远大购物广场(暂定名)可行性研究报告

远大购物广场(暂定名)可行性研究报告内容摘要：

30米的绿化带，绿带中开辟步行游览道，并沿水系流经的区域建设特色公园、游憩广场、景观标志等，形成一条城市文化景观长廊。 两轴： 为交通轴线和景观轴线，其中交通轴线由康安路和规划三环路组成；景观轴线主轴线为齿轮路的延长段 ——江边广场，次轴线为天平路的延长段 ——江边广场。 远大购物广场（暂定名）可行性研究报告 7 / 34 三带： 分别为沿康安路规划的景观绿化带，在节点处设置主题公园；沿江规划的游览观光带，其间设置造型优美的景观 建筑；位于武威路和齿轮路之间的南北向的景观绿化带，其间可设置文化娱乐设施。 七片： 为七个居住区。 2020 年底前群力新区已经启动建设了天鹅湾、群力新苑、宝石花园、丽水丁香园、海富第五大道、恒盛豪庭六个住宅项目。 预计今年将再建观江国际、漫步巴黎、盛和天下、群力新城、雨阳名居、综合开发住宅六个住宅项目。 今年启动建设的六个住宅项目都将于近期开工建设，而“盛和天下”则是是群力新区今年最具标杆性的一个住宅项目，总占地面积 万平方米，建筑规模 50 万平方米。 位于景江东路东侧，群力第一大道北侧，该项目用地为 2020 年哈市地王，且规划建设为高层及别墅高档住宅小区，已破土动工。 见附图 ..\附图 \群力区域鸟瞰效果图 项目所在区域内的地理位置 本项目位于群力新区东部启动区中心位置，紧邻群力中心广场。 本项目东起景江西路（又名武威西路），与金河公园内下沉式落水剧场一路相隔。 西至灵江路（又名龙葵路），与市内最大体育主题公园隔道相望。 南起规划中的群力第四大道，群力第四大道南侧为恒盛豪庭项目。 北至群力大道（又名康安路）。 本地区常年主导风向为西南风，项目处于松花江的上游 ，可谓上风、上水地带，空气清新、生态环境好，属于理想的居住场所。 宗地现状 地势状况 地势平坦，无明显起伏。 地面现状 地上无建筑物。 ..\附图 \地面现状 远大购物广场（暂定名）可行性研究报告 8 / 34 地下情况 不详，有待调研勘探。 地质情况 不详，有待调研勘探。 土地性质 国有净地。 土地规划用途 商服用地，用地面积 ㎡ 项目周边社区配套 交通 景江西路（又名武威西路）： 本项目东临景江西路，路面宽 30 米，双向四车道，贯穿群力东区南北，北衔友谊路，南至工农大街，与景江东路围合成金河公园。 灵江路（又名龙葵路）： 本项目西至灵江路，路面宽 40 米为双向六车道，灵江路是群力新区一条南北走向的交通次干路，该路穿越群力新区，道路等级为城市次干路一级标准。 现已建成通车。 群力大道（又名康安路）： 本项目北至群力大道，路面宽 70 米，为双向八车道，贯穿群力新区东西区向，可方便、迅捷地到达道里、南岗、香坊、道外等城市中心区域。 群力第四大道： 本项目南起群力第四大道，路面宽 20 米，为双向二车道，将灵江路与职工街紧密相连。 远大购物广场（暂定名）可行性研究报告 9 / 34 教育 兆麟小学分校： 校区位于群力第五大道北侧、上江街东侧，占地 万平方米，自本项目直经群力第四大道便可到达学校。 预计学校今年 8 月份即可招生。 76 中学分校： 校区群力第七大道南侧、上江街西侧，占地面积 万平方米，位于群力新区东南侧。 3 月复工， 6 月末完成主体施工。 预计， 8 月 1 日交付使用。 113 中学分校： 另据了解，第 113 中学也将在群力新区设立分校，目前还在选址阶段。 医疗 医大一院群力分院： 位于群力新区城安街以东与群力第七大道以北的交叉口处，占地面积为 公顷，总规划建筑面积为 万平方米。 该工程计划分为两期建成，一期工程共分为三层，一楼、二楼为门诊部，三楼为住院部，二期工程均设为住院部。 分院建成后，每日门诊、急诊可满足 3000 人次患者就医，病房床位将达到 1000 张。 据悉，哈医大一院群力分院一期工程将于 2020 年完工。 二期工程将随着群力新区的不断发展也将陆续进行开工建设，预计在 5 年内将全部完工并正式投入使用。 商业 距离本项目不足 500 米处规划有群力金中环项目。 该项目位于群力东区，由景江东路、群力第五大道、上江路围合而成。 金中环以英式建筑风格为主，计划分二期完成，总建筑面积近 9 万平方米，由 5 栋独立商服建筑组成。 一期总建筑面积近 万平方米，由 3 栋独立商服楼组成，单层高度 6 米，共计 4 层，楼体总高度近 24 米。 二期总建筑面积地上 万平方米，地下 万平方米，单层高度 6 米，由 2栋独立商服楼组成。 其中， 1楼总建筑面积 11500 平方米、 2楼总建筑面积 9600 平方米、 3楼总建筑面积 20741 平方米。 远大购物广场（暂定名）可行性研究报告 10 / 34 现已开工，主体至二层，现场未设售楼处。 售楼处设于友谊路的友联宾馆一楼。 金融 群力金融商务区主要分为群力大道 (职工街至灵江路 )两侧带状区域及三环路、群力大道、丁香大道 (原齿轮路延长线 )、友谊路四条主干道围合的核状区域的 “一带一核 ”两部分。 今年将首先启动 “带状 ”部分建设， 3 年至 5 年完成，形成具有区域性影响力的金融中心。 据有关部门负责人介绍，现在哈尔滨银行总部、哈药集团总部、中信银行分支机构已落户群力新区金融商务区，集五星级酒店、商业等为一体的城市综合体项目已有突破性进展，另与一家国内知名银行达成意向性协议。 多个银行、证券、企业总体项目正在洽谈当中。 文体娱乐 群力新区规划了文化创意产业带和沿江博物馆带，两处文化产业带占地面积共 10万平方米。 其中， 文化创意产业带 位于景江东、西路两侧，规划占地面积 5 万平方米。 该产业带以 “一头两翼三带动 ”为发展模式，即以文化消费为龙头，首建有集阅读、购买、休闲、餐饮于一体的体验式书店，逐步引 入文化艺术、非物质文化遗产的手工艺术与科技数码体验展览为两翼，强化主力产业、衍生产业和商业服务，为群力新区发展提供文化创意产业动力引擎。 在群力第一大道南侧将集中建设包括 哈尔滨博物馆 、节能、抗灾、母亲、航运、生物标本、儿童、哈尔滨市生活馆等 10 个主题博物馆，将其打造成为占地面积 5 万平方米的沿江博物馆带，使哈尔滨市的历史文脉在群力新区建设发展中得到良好传承。 群力新区文化产业示范区将建设省内 音乐厅 正在进行规划设计，将于 9 月中旬开工建设。 下沉式落水剧场 ，占地面积 万平方米，广场南侧将建成 龙江艺术中心 ，广 场中心设有旱喷泉及围树圆凳；北侧为下沉式剧场，占地面积 万平方米，剧场四周为看台，中心为下沉式水景舞台，同时设有高达 8 米的跌水，剧场中配以大型水喷泉表 远大购物广场（暂定名）可行性研究报告 11 / 34 演和水幕电影，并设有半地下商业以满足游览者的需求，现已投入使用。 黑龙江省 文化产业示范区 东起上江街，西至景江西路西侧，南起群力第七大道，总占地面积约 50 公顷，规划建设规模约 30 万平方米。 以中国传统“鼎”文化为背景，建设历史与现代相融合的特色建筑群。 公园 根据群力新区东区控详规划及开发建设计划，将于未来 5 年内建设 12 个开放式公园，其中包括 6 个主题公园，绿化 总面积近 550 公顷，相当于在群力建设五个省森林植物园。 群力东区建设的 12 处公园中的哈尔滨丁香公园、城市湿地公园、体育主题公园、金河公园、音乐主题公园、雨阳公园为主题鲜明、各具特色的主题式公园，分布在群力新区东区的显要位置上，临近交通主干道，交通便利顺畅，周边配套设施完善。 现金河公园一期已向游人开放，雨阳公园、金河公园二期将于年底完工开放，哈尔滨丁香公园、城市湿地公园、体育主题公园、金河公园三期工程，也将于 2020 年建成投入使用。 公园位置 ..\附图 \公园位置图 项目的大市政配套 交通现状及规划 项目周边的交通四通八达，其中群力大道为快速干道，贯穿新区东西，现已建成通车，可连同南岗、道里等核心区域。 灵江路已建成投入使用，其他为城市干道，道路标准为一级公路。 值得注意的是群力第四大道相对较窄，将影响临街的商业规划。 上水 不详，有待于调研。 远大购物广场（暂定名）可行性研究报告 12 / 34 雨污排放 不详，有待于调研。 通讯 不详，有待于调研。 永久性用电及临时用电 不详，有待于调研。 燃气 不详，有待于调研。 热力 不详，有待于调研。 规划设计条件 政府对该地区的规划控制要点 表 远大购物广场规划指标。 分类 分项面积指标 单位 地块位置 群力 019C2 用地性质 商业金融用地 用地面积 70284 平方米 容积率 ≤ 建筑密度 ≤ 40 绿地率 ≥ 30 建筑限高 ≤ 100 米 面积指标 地上面积 高层公建性公寓 60000 平方米 高层商业 172020 平方米 ⑴ 商场 50000 平方米 远大购物广场（暂定名）可行性研究报告 13 / 34 ⑵ 商业街（门市房） 52020 平方米 ⑶ 写字楼 70000 平方米 地下面积 地下建筑按部分配套设施 40600 平方米 ⑴ 商场停车位 20300 平方米 ⑵ 出售车位 20300 平方米 合计 建筑面积 272600 平方米 可售建筑面积 202300 平方米 地上建筑面积 232020 平方米 地上建筑面积（除商场） 182020 平方米 政府对该宗地的规划设计要点 三家以上规划方案，群力新区开发办与开发公司共同组成评审委员会。 合作方式及条件 无。 土地价格及付款进度 土地价格 根据哈尔滨市国土资源局 2020 年 5 月 1 日的土地挂牌出让公告，出让起始价为33640 万元。 按照群力新区开发办的承诺，总计 102020 平方米的商业面积，可按照 450 元每米返还土地出让金，总计返还 4590 万元。 本报告测算中，均按照土地价格 34000 万元总价测算。 并按照地上建筑面积进行分摊，据此，扣除商场部分的土地价格为 万元。 本报告测算中，没有考虑政府承诺的土地出让金返还的优惠政策。 付款进度 公司已付定金性质、配套费名义的资金 3000 万元，此部分资金将于前期费用中冲 远大购物广场（暂定名）可行性研究报告 14 / 34 抵。 摘牌后可先付 50%，剩余 50%可于年底付清。 项目位置示意图 见附图 ..\附图 \项目位置图 项目现状图 见附图 ..\附图 \项目现状 第二章 市场分析 哈尔滨整体经济运营分析 哈尔滨的 GDP 从 2020 年的 1198 亿增长到了 2020 年的 3258 亿元，增速一直保持在 13%以上，增长势头强劲。 但是在欣喜的同时，我们也应该看到在东北三省当中，沈阳增长最快，哈尔滨次之，与长春基本持平。 而且从 2020 年以来，沈阳、长春的增速一直大幅领先于哈尔滨，哈尔滨与沈阳差距越拉越大，与长春差距越来越小。 到 2020 年哈尔滨与沈阳 GDP已相差 亿元，与长春差距缩小到 339 亿元。 哈尔滨的 固定资产投资 从 2020 年的 361 亿元增长到 2020 年的 亿元。 从 03 年开始，增速一直保持在 20%以上。 但是在东北三省中，固定资产投资无论是总量还是增速哈尔滨最为落后。 只在近 2 年来哈尔滨增速超过了长春，但是与沈阳相比仍有较大差距，且总量仍是最小。 到 2020 年哈尔滨、沈阳、长春三市对外固定资产投资额分别达到 亿元、 3676 亿元和 2300 亿元 ,哈尔滨只有沈阳的 1/2。 在过去的 8 年相比较而言，沈阳做大了，长春繁荣了，而反观哈尔滨在过去 8 年城市半径却没有拓展出去。 从而造成了哈尔滨房屋供求更加失衡，价格更高，涨幅更快。 哈尔滨的 房地产开发投资 从 2020 年的 亿元增长到 2020 年的 287 亿元，增速保持在 10%以上，且有加速趋势。 但是与其他两城市相比，哈尔滨增速最慢，总量上在 20202020 远大购物广场（暂定名）可行性研究报告 15 / 34 年与长春基本接近 .在 06 年之后被长春反超，且差距不断拉大，与沈阳更是不能同日而语。 到 2020 年时，哈尔滨与沈阳房地产开发投资已相差 910 亿元，是沈阳的 1/3。 但是增速方面，哈尔滨 2020 年达到了 20%，居 3 城市之首。 但是从趋势上看，哈尔滨想追上长春、沈阳还需要一定的时间。 哈尔滨的 人均可支配收入 从 7907 增长到 14588 元，增速一直保持在 12%以上。 在前 4年中，人均可支配收入三城市基本接近。 从 06 年开始，哈尔滨人均可支配收入逐渐落后于其它两城市，且差距。