合肥滨湖新区项目可行性研究

合肥滨湖新区项目可行性研究内容摘要：

诚和物业管理有限公司、合肥蓝鼎国际大酒店有限公司。 可行性研究报告编制依据 （ 1）项目建议书及其批复文件。 （ 2）国家及合肥市颁布的相关法律、法规、政策。 （ 3）合肥市国民经济和社会发展“十一五”计划和远景目标纲要。 （ 4）合肥市城市总体规划大纲（ 2020— 2020 年）。 （ 5）滨湖新 区经济和社会发展规划 （ 6）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额。 （ 7）《合肥市市区基准地价》。 （ 8）合肥市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料。 （ 9）其他有关依据资料。 地理位置 位于合肥市 广西路与长沙路交汇处， 滨湖新区第一人民医院东南 面。 如下图所示 : 2 项目建设的必要性 房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。 皖江城市带承接产业转移示范区定位为合作发展的先行区、科学发展的试验区、中部地区崛起的重要增长极、全国重要的先进制造业和服务业基地。 合肥作为皖江城市带的核心，未来经济的发展会得到进一步提高。 同时， 为了加快滨湖新区建设步伐，推进合肥建设发展的 进程 ，充分发挥区域优势，促进滨湖新 区 经济的进一步繁荣，提高公司 的 开发效益。 因此，建设本项目是十分必要的。 项目的主要技术经济指标 主要技 术经济指标见表 11。 表 11 项目主要经济技术指标表 项目 数值 单位 用地面积 17065 平方米 容积率 总建筑面积 平方米 地上建筑面积 39444 平方米 其中 住宅 32444 平方米 会所 4000 平方米 物业及其他 3000 平方米 地下建筑面积 平方米 建筑密度 23% 户均面积 120 平方米 总户数 270 户 车位配比 :1 汽车位个数 360 个 自行车位个数 400 个 注：考虑完善 会所配套，设置餐厅、健身等功能。 3 表 12 项目户型结构建议表 户型面积段 户型结构 所占比例 户均面积 户数 125 以上 四室两厅 10% 130 24 100— 120 三室两厅 35% 110 84 80— 100 两室两厅 40% 90 96 80 以下 两室一厅 25% 70 60 结论与建议 可行性研究初步结论 本项目具有较好的内部收益率，有基本的贷款偿还和自身平衡能力，且具有一般的抗风险能力。 建议本项目要 充分利用地块位置优势和地段资源；与知名专业设计公司、品牌实力建筑公 司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。 项目建议 本项目整体档次定位 是需要 重点考虑因素： （ 1）地理 位置： 位于滨湖新区中心位置 ， 是正在高速发展的新区，该区域高端定位明确，并且已经 凸显商业、住宅型用房的稀缺性，具备良好的区位优势和自然资源。 （ 2）竞争概况： 该项目周围住宅 项目 不是很多 ，现已开盘，对预期作为以住宅为主体的本项目竞争威胁不大。 （ 3）合肥市 市场状况： 2020 年的合肥楼市，成交量日渐其下。 第一季度合肥市持续了2020 年的较好势头，月成交量较好。 继新国八条出台以后，受政策影响，楼市迅速降温，逐渐低迷，价格泡沫逐渐挤出房地产市场，进入十二月以后，在合肥市政策微调之下，成交量正在缓缓回升。 因此，本报告建议项目初 步定为于中高档的精品住宅。 4 第二章 项目投资环境市场的可行性分析 经济发展背景 安徽省国民经济保持快速、健康发展 全省实现生产总量 1511 亿元，按可比价格计算，比上年增长 %。 其中，第一产业增加值 亿元，增长 4%；第二产业增加值 亿元，增长 %；第三 产业增加值 亿元，增长 %。 产业结构、所有制结构、区域经济结构进一步优化。 三次产业比例由上年的 14∶ ∶ 变化为 ∶ ∶ ，其中工业增加值占 GDP的比重为 %，比上年提高 个百分点。 全社会劳动生产率为 36986 元／人，比上年增加 6234 元。 人均 GDP 达 25340 元 (折合 3923 美元 )，比上年增加 4452 元。 图 21 2020— 2020 年全省生产总值及其增长速度图 数据来源：安徽省统计局统计公报 — （ 2020— 2020） 合肥市发展概况 2020 年合肥市 全年 生产总值（ GDP） 亿元，比上年增长 %。 其中，第一产业增加值 亿元，增长 %； 第二产业增加值 亿元，增长 %； 第三产业增加值 亿元，增长 %。 三次产业结构由上年 ： ： 调整为 ： ：。 其中 ， 工业增加值占 GDP 的比 重为 %，比上年提高 个百分点。 合肥市相关 规划 大 合肥整体布局 :其中“ 1419”城市发展战略，环巢经济圈的城市现状。 其中 ， “1419” 新型城镇体系中的 “1” ，是指 1 个中心城区（含滨湖新区）， “4”是指 4 个新城，即北部新城、西部新城、西南新城、东部新城， “19” 是指 19 个新市镇，即：水湖镇、下塘镇、吴山镇、井岗镇、八斗镇、梁园镇、石塘镇、桥头集镇、长临河镇、 5 高刘镇、三河镇、山南镇、紫蓬镇、小庙镇、大兴镇、淝河镇、大圩镇、岗集镇、大杨镇。 滨湖新 区功能布局 区域概况 （ 1）滨湖新区行政区划 目前，滨湖新区的领导体制是建设指挥部代表市委、市政府负责建设和招商引资工作，而建成区域的城市管理和社会管理则由当地政府 —— 包河区负责。 建管分离模式，使指挥部有更多的精力实施建设和招商，也使城市管理和社会管理得到的了充分保障。 （ 2）滨湖新区交通状况 滨湖新区已 建成市政道路 76 公里，路网围合面积 30 平方公里，一个基础设施较为完备、社会事业初具规模、拆迁群众安定和谐、人气逐步汇集的新城区初展英姿。 滨湖新 区地处全国交通规划的枢纽位置，公路、航空、通讯基础设施完备。 方兴大道建设工程今年底有望 贯通，届时市民从滨湖新区驱车半个小时左右即可直达 合肥新桥国际机场 —— 国内4E级枢纽干线机场。 此外，该工程中我省最大的互通式立交 —— 方兴大道下穿京台高速公路互通立交也将随之亮相。 资源概况 （ 1） 自身优势 蓝鼎 滨湖 假日周边配套设施齐备，超大型 购物超市 、娱乐城、市中心医院、人民银行、国际会展中心、国际金融中心、合肥市第 46 中本部、屯溪路小学等分布四周。 滨湖新区正在建的 安徽省第一高楼 安徽蓝鼎国际商务 七星级 酒店 ，以及五星级酒店高速 滨湖时代广场。 （ 2） 区位优势 作为合肥新区，滨湖新区以 交通通讯便捷、科教优势突出、人居环境极佳、服务设施完善等特点。 （ 3） 人口规模 滨湖新区： 312 国道以南，沪蓉高速公路以东，南淝河以西，派河以北地区，包括滨湖新区和包河工业园区，建设用地面积约 平方公里，人口控制在 56 万左右。 人流比较密集，较大的消费潜力和空间支撑着区域经济的发展。 合肥宏观经济发展概况综述 合肥市是安徽省省会，为安徽省政治、经济和文化中心，为国务院批准的全国对外开放城市，是一座具有 2020 多年历史的古城，位于中国中部，长江淮河之间，是沿江近海的内陆城市，具有承东启西、接 连中原、贯通南北的重要地位。 近年来城市建设出现了飞 6 跃发展，形成了多层次开发、多元化投资的良好态势，城市面貌日新月异。 合肥是中部地区经济较有活力的地方，在中部城市中经济增长 也 在前几名 ， 比较有发展前景。 合肥市滨湖新区规划及发展方向 合肥市近期重点向南、向西发展，建设滨湖新区、科技创新示范基地，适度向北部、东部和西南部发展。 滨湖新区是合肥市城市空间发展格局的重要组成部分，实施高起点和高标准超前规划，一次规划，分步实施，集中建设，快节奏推进，打造区域性国际金融后台服务基地和行政办公中心、旅游会展中心、 文化体育中心、研发创意中心和商业居住中心，建设生态环保和独具魅力的现代化新城区。 总结 从安徽省及合肥市市的 整体经济水平可以看出，合肥市居民已基本步入小康生活，逐步向品质生活过度，对住房的主要要求也从刚性需求向改善性需求为主 转变。 从城市整体发展规划和区域规划可以看出，项目所在区域已经是合肥市城市发展的核心区域， 从功能上看，滨湖新 区布局合理，各项配套齐全；从绿化上看，本项目周边环境优美，是合肥市国家级 生态园林城市的主要生态区，绿色生活氛围浓厚；从城市交通上看，滨湖新 区交通便利。 综上所述，合肥市 滨湖新 区的 未来 规划将促进本项目的发展，提高本项目的整体效益。 7 第三章 市场可行性分析 合肥市房地产发展概况 2020年合肥市住宅用地 2020年合肥市经营性用地成交总额 ，共 亩，成交均价 万元 /亩，相比较 2020 年 亿元下跌 亿元，跌幅达%。 在合肥市 9个区域中，滨湖区以总成交量 亩摘得头魁，政务区 亩排名第二，蜀山区 亩列居第三。 表 31 20202020 年合肥市土地成交统计 20202020 年合肥市土地成交统计 2020 年成交量 2020 年成交量 同比 成交面积 亩 亩 % 成交单价 430 万元 /亩 338 万元 /亩 % 相较而言，在市区已经发展比较成熟的区域中， 滨湖新区仍是土地成交较为重要的阵地 ，具有无限发展潜力。 合肥这两年的大建设也带动了房地产的飞跃发展， 据 统计在合肥市买住房的人，其中 52%是持有外地身份证的人。 那就说明合肥的城市也在变化， 52%其中有 7%都是外省市，其它都是安徽省的，这说明安徽的变化带动了整个产业的发展，也说明了合肥市的住房品质吸引着全省的客户，随着城市规模的扩张，房地产投资快速增长，房产项目遍地开花，未来几年合肥的城市化水平还将逐步提高，今后合肥房地产市场 也会 稳步发展。 在降价、观望的恶性循环中， 2020 年的合肥楼市从一开始即不被看好，房价是否下跌已不是问题，问题只在于跌多少。 据合房网房地产研究中心统计数据显示， 2020 年，合肥楼市将在 53710 套住宅库存的基础上起步，在没有新盘入市的情 况下，其消化周期仍然需要约 16个月。 对于 2020 年的合肥楼市，一个实实在在的数据则是其住宅库存量已经达到 53710 套，较 2020 年所面临的 44255 套压力更甚，增长幅度达到 %。 按照合肥 2020年最后三个月的成交数据套来算，在没有新盘入市的情况下，合肥住宅市场的库存需要约16个月的时间来消化。 8 2020 年合肥市共销售了住宅类商品房 56324 套、销售面积为 万㎡。 与 2020 年作比较 ， 2020 年合肥住宅的销售量同比去年出现了明显幅度的下跌。 2020 年合肥市住 宅的销售均价为 元 /㎡，同比去年的 元 /㎡上涨了 元 /㎡ ， 涨幅达 %， 可以看到今年的住宅均价较之去年实际上还是出现了明显幅度的上涨。 表 32 2020 年合肥市住宅类商品房销售及同比销售情况 套数（套） 面积（㎡） 金额（亿元） 均价（元 /㎡） 2020年年 78832 2020年年 56324 同比 % % % % 图 31 近五年合肥住宅类商品房年度销售情况 9 102654669824221843724 3645340547884113 41093051 30000202040006000800010000120201月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 单 位：套 图 32 2020 年合肥市住宅类商品房分月销售走势 图 33 2020 年合肥市住宅类商品房分月销售及同比变化 2020 年的单月销售均价变化幅度很大，其中单月最低一月和单月最高一月的差额已经超过了 1000 元 /㎡，在今年的单月销售均价中， 3 月份期间受到了大量的集资房备案影响，销售均价是低于 6000 元 /㎡，而 5月份以后的销售均价单月的波动幅度减小，但是销售均价虽然受到了集资房备案的影响仍保持在单月 6000 元 /㎡以上。 10 图 34 2020 年合肥市分月住 宅销售均价走势 滨湖新 区房地产市场研究 滨湖新区总体概况 滨湖新区是合肥 “141 9” 城市空间发展战略，即 “ 一个主城区 （含滨湖新区） ，四个城市组团， 19 个新市镇 ” 的重要组成部分，依照规划，其南依巢湖，北靠南二环路，西接上派河、合安高速，东临南淝河，总面积约 196 平方公里，是合肥未来通过巢湖、走入长江、融入长三角的水上门户，将引领合肥从 “ 环城时代 ” 阔步迈入 “ 滨湖时代 ”。 该项目 位于滨湖新区中心位置，东临庐州大道，西接广西路，北临长沙路，南接中山路，天山路和洞庭湖路作为南北和东西方向的十字线将地块 划分为 4个完整分区。 附近楼盘情况 该项目附 近。