马山县房地产市场调查报告及评估房市分析(编辑修改稿)

马山县房地产市场调查报告及评估房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

，销售价格为 10 万元至 14 万元不等，可按揭 40%；此项目所在地位于江滨路，紧靠姑娘江，环境较好，属于新规划的新区；在一期和二期之间有一个约 15000 平方米的广场和一座体育馆。 宣传物料：售楼部、宣传单页、价格表、规划图、横幅； 销售人员：每天仅一人值班； “江滨新城”开盘 20 天来共销售了 27 块地，属于正常的销售进度，但与“同富新城”相比又似乎有些反常；从部分采样标本人物中了解到，主要原因是一期地块边上有一块较高的“烈士墓碑”，周 边曾有墓地，因此口碑不是很好；一期销售了 20 多块地皮后就比较难买了，这也许就是开发商为了尽快回笼资金才在一期只销售了 35%的时候冒险推出二期的原因，也是这一反常的不符合房地产销售规律的做法的唯一解释；因为通常只有在一期销售接近尾声时才会推出二期，否则一期剩余部分将出现滞销现象，影响整个项目的销售进度（其实此类问题开发商在推盘之前就应该会考虑到，并做出应对方案；江滨区作为规划的新区其实是个很好的宣传包装的卖点，加上这附近就只有这么一个房地产项目，这更是一张“王牌”，可惜没有利用）； 酒厂地块： 所在地块紧 靠“同富新城”，占地约 40 多亩，约划分有 110 块地皮， 2020 年 7 月份左右开始销售，目前卖了一半；规格为 8m 12m，售价约为 10 万元 /块； 此项目较为奇怪的是，没有在任何地方做任何广告，也没有售楼部及电话，必须到地块现场询问才能得到部分 信息；在调查中，对此项目认知的人不多，因此具体资料不详；我们推测，地块可能有纠纷，所以推广有障碍。 敢浪小区： 全县唯一的商品房， 2020 年 1 月份开盘，至今整整一年时间，项目共有住宅 64 套，已售 54 套；其中三栋为现房，另一栋已封顶；售价为 580 元 /㎡ ，面积为 104 ㎡至 137 ㎡，全部为三房两厅的户型；付款方式为一次性支付。 敢浪小区 60 多套住宅花了一年时间都没有清盘，这样的销售进度慢得出奇；售价 580 元 /㎡，一套房子仅六七万元，在开盘前期是可以按揭的，也就是说首付最多也不过 2 万元，马山县虽然经济状况一般，但能供起几万元房子的人还是有相当多的，不至于销售这么惨淡；此项目是建设局下设单位开发的，按理，问题不大可能出在开发商身上，后来我们在所有采样标本人物那里得到了一致的答案： 在当地人心里，只有占有地皮才是永恒不变的，才是真正属于自己的不动产 ；绝大部分人不愿意接受商品房的形式，因为 他们认为商品房只有房产产权而没有地产产权，一旦政府政策变动就有可能被收回去，所以心里不踏实。 类似这样的想法在马山县几乎所有人都有，不过据了解，从 2020 年开始停止宅基地的出让，开始以公开拍卖的形式获得地块，并逐步向商品房的形式过渡。 此政策开始实施后，才能逐渐扭转当地人的思想，从而接受商品房的形式；我们预计，如果 2020 年开始实施，那么今年就是一个过渡年， 2020 年商品房销售会开始升温， 2020 年底至 2020 年当地人会完全接受商品房，销售将稳步增长；但是对马山县这样一个小盆地来说，可供开发的土地不多， 发展潜 力有限。 四、商业环境分析。