四平路，为地铁十号线与十三号线的双地铁上盖商办综合项目， 定位为 5A 甲级涉外写字楼和以餐饮、休闲、娱乐、购物为主题的商业中心。 项目总建筑面积约 52000 平方米，地下三层，地上 24 层，地下三层为停车库，地下 二 层至 地上三层 及部分四层 为商业，四层以上为办公。 商业面积： 15000平米 商业形态：办公裙房底商 商业分布：商场式，内部分割 面积分割：主力分割 100~200 平米， 200~300 平米 租售模式：  ① B2\F1\F2\F3（ F3 为部分商铺）为 5 年返租，合计返租 34%，前 2 年返租的 10%从首付中扣除，剩余 24%分五年，即 33666 返还；  ② B1 层因整体租借给百思买，因此为带租约销售， 10 年返租，合计返租62%，前 4 年 20%从首付中扣除，剩余部分分 10 年，即 3333555555 返 还；  ③ F3\F4（ F3 为部分商铺）为 8 年返租，合计返租 50%，前三年返租 15%从首付中扣除，后 5 年分 8 年返还，即 33355556 返还。 方式①允许自营，但价格按照抵租前单价出售，不做任何折扣让步。 目前从销售情况来看，客户均选择返租方式。 方式②③不允许自营。 价格信息： 报价：一层沿街铺面 8 万元 /平米，内铺 56000 元 /平米；二层均价 42000 元/平米；三层均价 40000 万元 /平米；地下一层 36000 元 /平米；地下二层（直接与地铁相通） 38000 元 /平米 实际成交：目前该案实际成交一楼成交均价约 35000~45000 元 /平米，具体视房源位置及面积而定，小面积商铺冲出高价，一层 19 平米小面积商铺达到 万元 /平米单价。 二层成交价格 20000~35000 元 /平米不等，报价与实际成交差距较大。 （注：该成交价格为扣除首付中抵扣的返租后的实际合同价格，但不扣除剩余年限的返租部分） 去化情况： 该项目自 08 年开盘以来，开发商为快速回笼资金，采取了频繁的营销活动及灵活的价格策略，基本上每周都会推出一系列的促销活动，主要为买房那个送礼活动（变相打折），高峰论坛，投资说 明会等聚集人气活动，该系列的营销活动较好的促进了销售的进行，截至目前，该案的销售率 %。 经营管理方式：统一经营管理 经营状况：目前未正式开业，已经招租百思买、黔香阁等商家 项目优势：  内环区域的稀缺产品  双地铁上盖物业，具有绝佳的交通优势条件  大连路板块具有一定的商务办公氛围，有利于后期商业的运营  开发商对商业部分进行统一经营管理，保证日后商业运营的一致性及整体方向的把握，给予购买业主一定的信心保证 项目劣势：  200~300 平米的大面积产品比例较高，总价过高给销售后期带来一定的压力 嘉杰国 际广场 项目位置：四川北路 1685 号 所属板块：四川北路板块 开发商：上海捷盛置业有限公司 开盘日期： 2020 年 6 月 竣工日期： 2020 年 6 月 项目总面积： 20 万平米 项目简述： 项目 是一个集商、住、办公于一体的综合性项目。 毗邻轨道交通 3 号线东宝兴路站，地块东至四川北路商业街、西邻轻轨规划路、南到东宝兴路、北靠天然河道俞泾浦 ， 沿天然河道俞泾浦河岸。 商业部分沿 东宝兴路、四川北路形成 2~4 层商业裙房及相关景观休闲活动空间（建筑面积合计约 31420 平方米） ，其中：  项目北侧俞泾浦河道沿岸的 2 层商业裙房，建筑面积 合计约 7321 平方米 （对外销售）  项目南侧东宝兴路沿线的 2 层商业裙房，建筑面积合计约 5212 平方米 （对外销售）  四川北路写字楼的大型底商商场约 18000 平米（不对外销售） 商业面积： 12533 平米（对外可售面积） 商业形态： 1+2F 底商 商业分布：沿东宝兴路、俞泾浦河岸 面积分割：主力分割 191~472 平米 销售价格：  1F： 41,00049,000 元／平方米、 2F:25,00029,000 元／平方米 ， 2F 包租 6 年，年均投资回报率为 7％  靠近宝源路（ 3 号线东宝兴路站）售价较高， 1F 为 49,000 元 /平 方米，2F 为 29,000 元／平方米。 近四川北路段尚未打通，售价较低  较早完成强销的情况下，该案针对房型及位置较差的商铺在价格策略上做了少许调整，在原一楼不设有投资回报的销售方案基础上做了修改，一层房源中 2 套位置较差的商铺增设 6 年投资回报，年回报率 7%，某种程度上作为变相折扣的一种方案，该商铺最终成交价格仅 24000 元 /平米 去化情况： 该项目无论从入市价格还是租售手段方面都采取了较为积极的市场策略，作为传统商业街的四川北路沿街商铺，项目低价入市，售后返组，灵活调整策略，都给销售带来了较大的促进作用，因此该 项目在 08 年上半年基本完成强销，随后对难去化尾盘进行策略调整后，于 08 年年底整案商业部分清盘。 经营管理方式： 有统一经营管理的销售说辞，但从目前现场布置及商家经营情况来看，开发商实际未对商业部分进行较大力度的商业经营管理，早期的售后返租经营管理方案实质为变相降低价格，促进销售的手段之一。 经营状况： 该案商业部分均已交房，从目前的交房使用情况看，租赁率偏低，实际租金水平仅能达到 4~5 元 /平米 /天，而购买客户根据购买价格的心理租金则达到 10~12 元 /平米 /天，较大的落差也促成了目前租赁遇冷的局面，而开发 商对部分房源承诺的统一经营管理，因采取该类方案的房源有限，较难依靠该部分房源带动项目整体的成熟运营，从而获得租金的提升回报。 项目优势：  内环区域的稀缺产品，且坐落于传统的四川北路商业街沿街位置，商业价值凸显无疑  距离轻轨三号线东宝兴路站，具有相当的交通便利性  具有较好的商业基础和人流基础，对未来商业经营奠定较好条件 项目劣势：  底商部分沿东宝兴路及俞泾浦河畔，未真正沿四川北路一侧，商业价值有所降低，且俞泾浦河畔一侧因道路尚未打通，商业价值进一步收到了限制  开发商号称的统一经营管理并未对商业的运营带来实 质性的促进作用 新梅共和城 项目位置：共和新路 2400， 2440 号 所属板块：大宁板块 开发商：上海新梅房地产开发有限公司 开盘日期： 2020 年 3 月 竣工日期： 2020 年年底 项目总面积： 32 万平米 项目简述： 新梅共和城坐落于广中西路以北、灵石路以南、共和新路以西，分二期实施。 该小区紧邻南北高架、地铁一号线延伸段 马戏城站 ,出行便利。 住宅物业以开发交房使用多年，开发商在小区入驻基本成熟后， 08 年开建沿共和新路侧的社区配套商业。 商业面积： 4374 平米 商业形态：沿街 1+2F 独立式商业 商业分布：沿共和 新路侧 面积分割：主力分割 70 平米以下， 100~200 平米 销售价格： 1F： 40000 元 /平米 2F： 19000~20000 元 /平米 去化情况： 一层房源 70 平米以下基本售罄，剩余 2F 房源及 150 平米大面积房源较多，整体销售率 %。 经营管理方式：小业主自营，不进行统一经营管理 经营状况：开业率不理想，入驻商家有限 项目优势：  邻近地铁一号线马戏城站出口  大宁板块社区成熟度较高，新梅共和城、宝华现代城、慧芝湖花园等新建大型住宅小区的建设成熟，区域具有一定基础的消费能力。