南京科工园地块调研报告

南京科工园地块调研报告内容摘要：

各城市组团发展不够均衡，基础设施建设的速度和层次还不能适应新城快速发展的要求，城市管理不够精细。 四是 统筹发展任务仍然艰巨。 由于城乡二元结构的长期性和复杂性，全区城乡社会经济发展仍不平衡，村镇配套设施和环境建设比较滞后，今后城乡统筹发展的任务仍然艰巨。 20 第六章 土地及房地产市场分析研究 南京市土地市场 2020 年 ，南京土地市场成交共 74 宗，总面积达 公顷 ，其中含纯住宅用途土地成交面积 公顷 ，占总成交量的 %；商业性质用地全年成交面积达 公顷 ，占总成交量的 %。 2020 年，南京市区成交土地总成交金额为 亿元 ，土地市场在总成交面积下滑 18%的情况下，总金额上涨 %。 2020 年土地出让收入虽然在近 4 年来看仍处于高位，主要原因是下关滨江地王的 121 亿元的单价抬高了 10 年的全年成交金额。 2020 年 成交量在近 4 年来首次下滑，并非土地市场萎缩，主要原因是南 京 国土局出让计划近年来首次缩减， 并且增加了保障性住房用地的面积，压制了商品房用地的空间。 21 土地溢价方面，底价成交地块仍占主流，大部分开发商围绕优质地块展开了多轮竞拍。 全年有 18 宗土地溢价 超过 20% 以上，有 2 宗地块的溢价超过 100%。 从全年土地分板块成交情况来看，江北板块 （浦口和六合） 依旧延续了 2020 年强劲的供应势头，全年成交土地占全市总成交面积的%。 六合板块的地块目前仍 主打刚需产品，而浦口板块在日渐成熟的政府规划和居住氛围的影响下， 商业性质地块成交量也显著提升。 南京市房地产市场分 析 房地产建设指标 2020 年，全市房地产开发企业房屋施工面积 6050 万平方米，比2020 年增长 %。 其中住宅施工面积 4229 万平方米，比 2020 年增长 %，增速较 2020 年回落 个百分点。 2020 年全市房地产开发企业竣工面积 1700 万平方米，比 2020年增长 %，增速较 2020 年提高了 个百分点。 从上述房地产建设指标看， 2020 年房地产施工、竣工面积维持较快的增长速度，但施工面积的增速明显放缓，竣工面积的增速大幅攀升。 从这个细节可以看出，目前土地供应量依然缺乏，但房 地产开发企业依然看好南京市场，加大建设力度完成竣工。 房地产 市场整体表现 在经历了 2020 年楼市“不平稳”的一年后， 09 年不少开发商22 成为楼市的大赢家，全年商品房成交量高达 1298 万平米。 随着后期“国八条”、“限购、限贷”政策的相继出台，楼市成交量逐步走下坡路。 2020 年调控政策执行两年来，抑制投资方面效果显著，刚性需求市场大量释放，楼市 逐渐回暖。 2020 年全市商品房上市量为 1027 万平米，同比上涨 %，成交量为 900 万平米。 从成交套数来看 ， 江宁和浦口两板块已经占到全市总成交量 的 %。 全市 近期市场 2 月 20 日，在房市一片 “ 涨 ” 声中，国五条应声而出； 3 月 1日，在众人观望的情绪中，国五条细则重磅出台 ，其中包括对二手房成交增收差价的 20%个税 ； 3 月底，各地细则纷纷压哨 落地 ，南京也在三月底落实了国五条细则。 在这份《市政府关于公布南京市 2020 年度新建商品住房价格控制目标的通知》中，明确规定 2020 年度该市新建商品住房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅，但对于二手房 20%个税却未提及。 “ 国五条 ” 国家细则自 3 月初发布以来，南京市二手房23 交易空前火爆。 许多握有多 余房源的市民，都希望赶在 3月底的 “ 大限 ” 之前出手。 南京 市正常月份二手房成交在 8000 套左右，而刚刚过去的 3 月份成交则猛增到 2 万多套。 从新商品房成交情况来看， 南京新房 3 月共成交 8447 套，同比去年 3 月成交量上涨 25%，环比今年 2 月成交数据翻番 ，创下今年来南京新房销量新高。 另外值得一提的是，受新政细则的影响以及年后购房需求 的增加 ， 2020年 3月南京新房成交量仅次于 2020年 7月 8528套，位列限购以来单月成交量第二。 2020 年前三个月全市成交均价有所起伏，主要由于 2 月份中海凤凰熙岸、金基尚书里超过 3 万 /平米 的住宅热销拉高了均价， 3 月份的成交价格相对平稳。 2020 年 13 月份南京 住宅 成交情况 区域土地市场分析 2020 年起，浦口新城陆续推出商办用地、体育用地以及住宅用地，主要集中在总部大道综合商务轴范围内。 东方置地和新城金融大厦的商业用地由于出让时间较早，成交楼面价较低，不到 2020 元 /平米。 雅居乐和世纪金源 2020 年摘得七里河西侧三幅居住用地地块，24 总占地面积 633 亩，建筑面积 106 万平米。 其中，雅居乐两幅居住用地经过 350 轮竞价，溢价 572%，最终成交的楼面地价高达 74007800元 /平米， 世纪金源居住用地的楼面地价 6592元 /平米。 25 近年浦口区土地成交信息表 土地编号 亩 容积率 用地性质 成交价格 (万元 ) 土地价格 (万元 /亩） 楼面地价 （元 /平米） 成交时间 竞得公司 ≤ 5 商务金融用地 35400 400 1199 江北新城投资有限公司 01 地块≤ ；02 地块≤ 二类居住用地；商住混合用地 69500 — 新城万嘉 ≤ 二类居住用地 210500 1235 7411 雅居乐 ≤ 二类居住用地 363000 1302 7813 雅居乐 26 ≤ 二类居住用地 203000 1099 6592 世纪金源 ≤ 二类居住用地 63000 397 2708 新城万嘉 二类居住用地 26200 476 4202 江苏通宇投资有限公司 二类居住用地 135000 572 4010 南京海润房地产开发有限公司（中海） 二类居住用地 37000 515 4288 南京宏爵房地产开发有限公司 二类居住用地 33000 353 3311 南京万东置业有限公司 (万科） 商业用地 34300 380 1628 江苏常发地产有限公司 二类居住用地 32020 295 4025 南京浦口经济开发区 27 二类居住用地 26000 279 2533 南京浦口国有资产投资有限公司 二类居住用 地 53000 305 2859 南京浦口国有资产投资有限公司 二类居住用地 73000 301 2826 南京诚久房地产 二类居住用地 18000 293 2750 南京诚久房地产 商业混合用地 13200 332 1990 南京市江浦泉城工贸总公司 3 商业混合用地 7900 372 1815 南京东瑞房地产开发有限公司 3 商业金融业用地 30100 371 1854 红星美凯龙 商业金融业用 36600 430 993 明发集团 28 地 5 旅馆业用地 33000 472 1415 天一置业 二类居住用地 30000 336 4583 江苏通宇投资有限公司 二类居住用地 39000 328 3283 江苏通宇投资有限公司 1 旅馆业用地 7055 90 1357 江苏省房地产发展实业有限公司 商业用地 7721 111 1383 江苏省房地产发展实业有限公司 5 商业用地 12020 452 1357 AllGreen Holding Limited 二类居住用 47500 535 3249 江苏城投建设 29 地； 商业用地；金融业用地 二类居住用地 23000 479 3988 连云港美麟房地产 2 商业用地；金融业用 地 13000 276 2066 南京老山开发建设 二类居住用地 23000 468 3897 中北地产 二类居住用地 10200 791 3953 南京建浦建设 二类居住用地； 商业用地 19100 755 3775 南京民康房地产 30 万科金色半山，占地 亩，容积率 ， 二类居住用地 ,353万元 /亩， 3311元 /平米， 世纪金源，占地 亩，容积率 ，二类居住用地 ,1099 万元 /亩， 6592 元 /平米， 雅居乐，占地 亩，容积率 ，二类居住用地 ,1276 万元 /亩， 7661 元 /平米， 新城金融大厦，占地 亩，容积率 5，商业金融 ,400 万元 /亩， 1199 元 /平米， 中海万锦熙岸，占地 236 亩，容积率 ，二类居住用地， 572 万元 /亩， 4010 元 /平米， 通宇投资， 占地 亩，容积率 ，二类居住用地， 328 万元 /亩， 3283 元 /平米， 红星美凯龙，占地 亩，容积率 3，商业金融用地， 371 万 /亩， 1854 元 /平米， 连云港美麟房地产 ，占地 亩，容积率 ，二类居住用地， 468 万元 /亩， 3988 元 /平米， 通宇投资 ，占地 亩，容积率 ，二类居住用地， 468 万元 /亩， 3897 元 /平米， 南京老山开发建设 ，占地 亩，容积率 2，商业金融， 275 万元 /亩， 2066 元 /平米， 南京建浦建设 ，占地 亩，容积率 3，二类居住用地， 791 万 /亩， 3953 元 /平米， 南京民康房地产 ，占地 亩，容积率 3，住宅混合用地， 755 万元 /亩， 3775 元 /平米， 通宇投资 ，占地 亩，容积率 二类居住用地， 336 万 /亩， 4583 元 /平米， 31 2020 年 10 月 24 日，浦口新城挂牌四幅地块。 总部大道 和 商业用地，总占地面积 200 亩，建筑面积约 40 万平米，挂牌底价分别为 370 万 /亩和 430 万 /亩。 另外两幅紧邻雅居乐和世纪金源居住用地 和 ，挂牌价分别为 500 万 /亩和 730万 /亩，楼面地价 4300 元 /平米左右。 仅就目前相比较看来，这两块地的起拍价为雅居乐当初拿地成交价的一半 ，但 11 月底由于规划方案 调整 ，该两幅地块暂停出让。 2020 年浦口区 已 成功出让 7 幅地块，其中 五 幅是居住用地，成交楼面价 3200 4000 元 /平米。 随着 区域规划方案的推进， 浦口区 特别是浦口新城 的价值被越来越多的房地产开发商认可。 区域房地产市场分析 浦口房地产市场 2020 年， 浦口 板块由于刚性需求的释放以及江浦区位价值的提升，房地产市场表现非常突出。 浦口板块住宅市场共认购商品住宅14634 套，同比上升 %；成交套数为 18495 套，同比上升 98%； 成交面积为 万平米，同比上升了 117%。 整个浦口板块不但有威尼斯水城、天润城这样的元老级大盘，还有万科、中海等近年开盘的项目，另外包括骋望、通宇等 2020年底拿地的项目也预计将在 2020 年开盘销售。 浦口板块楼市于 2020 下半年度整体回暖，成交量的大幅增长以及土地供应节奏加快 ，推动了房价的稳定上涨。 目前，桥北片区销售32 报价基本突破 8500，江浦片区销售报价已突破 10000。 浦口区近期市场 国家国五条细则颁布的 3 月份，浦口区新商品房上市量和成交量出现了双量上涨，其中成交量占全市当月的 26%，成交价格比较平稳。 一个月之内， 17 家楼盘开盘，去化也很给力。 大部分楼盘可以保证去化五成以上，而像旭日上城、天润城、中海万锦熙 岸、江佑铂庭等盘，几乎每次开盘都能制造去化 8 成以上的“热销”。 2020 年 13 月份浦口 住宅 成交情况 浦口新城 房地产市场 浦口新城的发展带动了老浦口的积极转型。 中海、万科、融侨、东方置地等品牌房企率先示范进入老浦口，积极提升了区域的影响力，也加快带动了区域的发展速度。 目前在浦口新城的房地产开发市场上，建筑产品涵盖了高层、洋房、别墅、商业、写字楼等多种物业类型 ； 浦口区中心医院、浦口新城医疗中心、青奥体育公园、中央公园以及各大中小学校都已动工或已经投入运营 ； 在区域的商业配套上，已经有东方万汇城、新城总部大厦、常发广场、红星美凯龙在总部大道两旁打造大型商业综合体；北京乔波冰雪世界开发有限公司打33 造的大型室内滑雪场也将在青奥会前建成并投入使用。 由于各项市政配套的完善、交通利好的。