新汇鑫园二期房地产项目定价分析地产价格(编辑修改稿)

新汇鑫园二期房地产项目定价分析地产价格(编辑修改稿)内容摘要：

屋周边生活配套设施比较齐全，属成熟生活社区等原因。 而且，随着东营市和东营区经济适用房的建成投产，一大批小户型的二手房将投入交易市场，满足人们较高层次大户型要求的二手房将显得更为珍贵，势必 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 刺激市场房价的进一步上涨。 （四）汇鑫园一期相关因素分析 汇鑫园一期共两栋楼， 27 户，有单层和复式两种设计风格，在 2002 年底推出时，我公司创造了东营普通住宅房价第一高和开盘当日销 售率 80%的奇迹，喜悦之余，剩余 7 套五层住宅销售了 6 个月之久，与开盘当日的旺销场面形成了鲜明的对比，综合起来有以下几点影响因素： 位置差价较为合理，对靠山墙住宅和中间的住宅制定了两个不同的价位，价差为 50 元 /平方米。 对目标客户的把握比较到位。 从制定方案的最初，该项目的目标客户群就定位在油田中高收入群体、外来的在东营长期经商的客户、有意投资房产的客户。 通过实际的操作，我们可以发现，购买者有一半以上是经商人士，说明了这类人群对地段和投资前景的要求比较高。 楼层价差较为平均： 50 元 /平方米，没有突出 1~4 层于 4~5 层的区别来，通过本次的楼盘调查，楼层价差出现了两极分化，越往上与越往下的价差都较大，真正显现了“最佳位置高价位、较次位置低价位”的思想，达到了利润最大化和回笼资金较快两种目的。 而汇鑫园一期 5 层的最终销售价格与四层相差了 200~300 元 /平方米之间，在回收同等资金的情况下，丧失了回收资金的最佳时机。 销控措施没有贯彻始终。 开盘当天，将 1~4 层的所有住宅销售一空，给后来选房的客户造成尾盘销售，选择余地较小的感觉，最终通过降价进行促销。 汇鑫园一期可以成为一个相对独立的住宅小区，其中的配套 设施较为 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 完善。 三、价格定位 （一）项目面积概况 该项目共两栋多层住宅，五层加阁楼设计，总户数为 40 户，总建筑面积7700 平方米，基底面积 平方米，建筑高度为 米。 （二）基准价格定位 定价方式：考虑到该项目与其他项目相比，地段优势较为明显，设计和物业管理等因素是制约价格的关键，该项目对投资型客户的吸引力将有所降低，为了尽量规避市场中不可预见的因素，建议本次采用 高开低走 的高价销售方式，通过高的销售价格确保利润最大化的目的。 注：这种形式就是确定一个市场最高价格，利用这个销售价格试探客户的承 受力，如果准客户感到这个价格非常高，而不去购买，那么我们可以采用开盘时优惠的形式降低销售价格，这样的变相降价不会给公司形象造成不良影响。 目标客户群分析： 沿袭汇鑫园一期的定位，即东营的高收入阶层： （ 1）收入位于全市较高层次，小康生活水平，这其中包括成功商人和从事高智力、高收入工作的油田认识。 （ 2）知识结构较高，受过良好的教育，有较好的文化教养。 （ 3）年龄结构有两种情况：一是 40— 50 岁之间，有相当的积蓄和较好的社会地位。 二是 30 岁左右，积蓄不多但收入较高而稳定，能承受按揭贷款的压力。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。