学校物业服务方案初稿

学校物业服务方案初稿内容摘要：

109 第十三章 消防管理及智能化管理方案 110 一、消防管理 110 二、智能化系统日常运行及维护管理方案 117 第十四章 应急措施 120 一、 电梯困人 120 二、制止打架斗殴的应急措施 121 三、发生盗窃时的应急处理措施 122 四、发生刑事案件或恶性事故时的应急处理措施 122 五、有人在 学校 范围内无理取闹时的应急处理措施 122 六、 停车场突发事件的应急处理措施 123 七、防暴风雨应急处理 123 八、消防管理预案 123 九、高空坠物伤人预案 124 十、公共卫生突发事件处理预案 124 结 束 语 126 6 第一章 服务工作目标 一、管理思路 根据校方提出的物业服务要求，我公司将制定各个岗位的岗位职责、工作标准以及各个班组的作业指导书和相关的记录表格。 认真落实约定中的每一点。 力争做到业主方满意，公司满意，自己满意。 在物业服务的过程，我将积极与校方相关部门沟通，了解校方的需求。 在物业管理运作中，将根据“精干、高效、层次明晰、减少管理环节”的原则，确定直线职能式的管理架构；根据该学校 的需求特点，提出合理的人员配置方式；在人员管理上，确立“竞争上岗、激励约束、量化考核、首数晋升和尾数淘汰”的“四机制”原则；在人员培训方面，确立“全员培训、梯级培训、全过程考核”的培训方针，提高各类人员的综合素质，造就一支“思想合格、素质优良、管理有方、服务周到”的员工队伍。 根据该学校所在区域的特点，将通过构建具有自身特色的管理文化、服务文化、经营理念，将管理活动和服务内容赋予深厚的文化底蕴，力求全面提升该学校的管理品位。 二、整体管理方案策划 秩序良好的需求 良好校园秩序是广大师生工作、学习的重要 保障，同时也是对物业管理的第一要求，校园秩序的好坏，直接影响师生的工作、学习质 7 量。 因此，满足师生的良好秩序需求将是管理工作的重点。 环境需求 优美的环境是工作、学习的重要保障，对环境的关注体现了现代人居住观念的更新，同时表明物业管理工作对环境的维护、美化的重要意义。 给师生们提供一个良好、舒适的工作、学习环境，是对我们物业管理工作的基本要求。 精神需求 随着生活水平的不断提高，除“衣、食、住、行”之外，师生对住宅的人文环境的要求也越来越高，因此，人们更多的是期望感受到一种理想的精神环境和文化大氛围。 三、物业管理具体措施 基于对该学校的特点及管理要素的分析，现提出如下管理具体措施： 整体设想及策划的确立原则 目标明确，共建精品； 精心管理，周到服务； 以人为本，持续改进； 诚信经营，满意达标。 高标准、高水平管理的措施 ⑴、组建专业化、高素质的员工队伍 一流的物业需要一流的服务，一流的物业服务需要高素质的员工，在该学校项目的物业管理中，要打造马鞍山校园的物业管理品牌， 8 必须选派具有丰富管理经验和出色管理能力的管理人员，以及技能熟练的操作层员工，确保物业管理服务人员的高素质。 在员工管理方面，将采取 尊重人、教育人、帮助人这种“以人为本”的管理方式，透过这种“人性化”的管理及时了解掌握员工的心理活动和思想状态，将员工在言行中表露出来的各种不良情绪及时给予纠正，将可能影响服务质量的因素消灭在萌芽状态，确保服务中心的正常工作秩序不受到干扰和阻碍。 同时，将积极实施和推进人的品质建设工程，以团队职业化、管理市场化、观念同一化为目标，建立人 才规划、实行有效考核与管理等措施，建立一支高素质的人才队伍。 （ 2） 、建立和实施完善的质量管理体系 我们公司将针对校区导入 IS09001 质量管理体系，从建设期开始高标准、高起点 ，科学管理、规范作业。 创造优美舒适、安全文明、洁净环境。 （ 3） 、 实行服务标准化 对师生服务力求完善和零缺陷，是对服务质量的一贯追求。 倡导“严格追求、自觉奉献”的工作精神，并且将其充分体现在各个岗位各项作业的具体实践中。 为此，将在该学校大力实施和推进管理品质建设工程和服务品质建设工程，确保服务品质的完善和零缺陷。 创造优美舒适、文明、洁净环境的设想 ⑴、安全管理服务 建立一套治安防范紧急反应系统是必不可少的。 日常管理中，我们将采取“物防、技防、人防三防并重”、“群防群治”、“中央监控和 9 区域管理相结合”、 “重点区域、一般区域、时间区别对待”、“预防为主，防消结合”的管理原则，通过采取组建高素质秩序维护队伍、合理设置岗位、规范工作流程等措施，确保管理区域 24 小时的消防安全、车辆进出有序、无责任安全事故。 （ 2）、加强环境文化和环保建设，树立环保观念 全面导入环保文化概念，通过开展环保主题文化活动、悬挂环保标训、使用环保性服务用品等措施，宣传环保知识，引导在该学校的师生（师生）重视环保事业，积极行动，从自我做起，爱惜环境，共同营造整洁、舒适的工作和生活环境。 四、各项物业服务标准 序号 指标名称 国标 管 理指标 管理采取的主要措施 1 绿化 完好率 98%以上 1．实行全员管理，每一位员工都有责任对环境进行保护，积极开展宣传工作，人人有义务对损坏绿化的行为进行制止，并认真听取师生意见，接受师生监督。 2．严格审核绿化工作计划，内容包括时间要求和质量标准。 3． 根据各种植物的生长特性，制定科学的日常养护、维护计划，并结合实际情况认真实施；根据周围的环境和人文特点修剪具有艺术性的造型。 4．每周对绿化工作完成情况、工作质量进行检查、考核。 10 2 清洁 保洁率 98%以上 1．采用合理、 科学的作业方式，给师生营造一个良好的工作环境。 2．垃圾分类处理，日产日清，封闭转运，杜绝二次污染。 3． 定期进行消杀，区域内无白蚁、蚊蝇、鼠害。 4．杜绝乱张贴现象。 5．管理人员每日巡视检查卫生保洁质量情况，发现问题及时协调处理。 3 治安案 件发生率 0 1．充分利用闭路监控等智能化系统并执行 24小时秩序维护巡查制度，实行固定岗、巡逻岗、智能控制中心交叉结合的立体防范，做到人防、技防、物防相结合。 2．成立应急小分队，处理应急事件。 3．建立马鞍山校园学校施工人员档案， 并与施工单位签订《治安责任书》，对进入马鞍山校园学校的施工人员，要求挂工作牌，并经查验方可放行。 4．落实秩序维护岗位职责，明确责任区域。 5．对秩序维护人员实行准军事化管理，加强对秩序维护人员的培训和考核。 6．对秩序维护人员工作进行严格检查。 4 火灾 发生率 0． 1‰以下 0 1．实行全员义务消防员制度，根据马鞍山校园学校的实际情况制定消防应急作战方案，定期举行消防演练，开展消防知识和法规的宣传教育。 2．实行 24 小时消防值班制度。 3．消防工作责任到人，日常巡查与定期检查 相结合。 4．装修、动火作业实行严格的申报、审批制度，并进行跟踪、巡查管理。 5．充分利用火灾自动报警系统和消防系统的自动探测、自动联动消防设备等功能，杜绝火灾事故的发生。 6． 消防管理人员全部持证上岗，熟练掌握消防设施设备的使用方法。 5 有效 投诉率 每年 2‰以下 0、 5‰以下 1．以“师生至上、优质高效”为服务准则，竭诚为师生提供一流的服务 2．加强与师生的沟通，了解师生的愿望和要求，满足师生的需求。 3． 设立 24小时投诉电话和服务网站。 4．接到投诉，及时记录并处理 ，同时建立档案，跟踪处理结果。 投诉 处理率 95%以上 100% 11 6 管理人员专业培训合格率 100% 精编科学、先进、实用的培训教材，选派教学经验丰富的教员，对员工进行入职培训、岗位培训和定期的培训。 7 物业管 理服务 满意率 95% 95%以上 1．每半年做一次师生意见调查，将征询到的信息进行统计分析，及时纠正和采取预防措施，并将处理结果予以公布。 2．服务中心主任每周主持召开工作例会，总结经验教训，不断提高服务水平。 8 违章 处理率 100% 1．严格执行巡视检查 制度，及时纠正和制止各种违章行为。 2．利用停车场管理系统对车辆进行有效监管。 3．通过师生手册、宣传栏等，加强对有关规章制度的宣传，以取得师生理解和支持，从而避免和杜绝违章的发生。 4．实行违章处理跟踪制，对违章事件及时处理，处理后记录归档备查。 12 第二章 管理人员配备及员工管理 一、 物业管理人员配备 在 马鞍山校园学校 服务中心的人员配备方案中以“高效精干”作为指导原则： 一是在职务、职能分配与职位设置中讲求简约直线； 二是人员编制力求精干并根据员工特长分配职务； 三是在内部形成通畅 无阻的沟通渠道以促进资源共享； 四是培养每位员工的团结协作精神，构筑具有高度团队凝聚力的集体。 （一）、人员配备一览表 序号 岗位设置 人数 岗位安排 1 服务中心主任 1 负责服务中心全面管理工作 2 客服人员 1 负责接待和财务 3 宿舍管理员 3 负责管理学生宿舍楼秩序 4 秩序维护班长 1 负责秩序维护队的全面工作 5 秩序维护员 14 负责整个校园的秩序维护 6 保洁主管 1 负责保洁队伍的管理以及保洁工作检查、督促、指导。 7 保洁人员 10 负责校园各栋位内部的保洁 8 工程维 修员 4 负责学校各栋位水电的正常供应，照明、开关的完好以及报修工作 9 绿化工 1 负责学校绿化的养护和管理 10 食堂后勤人员 1 负责服务中心所有员工的用餐 合计 37 人 （二）、素质要求 13 岗位设置 岗位要求 岗位职责 服务中心主任 大专以上学历，具有物业管理中级证书，从事物业管理多年，有过商业项目的管理经验，具有丰富的理论知识和实践经验，对物业管理有独到的思路和构想，有一定的凝聚力；熟悉 ISO9001 质量管理体系。 负责服务中心全面工 作及与外部协调工作 秩序维护班长 有物业管理资格证书 ，有 3 年以上秩序维护管理工作经验，有一定的军事计能、消防知识。 协助主任做好校区内秩序维护工作，负责部门人员管理、培训工作 秩序维护员 退伍军人优先，男身高 70 米以上，女 60 米以上，身体健康。 负责校区公共 秩序和车辆管理 保洁员 工作勤快，能吃苦耐劳，年龄 50 岁以下 负责校区公共场 所清洁及保洁工作 绿化工 专业技术强，熟悉各种植物的养护常识 负责校区范围内绿 化养护、消杀工作等 备注 ● 具备良好的思想素质，讲求社会公德和职业道德； ● 热爱物业管理工作，追求卓越，勇于创新，勤奋敬业，具 有奉献精神； ● 管理人员持物业管理资格上岗证；工程技术人员持劳动部门统一颁发 的资格上岗证；秩序维护人员以退伍军人为主。 ● 身体条件达标。 所录用人员无传染性疾病、无刑事犯罪记录、品行端正、有从业经历和熟练计能。 二、员工培训方案 人力资源培训是提高员工素质最直接有效的工作途径，因此遵循“以人为本”的员工培训方针，将培训计划贯彻到每个岗位上，制订了不同级别、不同专业、不同时期、不同阶段的各项培训计划，创建了一套完整、系统的培训与考核机制，构建一支具有多方面综合素质的人才队伍。 为了把马鞍山校园学校项目 管理成为马鞍山市校园高品质物业的典范，必须培养一支高层次、高素质的物业管理专业队伍，通过各 14 种形式的培训，使员工具备全面的物业管理素质要求，从而实现预期的管理目标。 （一）、员工培训管理体系 梯级培训原则 ● 理论联系实际，学用一致； ● 专业知识技能培训与文明礼仪培训兼顾； ● 全员培训与重点培养相结合； ● 严格考核，择优奖励。 培训期 员工聘用入职后，安排 10 天左右的入职培训期，期满后对员工进行重点分类培训及实操训练。 培训内容 ● 服务知识 —— 员工的职业道德规范、礼仪服务、仪容仪表、言行举 止、人际交往、社区文化等。 ● 物业管理知识与技能 —— 物业基础知识，物业管理服务方法与技能，物业管理服务内容及其标准、岗位职责、工作规范、应急处理、边缘问题的处置等。 ● ISO9001： 2020 质量体系 —— 基本知识、程序应用、具体操作方式等。 ● 法律知识 —— 物业管理条例、物权法、合同法、马鞍山城市住宅物业管理条例、公司规章制度等。 ● 安全消防知识 —— 校区治安、交通、消防的基本知识，防范 15 不良因素的方法，安全意识等。 ● 校区情况 —— 该学校的基本情况。 ● 交际常识与沟通技能等。 ● 项目物业信息 —— 本项 目物业管理服务硬件概况。 ● 项目物业管理信息 —— 本项目物业管理服务方法与质量目标，物业管理服务内容、标准，公众制度等。 ● 物业管理风险规避。 ● 物业管理企业信息等。 培训方式 ● 时间安排为脱产、半脱产、双休日全职培训； ● 具体方法采取程序式教学、示范讲座、情景教学与专人指导相结合的形式，培训结束后，进行严格考核，合格者进入短期实习阶段，不合格者即时淘汰。 培训目标 塑造一支具有持续学习能力和工作适应能力的、能够勇于创新的、能够不辱使命和充满激情的员工队伍。 在员工中树立正确的人生观、价值观和 职业道德观，弘扬社会主义精神文明、倡导爱国主义和集体主义精神，培养员工爱岗敬业的道德风尚，使员工都明确组织和个人的工作目标，在管好现有马鞍山校园学校物业的同时，为后续的物业管理服务工作做好人力资源储备。 ⑴、确保新员工培训率 100%，培训合格率 98%。 ⑵、管理人员持。