住宅小区的停车位问题研究毕业论文

住宅小区的停车位问题研究毕业论文内容摘要：

此种观点认为 ,地下车库 属于 地下人防工程 ,根据《 人民防空 法》的有关规定应 当 推定 为国家所有（参见 王利明著《论物权法中车库的归属及相关法律问题》）。 北京市房屋 土地管理 局、北京市人民防空办公室 1998 年颁布的《关于加强居住小区 内人 防工程使用管理的补充通知》第 2 条指出 :“人防 国有资产是国防资产的组 成部分 ,未开发使用的不交纳物业管理费。 开发使用的 人防工程 ,由使用人交纳物业管理费。 使用人须承担产权人应交的物业管理费 ,并在人防工程使用协 议和 物业管理 委托合同 中注明。 ”随着城市商品房的发展 ,我国的人防工程建设发展迅速 ,人防工程投资建设主体已由国家作为单一投资建设主体发展成为多元的投资建设主体。 这种情况下 ,仍然认为地下人防工事归属于国家所有显然是不妥当的，理由有三。 第一 ,《人民 防空法》并没有明确规定所有的地下人防工事都属于国家所有。 《人民防空法》第 5条规定 :“国家鼓励、支持企业事业单位组织、社会团体和个人 ,通过多种途径投资进行人民防空工程建设。 人民防空工程平时由投资者使用管理 ,收益归投资者所有。 ”此处只是规定了由投资者使用管理 ,收益归投资者所有 ,并没有界定人防工事的所有权归属问题。 相反 ,在没有界定所有权归属的情况下 ,应当认为投资者就是所有者 ,而不能反过来认为在没有明确规定归属的情况下就可以认为属于国家所有。 第二 ,在 市场经济 条件下 ,界定所有权最基本的原则仍然是投资者享有所有权。 对于商品房小区的地下人防工事 ,国家并没有作出任何投资 ,因此就不存在在法律上主张所有权的基础。 第三 ,如果地下人防工事属于国家所有 ,政府应当承担管理和维护的义务。 但是事实上 ,对小区地下人防工事的 管理费用 并非由国家承担 ,大量的是由开发商或者业主承担。 而由开发商或者业主承担管理费用而不享有所有权 ,这也是说不通的。 （四）登记说 此种观点认为：车位（库）房的所有权证登记是谁，即归谁所有。 依据物权法的公示公信原理对于已登记的车位（库）肯定归登记产权人所有。 但是我国目前的情况是：没有进行房地所有权属登记或者压根就不能进行登记的车库在我国的住宅小区里比比皆是，显 然以此来确定车（位）库的所有权归属也是很难办到和不现实的。 （一）住宅小区地面停车位 、 地面停车位是指经政府发出的《 建设工程规划许可证 》批准同意 , 在住宅小区地面上直接设置的停车设施 , 一般 以划线 分割方式标明。 （陈华彬著：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社 1995 年版，第 104页。 ）房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后 , 房屋单元办理 初始登记 及 转移登记 , 房屋单元所有人按份共同拥有该小区 宗地号 的全部土地使用权。 由于地面停车位所在的地面面积包含在小区总 土地使用 面积之内 , 因此 , 该种停车位的使用权显然属于全体建筑物区分所有人 , 即业主。 在这里全体业主拥有停车位的使用权而不是所有权是基于以下考虑 : 所有权的客体必 须符合构造上和使用上的独立性标准 , 而地面停车位只是通过划线分割而成 , 不具备建筑物所要求的遮蔽性 , 所以只能被视为土地使用权的客体。 对停车位的使用性质我们可以认定为对共用部分的专有使用 , 它是指依据法律规定和区分所有人之间的共同约定 , 由某一个或数个区分所有人对某些共用部分享有排他的、独占性使用权。 （王利明著：《物权法论》，中国政法大学出版社 1997年版，第 39页）。 该种使用权所产生的收益必须归全体区分所有人享有。 根据我国的实际 , 我们认为 , 应当由地面停车位的使用人向业主委员会 交纳使用费或租金 , 同时向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。 因此 , 无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的地面设立停车位 , 而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议 , 对有关收益分配作出具体约定 ( 比如可。