浙江耀翔杭州房地产项目可行性研究报告

浙江耀翔杭州房地产项目可行性研究报告内容摘要：

健康发展。 2020 年 5月 17 日浙江省人民政府出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，提出严格执行国家有关金融税收政策，坚决抑制不合理 住房需求；全面落实差别化住房信贷政策。 坚决执行国家杭州耀翔阳光水岸项目可行性研究报告 10 有关税收政策。 同时，杭州市出台了《关于加强保障性住房建设，支持自住型和改善型住房消费，促进房地产健康稳定发展的若干意见》，即” 29 条新政”。 与 2020 年底的”24 条新政策”相比，该政策主要是以购房贴补 %总房款或差额房款的形式取代了原来的营业税、个人所得税、契税的财政补贴，并控制补贴的范围，以支持自住型、改善型住房需求。 这些房产新政的主要影响表现在两个方面：其一，抑制过热的市场需求，稳定房价；其三，整顿市场秩序，规范行业标准。 下文就从这两个方面分别对杭 州房地产市场进行分析。 住宅投资及投机需求得到抑制 住宅市场的过热投资和投机行为是本轮调控的重点所在。 2020 年新“国四条”关于“二套房首付五成、利率为基准的 倍”，对楼市影响并不大，因为之前，二套房贷已经实行首付四成，利率为基准的 倍。 但紧接着在 4 月 17日出台的新“国十条”中提出。 “对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款。 ”这条限制了外地人购房，将引发楼市震荡。 在这样的市场形势下，对于一手市场而言，最大的机会仍在于近郊配套渐熟区域的中小户型，作为 刚性需求最大的部分，这一类的住宅的上市将会供不应求。 行业洗牌加剧 对于杭州市场而言，由于一直以来行业规范方面相对走在前列，故在整顿秩序等方面受到的影响相对较小。 但在房地产金融上，开发商对银行的依赖性是相当大的，自有资金比例的严格标准，贷款的从严控制，都令得开发商在资金上捉襟见肘，而整体市场转淡所带来的销售周期拉长，资金回笼放缓，更令得开发商同时操作楼盘的数量大为减少，与此同时，实力雄厚的外地及外资开发公司开始纷纷入驻杭州市场，旧的市场格局已经被打破，杭州市场进入了“群雄逐鹿”的时代。 中小开发商面 临着合作、并购、转让等多条路径，大开发商则步步为营，完成战略布点。 本土化的企业将与外地、外资融合，形成新的结合体，杭州的房地产行业将渐渐融入到全国性的竞争里。 而另一方面，随着杭州透明售房系统的杭州耀翔阳光水岸项目可行性研究报告 11 建立和完善，在房产信息披露和统计数据方面将进一步开发资源，政府作为市场的监督者的作用将进一步加强，市场的透明化程度提高了，行业运作才可能朝更规范、健康的方向发展。 4 市场结论 杭州房地产市场总结 杭州的房地产市场特征可归结为以下几点：  房地产开发投资持续增长，但增幅放缓。  住宅市场持续快速发展，近年新增供应量 有所减少，但在建住宅量较大。 供应区域主要集中在副城和近郊区块，主城区楼盘偏少。  住宅价格多年来持续上涨， 20202020 年间涨幅明显减小，局部区域价格有所下调。  刚性需求较大，对政策理解力强，市场的调整回复期较短，利好因素对市场成交的促进比较明显。  房产新政对二手市场影响较大，中小户型房源走俏。  本土开发企业进入变革期，多种开发模式涌现，行业洗牌加剧。 未来市场预测 对于杭州市场而言，资金流入的增幅虽有所减弱，但整体投资开发持续增长的趋势是不会改变的。 未来主要的供需矛盾集中在两个方面，一个是政府 土地出让量的控制与开发商对土地需求之间的矛盾，另一个是配套成熟区域的住宅产品的相对偏少与庞大的住宅需求群体间的矛盾。 对于土地市场而言，拿地的门槛渐高导致中小型开发商可能长期无法获得好的地块，而外地外资开发企业的进入使得杭州的土地市场逐渐成为“大鳄争食”的战场。 从供应源头的争夺到未来产品市场的竞争，杭州房地产市场将逐渐步入成熟初期。 而另一方面，市政建设的“多点开花”其实并不意味着各个区域的配套可以快速成型，一个居住区的形成有其特定的规律，但是不断增长的需求使区域配套匮乏的矛盾继续扩大，这对于操作较大规模楼盘 的开发商而言，自身配套杭州耀翔阳光水岸项目可行性研究报告 12 的自主性完善或许能带来更多的认同感。 而产品的品质将日益成为楼盘的核心竞争力，通过产品的不断改良，将可能带动整个行业逐步进化升级。 市场的发展，城市的扩张，总是通过不断的颠覆和改善一步步前行的，对于杭州而言，在经历了快速的创造性发展之后，或许将进入一个改善型的周期，在这个周期里，不断地改善和升级将是这个行业的主题。 杭州耀翔阳光水岸项目可行性研究报告 13 三、本项目潜在周边竞争板块分析 1 三墩板块 三墩的区域定位是杭州西北最大的居住中心，功能定位是“城西核心示范区”，规划将把三墩建设成集知识密集型产业、商业、娱乐、教育、居住 功能于一体的城市次中心。 目前三墩片区的改造工程正在逐步实施中，浙大紫金港校区已经显露出其辐射作用，世纪联华超市已经开业，而银泰购物广场、沃尔玛大型连锁超市也将在未来启动。 而地铁二号线规划更是明晰的勾勒出三墩区块未来无可限量的发展前景。 三墩区域除都市水乡经济适用房外，在未来几年内将有大量的商品房入市。 目前三墩众多楼盘都处在在建阶段，其代表楼盘亲亲家园一直颇受消费者的追捧，随着广宇西城年华、耀江文鼎苑、兰韵天城、天阳美林湾、三墩颐景园等楼盘的陆续上市， 供应量 将不断增大。 高峰的供应带来区块内部的激烈竞争 ，近期随着开发思路的调整，三墩的楼盘整体的销售形势较好。 三墩从规划开发以来，房价就一直稳步向前， 05 年初开盘的亲亲家园均价已达 6800 元 /平方米，而西城年华与文鼎苑则高开至 80009000 元 /平米以上。 此后，在 2020 年，三墩区块的整体价格有所暴涨，主要区间在 1300018000 元 /平方米。 三墩区块是郊区板块中热得最快的区域，主要的客户来源偏向于城西的消费者。 三墩的优势在于市政规划的明确配套，人文基础也较好。 但自然景观资源比较缺乏，而且目前公交线路虽多，但通向主城区的要道每天的交通压力都非常大，但三 墩的自身成熟度和区块认可度相对较高。 2 闲林板块 闲林的区块定位相对比较模糊，比较适用的是休闲居住区。 闲林板块最突出的资源是自然山景资源。 自 2020 年起，闲林从原先的中档别墅排屋供应区开始逐渐向近郊大型公寓居住区方向发展， 目前闲林的楼盘主要集中在 02 省道两侧，杭州耀翔阳光水岸项目可行性研究报告 14 而且多以多层为主， 多为 几百亩乃至上千亩的大盘。 闲林板块目前在售楼盘的价格主要在 1000012020 元 /平方米之间。 闲林区块目前的最大问题就是交通和配套，无论从数量还是质量来看，都还不尽如人意。 在景观资源方面，闲林有较大的优势。 3 良渚板块 良渚板块 的定位是现代复合旅游城镇和国际旅游目的地，主要由良渚镇、瓶窑镇组成，主要依托良渚文化遗址等生态文化旅游景区，实现环境和社会的可持续发展，实现休闲度假、旅游观光和科教产业功能。 规划占地 1 万余亩的良渚文化村是良渚板块发展的重点项目，今后将成为一个人口达 3万多的新型城镇。 良渚 板块的整体提升，主要依靠 良渚文化村这个超级大盘的独特魅力。 除了项目本身的吸引力之外，很多 购房 者认为，良渚与杭州市区其实相当近，交通较为便利，而且 大盘的优势正能解决配套的问题，当然，开发商的品牌效应也不容忽视。 良渚文化村均价已经是 1500016000元 /平米左右。 杭州耀翔阳光水岸项目可行性研究报告 15 四、区域市场调研分析 1 拱墅区祥符板块整体市场分析 祥符板块概况 浙江省 杭州市 拱墅区 祥符 镇位于杭州市北部，是杭城北出要津，素有杭城 “ 北门重镇 ” 之称。 东沿京杭大运河西畔与拱宸桥、 小河街道 相接，南依余杭塘河与古荡镇相邻，西与 三墩镇 相连，北与余杭市 勾庄镇 接壤。 104 国道和杭州绕城公路及西塘河和宦塘河纵横交错，穿越全镇，是平原水网地区。 辖区面积 平方公里， 2020 年有常住人口 万， 2020 年全年登记在册的流动人口达 万。 原辖 15 个村 2 个居民区，随着城市化进程的推进，有 11 个村撤村建居民区。 祥符镇历史久远，因重建于明代、横跨宦塘河的 祥符桥 得名。 镇区地理位置优越，距市中心仅 6 公里，莫干山路、 104 国道、绕城公路、登云路、育苗路等交通干道和西塘河、宦塘河等水道纵横交错、贯穿全镇。 亚洲最大的国际汽车会展中心、杭州汽车客运北站、杭州文化商城、都市水乡安居房产均坐落于该镇。 祥符镇经济发展现状 2020 年以来，祥符镇按照市委、市政府和区委、区政府的战略部署，始终坚持以经济建设为中心，正确处理改革、发展、稳定的关系，积极推进三 个文明协调共进，全镇经济和社会各项事业取得了良好的发展势头。 镇党委、政府坚持以招商引资带动，技改投入推动，不断优化经济结构，切实改善发展环境，在夯实基础的同时，深挖潜力，促使全镇经济始终保持着稳中求进、好中求快的发展势头。 全镇共有企业近千家，主要产品涉及汽车、机械电子、服装服饰、房地产及建筑等行业。 2020 年，全镇完成工业销售产值 亿元，同比增长 ％；实现企业销售收入 亿元，同比增长 ％；实现企业利润总额 亿元，同比增长 ％；实现企业固定资产投资 亿元，同比 增长 22％；实现财政总收入 亿元，其中地方财政收入 亿元。 同时，该镇三产优势也初显成效。 “ 以路布点，以点带面，大力发展块状经济 ” 的区域经济布局已初显杭州耀翔阳光水岸项目可行性研究报告 16 框架，以文化商城为中心的文化商业区块已产生互利带动辐射作用，以欧尚超市、银泰购物中心、丰元大厦和方家埭综合大楼为主的丰潭路商业区块；以 TESCO超市、蓝祥购物中心为主的丰庆路区块；以北城广场、渡驾桥综合大楼为主的轻纺路三产区块；以祥符置业和花园商贸城为主的汽车北站商业区块已进一步确定发展框架，以祥符桥为中心的居住配套商业区块也逐步呈现出较强的人气和商 业氛围。 祥符镇基础设施 在经济快速发展的同时，镇党委、政府切实加大投入，下大力气强化基础设施建设，修建道路，整治河道，配置硬件设施，开展 “ 清洁祥符 ” 等活动，积极参与市 “ 洁美杯 ” 、区 “ 运河杯 ” 评比活动，加强对窗口单位、重要场所和重点路段的检查和管理，促使全镇环境卫生面貌明显改善，促进了全镇科教文卫各项事业协调发展，获得了 “ 省级经济百强乡镇 ” 、 “ 省、市级教育强镇 ” 、 “ 市级体育先进乡镇 ” 等荣誉。 2 拱墅区祥符板块房地产发展现状以及趋势分析 土地供应情况 2020 年祥符板块出让土地 4宗，出让面积 143380 平方米，出让金额 亿元，可建面积 万平方米，折合楼面价 5598 元 /平方米。 2020 年 3月 11 日，拱墅区祥符板块的两宗宅地先后进行了出让， 9号祥符单元 R2101 地块的占地面积达到了 151 亩，该地块位于拱墅区祥符单元，东至莫干山路，南至规划道路 (环镇北路 )，西至规划道路 (大吉路 )，北至规划道路 (长青路 )，也就是原迪美化纤地块，该地块规划为纯住宅用地，容积率为 ，是杭州近年来少有的稀缺大盘。 浙江省建筑房地产开发公司、浙江发展房地产开发有限公司以 268500 万元联合竞得，楼面价 10210 元 /平米。 国务院宏观调控之后， 2020 年 5 月 20 日，杭州主城区举行 3宗土地出让活动。 其中绿城西子以 17 亿元的价格竞得田园 R2119 地块，楼面价格高达 9143元 /平方米。 资料显示，该地块位于拱墅区，出让面积达到 116208 平方米，其中杭州耀翔阳光水岸项目可行性研究报告 17 建筑面积为 万平方米，为住宅用地。 2020 年绿城已经在该板块拿下了两幅地皮，其中一块地价高达 9547 元 /平方米，而另一块楼面价高达 11118 元 /平方米。 而本次的成交价格低于前两次。 绿城西子在板块项目“田园牧歌”计划在今年年底推出，预计售价在 25000 元 /平方 米。 从土地出售情况看，祥符板块的土地价格在 2020 年迅速上涨，涨幅高达%。 而在本次宏观调控后拱墅区田园板块的土地价格也进一步说明祥符板块的价值在不断提升。 祥符板块楼盘销售情况 祥符镇周围主打八十几平方米户型的楼盘有名城燕园、银树湾、滨江万家花城，而与建筑面积 130 平方米户型竞争的主要是银树湾、滨江万家花城以及天阳美林湾。 名城燕园建 筑面积 10 万余平方米，容积率 ，小区绿化率 30%，总户数为750 户， 7 幢景观高层、小高层建筑、 3 幢沿河排屋、 1 幢沿河多层以及沿街商铺组成。 其竞争优势一方面是 科技，小区 大量运用智能科技，如智能电梯刷卡系统、电梯室内召 唤系统、智能刷卡信报箱等。 另一方面， 名城燕园 靠近运河广场，有着小河直街深厚人文底蕴和市中心繁华景致，目前在售价格 27000 元 /平方米。 银树湾 项目总占地面积 41 亩，总建筑面积约 10 万 平方米 ，由七幢 1124 层的小高层、高层及商业配套围合而成。 银树湾的竞争优势在于景观设计，该项目投入百万巨资打造东南亚风情中央水景庭院。 银树湾的户型亮点在于基本上每个户型都带有一个入户花园，尤其是朝向不佳的户型，这在一定程度上满足现代人希望融于自然，享受自然的理念， 目前在 售价格 20500 元 /平方米。 滨江万家。