五星级酒店可行性研究报告

五星级酒店可行性研究报告内容摘要：

任意一个模式对本项目而言都存在一定不足，我们从未来客源需求市场、未来业主公司战略发展目标、未来城市开发等诸多因素及综合规划考虑，建议本项目定位必须跳出传统模 式思维，创造属于针对本项目的开发模式： 基于本项目相关各方对酒店的诉求： � 达到国家五星级酒店标准； � 酒店客房不少于 220间，床位不低于 400张，并按五星级酒店要求配备餐饮、商务、会议、公共娱乐、安全等相关服务设施； 第 五 章 酒店整体定位策划 商务会 议中心模式 “商务 +会议 ” 休闲健康 中心模式 “休闲 +保健 ” 休闲商 业模式 “休闲 +商业 ” 休闲娱 乐模式 “休闲 +娱乐 ” 餐饮宴 请模式 “中西餐 +宴会 ” 特色景 观模式 “特色休闲 +景观 ” 商务休闲酒店 六大经营模式 ****国际大酒店可行性研究报告 河南省 ****集团 14 / 37 � 地标性建筑酒店； � 城市中心酒店； 因此，我们认为本项目： 是 **壹座地标性酒店建筑，是城市名片的卓越代表。 是 ****市、 **商务、会议、休闲旅游高端接待中心 是标准五星级商务 +会议 + 休闲酒店综合体。 关于功能，可以概括为四大类： 客房、餐饮、（会议）、康体娱乐；且收入 比重基本相当（康体娱乐可能略小）； 关于客源市场，客房市场可以概括为： 商务客户 —— 50%（其中：公司 40%；政府 50%；其他 10%） 会议客户 —— 30% 休闲客户 —— 15% 旅游家庭 —— 5% 定位依据： 1) 高档次的 商务 + 会议 + 休闲 酒店在 **市场有一定的空间，用高星酒店的多功能组合扩大其市场客源兼容性； 2) 本项目地理条件、交通条件、环境资源条件等从现状看都不具备五星酒店的市场承载力，但以发展的眼光看，随着 **社会经济成长、旅游休闲的兴起，也适宜商务会议休闲酒店的组合定位； 3) 档次和 影响力高的会议能提高酒店品牌知名度与美誉度，成功的会议接待不仅能使他们成为酒店的忠诚客户，而且也会像其他顾客传播酒店良好的口碑，带来了酒店无形资产的增值； 4) 高品质的酒店一般接待来自不同国家、地区和本地域的高消费者，他们的综合消费力都比较高，且酒店经营面较广能增加客源供给； 5) 酒店接待重要会议，必然会成为新闻媒体关注的焦点，媒体在报道会议的同时也间接的宣传了酒店，从而极大地提高了酒店的知名度； 6) 休闲旅游结合会议能更好的平衡休闲商业酒店中的淡旺季问题，而单纯的会议型酒店或单纯的休闲度假酒店都会面 临节假日的饱满，和周一至周四冷清的经营问题； 7) 批量型的会议客源和商务散客更容易成为酒店客房的主力贡献者。 、 酒店及商务形象定位 ****国际大酒店可行性研究报告 河南省 ****集团 15 / 37 � 标准五星级酒店定位，在当前 **酒店发展市场形象方面具备一定高度，五星级酒店本身就是服务城市，从景观上就是一道城市风景线，五星级酒店可以为整体开发项目和商业配套公寓住宅增加一定的 “形象价值 ”，是和整体开发项目不可分割的，从而提升整体项目的市场推广和销售能力。 � 拟建酒店争取引入一家具有品牌影响力的酒店管理公司进行管理，品牌的形象符合投资商企业形象要求，也能提升 政府提升 **的投资环境和城市形象。 � 配套 商业建议定位为精品休闲商业，以休闲娱乐、餐饮宴请为主的市场化精品商业。 针对城市发展和当地消费习惯的改变，创造全新的高档休闲活动场所，引入放松的参与性项目和高端消费商业形式，打造城市高端 “ 精品休闲商业 ”综合休闲主题形象。 、 标准五星客房体量定位 � 标准五星定位模式：根据相关诉求，建议客房定位 220间客房左右，结合 1 套总统套房、 1 套总 理 套房、行政套房 30间，完全满足区域内 “中小型会议 ” +“商务散客”客源的住宿接待功能，不过经营的初期几年可能会出现“吃 不饱”的情况； � 220间客房的酒店在客源市场中的选择性会削弱，会依赖一些较低收益的客源市场（如：旅游业团体市场），进而影响项目酒店的平均房价； � 对于希望引进管理公司管理而言，如果客房数量不足 200间套，则通常难以实现高效运营，同时，绝大多数酒店管理公司都要求其接管的酒店客房套数最少不得少于 200 间套，换言之，管理公司对于中等规模酒店才会考虑接管。 商务休闲酒店 六大经营模式 ****国际大酒店可行性研究报告 河南省 ****集团 16 / 37 客房服务功能定位策划 客房面积定位： 客房产品是消费者停留最久的地方，客房面积的大小直接决定酒店档次，在吸引商务休闲认识方面，客房最重要的特征是空间大，床品质量和舒适度、无噪音、功能完备的浴室。 为进一步增强产品竞争力，达到品牌管理公司的客房标准，使客房空间更为宽敞，更为舒适。 第 六 章 酒店服务功能定位策划 客房舒适度取决于哪些设施设备 65% % % % % % % % % % % 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 房间面积大小 窗外景观 床的尺寸及配置 装修 洗手间的大小 电脑 宽带 床头 /写字台光源 卫星电视 写字台的尺寸 其它设施 ****国际大酒店可行性研究报告 河南省 ****集团 17 / 37 客房的房型定位： 根据对一些长期在外商旅的消费客户的访谈中获知，双人房的需求比例较高，考虑到 商务会议为本项目的主要客源群体，因此，建议本项目的双人房型的比例占到 65%以上，套房是五星级必不可缺的产品，评五星需要套房比例不少于 10%，因此套房数量控制在总套数 10%左右，建造时在开间和格局上可以灵活布置。 景观房： 尽可能多设置景观房，提高整体客房的品质。 景观房的观景阳台考虑设置水压浴消费者对客房的需求情况 80 68 34 20 8 7 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 双标 单标 商务房 套房 行政套 其他 0 5 10 15 20 25 30 35 40 您在酒店消费时，感兴趣且使用较多的设施有 122 108 75 59 48 39 38 37 % % % % % % 17% % 0 20 40 60 80 100 120 140 标准客房 湘菜厅 自助餐厅 中小型会议室 健身中心 多功能厅 露天咖啡厅 食街 频率 % % % % % % % 百分比 ****国际大酒店可行性研究报告 河南省 ****集团 18 / 37 缸，供客人一边放松、一边观景。 您入住客房时希望房间配备的设备0 10 20 30 40 50 60 70 80万能充电器电热水壶电脑宽带VOD 视频点播系统麻将境外卫星电视电子保险箱 写字台 咖啡壶 微波炉烫衣板 建议客房户型配比 建议客房用户型配比 数量（间） 总客房比例 套内面积（平方米） 标准间 176 80% 大约 42 行政客房 20 % 大约 42 套房 11 5% 大约 80 行政套房 11 5% 大约 80 总统套房 1 大约 300 总理套房 1 大约 200 总计 220 100% 大约 10700 ****国际大酒店可行性研究报告 河南省 ****集团 19 / 37 餐饮服务功能定位策划 您最喜欢的预订方式%%%% %电话预定酒店网站订房系统旅游中间商代订前台付现其他 ****国际大酒店可行性研究报告 河南省 ****集团 20 / 37 餐饮分为四部分： 1) 会议餐：考虑餐饮客源多为会议客源，对组团用餐的需求量大，建议用中餐大厅解决，中餐大厅面积为 500平米，可以满足 200300 人的会议用餐。 2) 高档商务餐：兼顾少量高端客源消费讲究秘密性 ，设置少量包房，此类包房全部利用层包房设施，不再追加额外投资，大小包房应不少于 20 间。 3) 宴会餐：考虑到宴会宴请客源，区域型消费宴会宴请需求同时与酒店中餐大厅的接待能力将得到合理利用，保障中餐大厅的运营。 4) 休闲餐：休闲餐饮将与酒店进行功能分区，在休闲商业区设立休闲餐饮区，根据项目休闲商业经营面积及状况，休闲餐饮区域可设置在酒店配套商业区顶层，并设置相应私密性较高的大众包间，包间数量不超过 10 间。 餐饮的功能 应包括如下几部分： 中餐厅 1 间 风味餐厅（中式或中西混搭） 1 间 西餐厅 1 间 酒吧 1 间 大堂吧 1 处 选择中餐厅的主要影响因素 % % % % % 菜的口味 菜的分量 服务质量 配套设施 其他 ****国际大酒店可行性研究报告 河南省 ****集团 21 / 37 建议餐饮配套设施 餐位 每餐位面积（平方米） 总建筑面积（平方米） 西餐厅 120 300 西餐厅厨房 — — 240 中餐厅 300 2 600 中餐厅 包间 20个【 240人】 840 中餐厨房 350 风味餐厅 70 2 140 风味餐厅厨房 80 演艺酒吧 60 240 大堂吧 60 180 行政酒廊 270 总计 3240 � 西餐厅的餐位数主要考虑到酒店在早餐高峰期餐位需求。 我们假定 50%的入住率，平均入住人数为 ，那么在翻台率达到 的情况下需要 120个餐位。 � 为满足政府和业主方在宴请方面的需求，我们建议中餐厅配备 20个包厢（ 240个餐位）以及面向散客的含 300人坐席的大厅。 ****国际大酒店可行性研究报告 河南省 ****集团 22 / 37 康体服务功能定位策划 康体娱乐服务功能规划设施包括 :游泳池、健身房、 SPA 洗浴、量贩式 KTV、游戏机、乒乓球、桌球、壁球。