新聚仁地产行销部试训新入职业务员培训教材地产培训(编辑修改稿)

新聚仁地产行销部试训新入职业务员培训教材地产培训(编辑修改稿)内容摘要：

般多层建筑。 （ 2） 框架结构 框架结构是指由柱子、纵横梁和板组成的结构体系。 多为混凝土结 构，亦有钢结构和木结构。 框架结构由于有整体性好、抗震性能好的特点，目前多用于要求有 较大空间．的多层和高层建筑。 （ 3） 剪力墙结构 新聚仁机构总管理部培训部 15 剪力墙结构是指由纵、横向承重钢筋混凝土墙和楼盖组成的结构。 这种结构刚度大、整体性好、抗震性能好，能承受较大的竖向和水 平向荷载；但平面分割较多，难以有较 多空间。 多用于高层和超高层住 宅、宾馆、办公楼等。 （ 4） 框架一剪力墙结构 框架一剪力墙结构是指框架与剪力墙结构的结合体。 多在框架纵横 向的某些位置，在柱之间布置一定长度的、较厚的钢筋混凝土墙体。 在 该结构体系中，剪力墙主要承受水平荷载，框架承受竖向荷载和部分水 平荷载，目前广泛应用于高层和超高层建筑中。 （ 5） 简体结构 简体结构是指用刚度很大，四周封闭的钢筋混凝土简体或间距小的 密柱和深梁组成的结构。 可分为钢结构、混凝土结构和组合结构。 筒体结构侧向刚度很大，故可抵抗很大的水平荷载，多用于超高层 建筑和特种建筑。 （ 6） 大跨结构 大跨结构是指竖向承重结构为柱和墙体，屋盖用钢网架、悬索结构 或混凝土薄壳、膜结构等的大跨结构。 这类建筑往往中间没有柱子，而 是通过网架等空间结构把荷重传到房屋四周的墙、柱上去。 适用于体育 馆、航空港、火车站等公共建筑。 房屋建筑的构造 一幢建筑物一般是由基础 、 墙、楼板层、地坪层、楼梯、屋顶和门 窗等几大部分所构成。 二 、房地产价格 房地产价格的构成： 三个部分：物质 消耗支出、劳动报酬（工资） 支出和盈利。 具体包括： (1) 土地取得费用； (2) 前期工程费； (3) 房屋建筑安装工程费； (4) 基础设施建设费； (5) 公共配套设施建设费； (6) 经营管理费； 新聚仁机构总管理部培训部 16 (7) 销售费用； (8) 利息； (9) 利润； (10) 税费 房地产价格的影响因素 主要因素有供求状况；位置物理因素、环境、行政经济、人口、社会、 人类心理、国际环境。 房地产估价方法： (1) 市场比较法； (2)收益还原法； (3) 成本法 第三节 房地产交易的政策与法规 一、房地产交易的原 则 (1) 房屋所有权和土地使用权权利主体同一原则 (2) 接受国家价格管理原则 (3) 遵守出让合同的原则 二、房地产转让的程序 (1) 房地产转让当事人签订书面转让合同 (2) 房地产转让当事人在房地产转让合同签订后 30 日内持房地产权属证 书，当事人的合法证明，转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产 管理部门提出申请，并申报成交价格。 (3) 房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在 15 日内做出是否 受理申请的书面答复。 (4) 房地产管理部门核实申请的成交价格并根据需要对转让的房地 产进 行现场勘察和评估。 (5) 房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费。 (6) 房地产管理部门核发过户单 三、转让合同内容 (1) 双方当事人姓名或者名称、住所 (2) 房地产权属证书名称和编号 (3) 房地产座落位置、面积、四至界限 (4) 土地宗地号、土地使用权取得的方式和年限 (5) 房地产的途径和使用性质 新聚仁机构总管理部培训部 17 (6) 成交价格及交付方式 (7) 房地产交付使用的时间 (8) 违约责任 (9) 双方约定的其他事项 四、商品房预售的条件 (1) 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 (2) 持有 建设工程规划许可证 (3) 取得施工许可证 (4) 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资 的百分之二十五以上（出零钱），并已经确定施工进度和竣工交付日期。 (5) 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许 可证。 第四节 专业名词术语 房地产可分为： (1) 一级市场指被国家垄断的土地市场，发展商从国家手中取得的土地， 称之为一级市场。 (2) 二级市场：发展商在所取得土地上盖起的房子，第一次出售、出租， 称之为二级市场。 (3) 三级市场：卖给个人后的 再次转卖、出租及抵押。 生地， 只是一块土地，未达到可盖房的要求（水、电、煤都没有）。 熟地， 达到三通一平的称为熟地，三通一平只是达到施工要求。 何为“三通一平” “三通”指通电、通水、通路，“一平”指土地平整。 何为“七通一平” 达到了人口居住的要求，“七通”是指通电、通水、通煤气、通电讯、通下水、通上水、通道路，“一平”指土地平整。 计算公式： 新聚仁机构总管理部培训部 18 容积率： 总建筑面 积 247。 土地面积 建蔽率： 建筑占地面 积 247。 土地面积 100% 绿化率： 总绿化面 积 247。 土地面积 100% 集中绿化率： 集中绿化面 积 247。 土地面积 100% 得房率： 套内面 积 247。 建筑面积 100% 建筑面积： 套内建筑面积 + 公共分摊面积 公共分摊面积包括： 小公共面积（所处的楼层的公共面积）和大公共面积（底层的大堂、设备层）。 套内面积 = 关门面积 封闭式阳台： 面积计算 100% 敝开式阳台： 面积计算 50% 窗墙比： 窗户面积247。 外墙面积（越大，采光越好，成本越高） 阁楼、露台，一楼花园 ： 一般赠送 地下室 、阁楼 ：层高超过 米（含 米），按照全建筑面积计算，层高低于 米，不计面积。 住宅交付时的要求 (1) 交付使用许可证，入住 许可证 (2) 质量保证书 (3) 产品使用说明书 前提，全部验收合格（包括水、电、煤、通讯等） 何为代理，何为中介。 二者区别 代理： 服务于二级市场，是发展商与购买者的桥梁，代理公司受理的业务量大，系统性强，除参与开发前期的市场调查，地块选择和建设规划处，还包括楼盘建成后的广告包装和销售实施，注重配合，是集体行为，是主动营销。 中介： 服务于三级市场，是小业主与购买者，租赁者之间的桥梁。 受理对象分散无系统，仅强化销售实施，提供大量的信息，是单抢匹马独立作战，是被动营销。 代理业的模式 (1) 香港模式： 帮房子找客源。 新聚仁机构总管理部培训部 19 (2) 台湾模式： 研究房子，找出优缺点，根据市场改进修正产品，挖掘潜 在的客户，然后包装，使产品适合市场，达到销售目的，目前代理业基 本以此模式为龙头。 第五节 有关按揭、公积金政策 前言，有关这节内容是根据国家有关政策的改变和市场经济发展房地产阶段变化不定期更换，下面所述是关于按揭、公积金现行政策基本内容综述。 一、按揭（个人住房商业性贷款） 办按揭的条件 办按揭人年龄不可超过 70 岁，以 70 岁为限年额度，岁数差为最大贷款年限，最多不可超过 30 年。 按揭现行利率表 见 （最新） 办按揭有关费用 个人办理纯公积金贷款须缴纳担保费（详见附表）。 港、澳、台以及外籍人士办理按揭须缴纳按揭金额 *%合同公证费。 答按揭客户问 客：中国护照可否办按揭 答：可以，但是在中国境内只能购买一套房屋（等同于境外人士）。 客：可否用亲属的按揭 答：必须上产证。 若合同上仅出现已满 18 周岁但无经济偿还能力，可由其父母办理按揭还款。 客：非直系亲属或他人按揭可否使用 答：非产权共有人不可使用 客：现定还款年数，若以后想变更是否可以 答：一般不可以，只有一种特别情况可以，那就是当贷款人还 款一定时期后，突然决定将剩余未还贷款还清，那么剩余贷款按其实际贷款年数年息支付利息加本金，在此之前的还款仍按原事实上贷款年数计息（提前还款），一般贷款第一年内不可提前还款。 办按揭必须是个人购买，公司购买不可办按揭。 新聚仁机构总管理部培训部 20 二、个人住房公积金贷款 公积金贷款条件 必须本市户口或持有上海市长期居住证，且公司缴纳公积金连续满六个月；若以前使用过公积金，在已还清的前提下，公积金有余额且连续交满六个月亦可使用公积金贷款。 直系亲属（父母、子女、配偶）之间可共同使用公积金，直系亲属外任何关系都不可共同使用。 公积金贷款额度 个人公积金连续交满六个月且余额满五千元，方可贷足 20 万，个人若交有补充公积金，最高可贷 30 万， 30 年；直系亲属之间共同使用公积金贷款，一般可贷 40 万（满足贷款条件），若其中一方交有补充公积金，最高可贷 50 万， 30年。 公积金贷款的优点 (1) 利息低 (2) 购房者单位承担一部分 公积金利率表见（最新） 三 、商品房的税收 商品房分为普通住宅和非普通住宅，普通住宅契税为总房价 %，非普通住宅契税为总房价 3%。 非普通住宅的条件只需满足一下条件其中之一均可： 容积率小于 1 面积大于 140M2 内环以内单价超过 17500 元，内、外环之间单价超过 10000 元，外环以外单价超过 7000 元。 新聚仁机构总管理部培训部 21 第三章 业务员基本素质及要求 本章所述内容极为重要，概述了要成为一个优秀而不平凡的业务员所要具备的素质，有些是于身具来的，有些是靠后天磨炼培养的，认真学习和感觉其内涵和外延从内心深处去体会，你就会从中挖掘无限财富，达到这种境界，从此步入成功人士的殿堂。 第一节 业务员素质 一、先天素质 上天制造每种性格爱好的人是为了满足社会的各种需求，所以不是每个人生来就适合做业务员的， 从成功者来分析，基本上有些相同的先天个性，规纳有以下五点： 自信 始终认为自己是自然界最伟大的奇迹，并坚信不已的认为自我价值是无限的。 海绵性思想 好学好问，求知若渴，象海绵一样不停的在知识的海洋中吸收比自己重几十倍的水分及养料。 把信念看成生命 能坚信自己的信念，为实现理想一心一意，排除任何杂念和困难，坚决走自己的路，不成功则成仁。 海洋天空那样的胸怀与气魄 宽怀大度，能容万物，为人正直，胸中坦荡荡，从不斤斤计较，博爱人生，仁者无敌，任何人都是你的朋友。 运动量的体能 俗话说 ：“ 心有余 而力不足 ” ，是否拥有过人的体力和脑力是关系你发展空间大小的标准。 总述你能拥有其中三项特点，就可以决定你将会成功，如果五项皆得，那新聚仁机构总管理部培训。