齐源大厦物业管理方案(1)

齐源大厦物业管理方案(1)内容摘要：

查各探测器的效果，对失效的探测器进行修理和更换。 安保监控系统： 1． 关闭系统各监视器、录像机、矩阵主机、处理器的电源。 2． 对各设备进行清洁除尘。 3． 检查各连接线，保证各连接点的可靠性。 4． 检查录像机的录像质量，对录像机时行必要的清洁处理。 5． 接通电源后仔细检查各图像的清晰度。 6． 对各设备进行功能检测。 7． 对各个摄像机、报警点进行一次清洁保养工作，保证全面的清晰，报警 功能的正常。 空调系统日常维保方案 日保养 ： 1． 每日做好主机电流及各项参数抄录工作； 2． 对管路损坏保温层进行修补； 3． 对楼层重点区域温度测试并做好记录； 4． 及时修复各类跑、昌、滴漏故障，杜绝事故发生； 5． 处理有故障的风机盘管。 月保养： 1． 对新风机空调箱的滤网清洗数次； 2． 柜式新风机冷凝水盘疏通清理； 3． 对新风机皮带、轴承进行月点检保养； 季保养： 1． 对所有润滑部位润滑加油； 2． 对所有新风口滤网清洗； 3． 对所有配电柜、操作箱进行规定点检（电工执行）。 年保养： 1． 对空调机进行常规年度保养（由厂家配合进行） 2． 对空调机电控部分电缆进行 绝缘检测。 电梯系统日常维保方案 1． 日常操作电梯机房抄表； 2． 每月三次电梯机房清洁检查； 3． 桥厢内照明更换，通讯检查； 4． 每天巡检发现平层、声响，舒适有无问题，及进处理； 5． 电梯出现故障，放人疏导，确保客人安全，并及时通知专业维修单位； 6． 进行货运管理； 7． 做好各种运行记录； 8． 配合专业维保单位，对电梯各部位进行检查，维护保养； 9． 做好电梯年度安全检验工作； 给排水系统日常维保方案 1． 每月对给、排、污水系统分别按照各操作规程进行操作，保证设备正常运行，运行情况每两小时一次记录在工作日志上； 2． 对所有泵（给水泵、排水泵、污水泵、消 防泵等）每两小时一次进行巡检，检查工作压力、声响、振动、温度、电流、漏水情况等检查结果记录在巡检记录上，发现问题及时处理，及时汇报； 3． 按照各种泵及所属设备的具体情况定期进行检查，并做好记录，主要目的是检查这些设备的运行程序和性能状况，查明设备缺陷和隐患，为设备维护保养提供中、大修方案依据。 针对每种设备的运行情况制度定期保养计划（月、季、半年、年）更新维修计划，事后维修计划，维修设计计划，并保证实施。 第四部分 保洁部管理方案 保洁部责任范围概述 一）保洁部领班 直接上级：项目经理 直接下属：保洁员 主要职责 （ 1）负责项目内的卫生保洁、外围绿化带带班管理工作。 （ 2）负责保洁员的出勤考核，行政管理工作。 （ 3）负责保洁员的思想政治工作。 （ 4）定期组织保洁员的常规培训。 （ 5）负责保洁区域内得工作质量检查、指导。 （ 6）主持班务会，讲评安全工作情况，提高安全工作质量。 （ 7）认真处理业主投诉，并将处理结果向业主反馈。 （ 8）完成上级交办的其他工作任务。 二 ）保洁员 直接上级：保洁领班 直接下属：无 主要职责 （ 1）按保洁工作计划完成责任范围内的保洁工作任务，工作质量向领班负责。 （ 2）正确使用保洁 设备，不断总结保洁工作经验，不断提高劳动效率。 （ 3）爱护成品，节约使用保洁用品，努力降低工作成本。 （ 4）检查责任区域内照明和冷暖设备，发现故障及时报修。 （ 5）认真学习安全知识，保证工作安全。 （ 6）注意仪容仪表，认真落实员工行为规范。 （ 7）协助其它员工完成保洁任务。 （ 8）完成上级交办的其它任务。 三 ）绿化工 直接上级：保洁经理 直接下属：无 主要职责 （ 1）按环卫保洁绿化计划，实施环境保洁绿化工作。 （ 2）学习钻研环卫绿化技术，熟练使用环卫绿化工作设备。 （ 3）遵守环卫绿化工作规程，确保环卫绿 化工作质量。 （ 4）爱护院内花草树木，悉心保护，不受损害。 (5) 负责院内公共区域的卫生清扫。 （ 6）完成上级交给的其他工作任务。 保洁管理标准 一、服务范围 对物业区域定时、定点、定人进行废弃物的收集和清运，通过清、扫、擦、拭、除、洗等常规性服务，维持所有公共区域和公共部位的清洁卫生，从而提供办公的环境质量。 二、保洁管理标准 清洁工作将由保洁部负责， 365天不间断清洁。 重点清洁项目（公共场所、办公区域、楼道、车库等）按周期进行，并在规定保养范围内根据不同的使用部位和建筑质地分别有明确的清洁要求： 公 共场所，道路天天清扫、生活垃圾绿地纸屑，随时清运，其中，广场公路、人行道及公共场所每天至少清扫一遍。 门厅、走廊通道等公共场所的楼道清扫。 玻璃（内）每月至少清洗一次。 楼梯扶手、防火门每周至少清扫两次。 楼内空气保持清洁、夏季每周各楼道喷洒一次杀虫剂，每二个月投放一次毒饵，并保障安全 . 各类使用部位和建筑质地的保洁要求 ： 大理石： 每季度清洗打蜡一次，及时喷蜡保洁，每天尘推（加除尘剂）数次。 卫生要求：卫生要求：清洁明亮，无尘、无脚印、无杂物等。 公共卫生间、洗刷间： 卫生间和洗刷间应该保持每天数 次清洁，以保证清洁标准。 卫生间每次清洁后标准；蹲便器无黄斑，无臭味，无纸屑，无水迹，无灰；地面保持干燥，面盆光洁明亮。 玻璃（内）：门厅玻璃每天擦一次，巡视数次，保持无手印，无污迹。 外围： 每天早晨清洁一次，并由专人负责保持大门口清洁卫生，无纸屑、水迹、无积水、杂物等。 不锈钢扶手： 每半月上不锈钢清洁剂一次，每天用干绒布或汗衫布揩擦。 卫生要求：不锈钢光亮如新，无手印，无锈斑，保持明亮。 消防通道： 每天湿拖一次，巡视数次，踢脚线、扶手每天一次。 车库 每天清扫地坪，轻抹各 类标志牌，随时处理大面积油渍、积水；每周冲洗地坪，去除下水道口杂物；每月对墙身进行去渍和除尘；每季清洁、擦拭照明系统，天花及管道外除尘。 三、保洁具体服务 ： 一 ） 、垃圾清运 每天早上 8： 30以前，将垃圾收集运送。 将垃圾送到指定地点。 清扫掉在地面上的垃圾，并装上压缩车。 用水冲洗垃圾地面，油污处用去污粉或洗洁精刷洗；对排水沟内的垃圾，捞上沟后用水进行清洗。 用喷雾器配敌敌畏药水对垃圾中转站及周围 10 米处进行清杀。 二 ） 、污水排放 管道堵塞常常是由于人们使用卫生用具不当引起，如在大便器内 倒入硬纸片、破布、残茶等物质，堵塞存水弯或管道转弯处，或因污水流速过小，杂质沉淀而堵塞。 清除堵塞的方法，常用长柄橡皮碗放置在卫生用具排水管口上以往复抽吸来清除阻塞物。 每周定期对屋面进行彻底清理，雨前雨后对屋面排水系统进行检查，以确保排水系统的畅通。 三 ） 、楼层保洁管理 备扫把、垃圾铲、垃圾袋、胶桶、拖把各一只，从底层至顶层自下而上清扫楼道梯级，将果皮、烟头、纸屑收集于胶袋中然后倒入垃圾袋；用胶桶装清水，洗净拖把，拧干拖把上的水，用拖把从顶层往下逐级拖抹梯级，拖抹时，清洗拖把数次。 备抹布一块，胶桶（装水），自下而上擦抹楼梯扶手及栏杆，擦抹时，清洗抹布数次。 清洁消除栓、管：备扫把一把，胶桶（装水），抹布二块（干、湿各一块）。 先用扫把打扫消防管上的灰尘和蜘蛛网，再用湿抹布擦抹消防栓及玻璃，然后用干抹布擦抹玻璃一次，按上述程序逐个清洁。 清洁窗户内玻璃：备玻璃刮、清水一桶、清洁剂，对门、窗、内玻璃的清洁进行作业。 每小时巡视检查楼道内外卫生 1次，将垃圾清扫干净。 楼道保洁工作力争做到随时清洁，梯级每日拖抹二次以上，做到无烟头、果皮、纸屑、广告纸、蜘蛛网、积尘。 四 ） 、外围 保洁管理 用扫把仔细清扫草地上的果皮、纸屑、石块等垃圾。 对烟头、棉签、小石子、纸屑等用扫把不能打扫起来的小杂物，弯腰用手捡入垃圾斗内。 在清扫草地的同时，仔细清理绿篱下面的枯枝落叶。 五 ） 、车库 物业管辖区内停车场。 (1)备胶水管、扫把、胶刷、垃圾斗等工具和清洁剂。 (2)用长柄竹扫把将垃圾扫成若干堆。 (3)用垃圾斗将垃圾铲入垃圾车中。 (4)发现有杂物一起清运上垃圾车。 (5)用胶管接通水源，全面冲洗地面，发现油迹和污迹时，倒少量清洁剂在污迹处，用胶刷擦洗，然 后再用水冲洗。 六 ） 、 化粪池 物业管辖区内所有的化粪池。 (1)雇用吸粪车一部 (含 5m 长胶管 3条， 8 m长竹竿 1 条 )。 (2)用铁钩打开化粪池的盖板，敞开 15分钟后，再用竹竿搅化粪池内杂物结块层。 (3)把车开到工作现场，套好吸粪胶管放入化粪池内。 (4)启动吸粪车的开关，吸出粪便直至化粪池内的化粪结块物吸完为止。 (5)盖回化粪池井盖，用清水冲净工作现场。 (6)每半年清理一次。 四、保洁消杀管理 一） 每年的 1— 11— 12 月份中，每天应进行 1 次灭虫消杀工作。 其他月份具体参照 各标准作业规程的要求进行消杀。 二） 消杀区域 A、 B的梯口、梯间及楼宇周围。 化粪池、垃圾箱、垃圾周转箱等室外公共区域。 五、绿化服务范围 养护管理主要包括：浇水、施肥、整形、修剪、防治病虫，保证现有苗木成活率等。 六、绿化服务标准 公共绿地、花坛、树木养护措施落实，修剪更换及时，无破坏、践踏、无虫害、枯死及随意占用现象。 绿化达标率 100%。 保洁：保洁率 99%以上； 浇水：夏秋季早或晚一遍，冬季二天一遍，均匀适量，不伤花木； 施肥：夏秋季一遍，均分无重无漏； 除杂草：一月一遍，基本无杂草，纯度 99%以上； 草坪修剪：一月一遍，高度适中； 杀虫：一季一遍，发现虫害时连续多次至消灭为止，用药正确、卫生安全不污染环境，长势优良； 整形造型：春、夏、秋季各一遍。 第五部分 装修管理方案 为指引大厦业主 /使用人（以下简称装修人）的室内装修工作，规范装修行为，保护大厦建筑设备的安全和合理使用，保持大厦外观统一、优美整洁，根据建设部令（ 2020） 110 号《住宅及大厦室内装饰装修管理办法》（以下简称 “ 管理办法 ” ）等的有关规定。 一、 装修申报登记手续和履约约定 按 “ 管理办法 ” 的要求， “ 装修人在大厦 室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理单位申报登记 ” 大厦各装修人的室内装修，须于装修入场前 7个工作日向大厦物业物业公司（以下简称 “ 物业公司 ” ）书面申报登记，领取并填写《大厦室内装修申报登记表》，提交装修方案和相关图纸说明。 物业公司将就装修人加设或更改室内设施对楼宇结构、公共设备及毗邻房产的影响，以及是否违反有关法规、规章进行审核，对不合规范或资料不全的，装修人按要求进行修改，重新提交申报登记。 申报登记应提交下列材料： （一） 申请人身份证原件及复印件； （二） 装饰装修方案和设计图纸（包括 建筑、水电平面、施工、节点图纸）； （三） 装修单位营业执照复印件（加盖公章），资质证书复印件（加盖公章）； （四） 装修施工人员身份证复印件及照片两张（办理出入证及存档）； （五） 装修队电工、焊工等特种工种的上岗证及复印 （六） 非业主使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明。 装修进场手续： 装修方案经审核批准后，装修单位负责人带齐施工人员的身份证（或暂住证）复印件、一寸照片二张，到物业公司办理《临时出入证》和《装修施工许可证》。 办证时间为周一至周六 8： 00— 17： 00。 办理 出入证每证需交纳工本费 元，押金 元。 装修工程结束后出入证予以注销。 出入证一人一证，施工人员凡没携带出入证或证 /人不符的，物业公司有权谢绝施工人员进入大厦； 为保证装修期间，装修施工人员能及时清理装修材料和废弃物，爱护使用大厦公共部位和设施设备，不违反。